千亿地产信托兑付洪峰5月来袭

　　每经记者彭斐发自山东

　　如论资排辈,偏安山东的舒斯贝尔,充其量只能算中小房企,但在刚性兑付的压力下,其与信托公司的种种纠葛,一直广受业内高度关注。

　　今年5月,房地产信托再迎兑付高峰。因未能按期偿付一款信托产品,舒斯贝尔系被迫走上“拍卖席”。

　　《每日经济新闻》记者注意到,自2012年以来,因资金链紧张,与舒斯贝尔有关的多个信托项目陷入兑付危机,涉及中信信托、中航信托、昆仑信托等。一位房地产人士向记者表示,舒斯贝尔只是青岛本地的一个典型案例,就全国范围而言,今年房地产信托到期比较多,兑付压力会愈加明显。

　　券商研报显示,2014年房地产信托到期量约6335亿元,月度分布上,到期高峰在一季度和5月,5月到期量在全年中占比达20%,约1267亿元。

　　祸起信托违约/

　　如不出意外,5月7日上午10时,舒斯贝尔系的资产将再次走上“拍卖席”,其旗下的又一块土地使用权,将进行司法拍卖。

　　江西汇通拍卖有限公司(以下简称江西汇通)在4月17日的公告中提及,青岛舒斯贝尔建设发展有限公司(以下简称青岛舒斯贝尔)位于青岛即墨市华山镇的七宗共计587736平方米(约882亩)土地使用权,将于5月7日拍卖。另一标的是青岛安都商贸有限公司(以下简称青岛安都商贸)持有的青岛国际高尔夫俱乐部有限公司(以下简称青岛国际高尔夫)43%股权,拍卖参考价3亿元。

　　5月5日,江西汇通方面向《每日经济新闻》记者证实,原定于4月28日举行的青岛国际高尔夫43%股权拍卖会,并未如期举行,具体拍卖时间另行通知。

　　上述两起资产拍卖的起因是青岛安都商贸未能按期偿付一款信托产品——中航信托·天启182号青岛高尔夫股权收益权集合资金信托计划(以下简称天启182号)。该信托产品募集资金总额3.5亿元,信托资金用于受让青岛安都商贸合法所有的青岛国际高尔夫43%股权的收益权。

　　知情人士透露,信托资金并未如期偿付,正是此次拍卖的导火索,根源则在于青岛舒斯贝尔以及与其有关联的青岛安都商贸资金链断裂。

　　对于所涉及青岛国际高尔夫43%股权的拍卖,《每日经济新闻》记者多次致电青岛安都商贸,但电话一直无人接听。

　　而总部位于山东日照的舒斯贝尔(中国)办公室人士承认,青岛舒斯贝尔为其在青岛的分公司。但关于前述公告涉及的标的问题,该人士不予置评。

　　蹊跷的是,舒斯贝尔(中国)方面向记者提供的青岛舒斯贝尔电话号码,与青岛安都商贸的公开电话一致。

　　据官网介绍,舒斯贝尔(中国)成立于1988年,是舒斯贝尔集团的全资子公司,后者是澳大利亚跨国公司,以国际贸易和房地产投资开发为主。但一位青岛地产界人士透露,舒斯贝尔名义上是外资公司,但这家公司发家于山东青岛、日照地区,实际控制人是齐氏家族,核心人物为齐凌湘、齐晓香、金明。

　　此前,有接触过舒斯贝尔的PE人士向记者表示:“齐凌湘持有外籍护照,和金明是夫妇。”而在“天启182号”的信用增级一栏写道,“安都商贸实际控制人齐凌湘、金明承担个人无限责任担保”。种种迹象表明,青岛舒斯贝尔与青岛安都商贸存在千丝万缕的关系。

　　拍卖席上的常客/

　　对于5月7日将被拍卖的882亩土地,青岛舒斯贝尔此前的规划是投资一别墅项目——云鼎山城住宅。

　　公开资料显示,云鼎山城项目总投资5亿元,规划总建筑面积约561448.2平方米,将建设128座3F低层住宅以及众多多层、高层建筑。按照青岛舒斯贝尔方面此前披露的规划,该项目应在2012年9月开工建设,并于2016年9月投入使用。

