多地楼市限购松动欲救市：地方政府比房企更着急

　　随着安徽铜陵发布《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，地方政府政策“松绑”的星星之火似乎开始燎原。今年以来，房地产市场持续低迷，部分区域量价齐跌。在新型城镇化潜力巨大、房地产市场仍有较大发展空间的背景下，楼市是否真到了需要政府“托市”的地步？

　　分析人士认为，一些地方政府打着市场化的旗号行松绑之实，这种倾向需要警惕。如果后续跟进城市动作过大，不排除有被叫停的可能。未来需推进产业协同发展、区域一体化，为房地产市场发展提供长久支撑。

　　□本报记者张敏

　　多地限购松动

　　在市场低迷，降价案例频现的背景下，部分中小城市地方政府酝酿“松绑”楼市调控。其中，温州、杭州、长沙和福建最先传出风声，但到目前为止，这些地区均未有明显的动作，反而是别的城市真正付诸行动。

　　安徽铜陵市政府日前发布《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，强调首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%，同时还在契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策。

　　4月28日，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　有市场传言称，为促进滨海新区楼市发展，滨海将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房。同时，滨海新区还将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能买房。

　　无锡政府也于此前发布文件称，自5月1日起，在无锡市购商品房(含二手房)达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

　　除安徽铜陵外，其余城市并未发布针对房地产市场的“红头文件”予以调整，从而避开“救市”嫌疑。如南宁的调整，是依据《关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》，有关天津的政策动向甚至未见文件，仅是市场传言。但业界普遍认为，一些楼市极度低迷的地方政府的确存有“救市”心态。

　　值得注意的是，成都昨日发布了完善购房入户政策的通知。自6月1日起，成都市调整灾后重建的落户政策，规定最大变动为购房满90平米以上住房且缴纳社保满一年以上才能落户。虽然其收紧了落户条件，但仍有分析认为其将利好大户型房屋的销售。

　　每逢市场低迷地方就出台政策，是我国房地产发展史上常见的一幕。上次出现类似的政府行为，还要追溯到2011年下半年。当时，在“新国八条”的影响下，房地产市场供需双双低迷，佛山、芜湖等地出手“救市”，但其“救市”行为最终被叫停。

　　房企心态复杂

　　今年以来，市场弥漫着一股悲观情绪，楼市成交量始终低迷。一些二三线城市虽被爆出供应过剩，但并未引发市场关注。就在外界将市场低迷归咎于节假日和季节因素时，从3月下旬开始，杭州等地的楼盘出现降价现象，随后向北京、广州等一线城市蔓延。

　　进入“小阳春”的4、5月份，房地产交易仍然处于近几年同期低点，土地市场也未有起色。根据上海易居房地产研究院的监测，今年4月，30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米，环比减少4.7%，同比减少21%。“五一”长假期间，楼市更是遭遇冰点。

　　资本的动向也在悄然生变。一方面，李嘉诚出售内地物业，将目光转向欧洲市场；另一方面，嘉实地产停止拟推出的“嘉实房地产投资中国综合回报基金”，被认为是嘉实基金退出中国楼市。

　　在这种情况下，房企的悲观情绪蔓延，主要体现在，房企收缩扩张步伐，谨慎拿地。世茂集团副总裁兼营销总经理蔡雪梅6日向中国证券报记者表示，由于市场的不确定性，世茂一方面尽快消化存货，另一方面在区域和拿地选择上将更为审慎，不会再进行大规模扩张。

　　经历了十多年的高速增长之后，房地产市场真的见顶了吗？

　　“以前是黄金时代，现在是白银时代。”万科集团总裁郁亮近日在接受媒体采访时表示，中国的城市化还远未结束。郁亮的表态是针对网传万科公司副总裁毛大庆“楼市风险论”的解释。他认为，警示风险并不意味着看空行业，除了“谨慎”，万科仍然强调“乐观”。经过一段悲观情绪的弥漫，业界正陆续开始冷静的思考。

　　事实上，即便在市场如此低迷之时，仍有不少资金觊觎楼市。近期，金地、金融街等大型房企先后遭到保险资金举牌，显示出后者对房地产业的兴趣和信心。有分析认为，房地产业正在由高速增长进入低速增长期，如今的市场低迷体现了转型期的阵