　　不过,一位曾到项目所在地调研的人士向《每日经济新闻》记者称,自2012年进行环评后,云鼎山城项目便陷入停顿状态,至今未能动工。

　　在青岛本地一位地产界人士看来,青岛舒斯贝尔为舒斯贝尔系的一家企业,标榜为跨国公司的舒斯贝尔,虽在青岛、日照曾涉猎多个房地产项目,却鲜有成功开发的案例。

　　记者注意到,作为舒斯贝尔(中国)的核心运营项目,位于日照大学城的西班牙公馆项目,原计划入驻时间为2013年,但至今仍在施工。

　　记者在西班牙公馆售楼处获悉,因开发商资金链问题,在项目所包含的26栋楼房中,目前只有5栋完成交房,仍有部分项目正在施工。

　　在一位房地产业内人士看来,从资金构成上,开发商多依赖银行、信托等外部资金,建设周期过长,无疑将影响到开发企业的回款,由此产生的违约压力在所难免。

　　事实上,自万科、万达、中铁等大佬进入后,在青岛地产界排位并不靠前的舒斯贝尔,却因屡此走上“拍卖席”,知名度大增。

　　2010年8月,中信信托·舒斯贝尔信托项目发行成立,期限2.5年,预期年化收益率9%～13%,优先级份额为5亿元。根据信托合同,青岛舒斯贝尔将位于青岛黄岛区的“黄岛凤凰湾综合项目”和“温泉住宅项目”两宗地块使用权作为抵押,当时的评估价为12.7亿元。

　　然而,就在该信托项目成立半年后,中信信托以融资方舒斯贝尔挪用资金为由,向法院申请抵押物公证并执行查封。

　　自2011年8月18日起,青岛舒斯贝尔位于黄岛区的200亩土地使用权,即被山东高院查封,查封期两年。此后的2012年8月24日,中信信托·舒斯贝尔信托项目到期时,该项目并未真正动工,融资方舒斯贝尔未能按期还本付息,中信信托随即启动追偿程序。

　　之后,中信信托通过司法途径申请拍卖“黄岛凤凰湾综合项目”和“温泉住宅项目”两宗地块使用权。

　　不过,上述地块于2013年1月8日首次拍卖时悉数流拍。此后,因舒斯贝尔质疑中信信托贱卖标的资产,第二次拍卖也最终被迫暂停。在2013年5月初的第三次拍卖中,中信信托得以回笼4亿资金,基本覆盖项目本金。5月24日,第三次流拍的地块,终于在第四次拍卖中以折价20%的底价(2.5亿元)拍出。

　　根据双方信托合同约定,中信信托至少需要6.125亿元进行项目还本付息。而在经历四次拍卖后,中信信托得以全身而退。

　　其实,中信信托并不是唯一一家卷入的金融机构,自2010年以来,舒斯贝尔及关联企业曾借道多家信托公司融资,中航信托、昆仑信托、新时代信托等均与其有过合作。

　　地产信托迎兑付高峰/

　　即使头顶跨国公司光环,偏安一隅的舒斯贝尔,在青岛房地产圈甚至都排不上座次。不过,能把多家信托公司拉下水的舒斯贝尔,俨然已是业内“名角”。

　　据《每日经济新闻》记者多方了解,舒斯贝尔通过母子公司和关联公司之间相互担保、股权质押等方式向信托“圈钱”十几亿元。不过,《中国房地产报》在2013年的报道中曾指出,自2010年以来,舒斯贝尔并没有在国内进行过正式的项目开发。

　　值得注意的是,在山东当地房地产圈内,亦有舒斯贝尔将大量资金转移海外的质疑。

　　对此,记者昨日尝试联系包括金明在内的多位舒斯贝尔系公司管理人员,但均未得到正面回复。

　　在前述青岛地产界人士看来,舒斯贝尔系公司2010年以来虽多次借道信托,获取开发资金,但原本游刃有余的融资财技,在房地产政策收紧之后,风险还是逐渐显现。

　　“在刚性兑付的压力下,如信托产品到期不能兑付,出现重大违约,信托公司也要担责。”山东一位PE人士认为。

　　某大型信托公司人士近期指出,去年不少“中”字头信托公司已经提前兑付了很多房地产信托,而接手资金一部分来自于银行,另一部分来自资管项目。

　　上述PE人士称,“今年房地产信托到期比较多,兑付压力较大,可能会出现一些到期不能兑付的现象。”

　　据海通证券不完全统计,从2012年8月到今年初,全国至少有16个信托项目面临兑付压力。涉事企业以规模不大的民营企业为主,10个项目与房地产相关。

　　据海通证券测算,2014年房地产信托到期量约为6335亿元,其中5月份到期量在全年中占比达到20%左右。

　　上述青岛房地产界人士认为,就融资主体实力而言,在房地产回款速率低、资金链紧绷的情况下,中小型开发商融资难度更大,其参与的信托项目更容易出现兑付风险。

　　也有信托公司人士认为,部分信托公司在房地产领域过于激进,留下了后遗症,导致信托计划兑付困难。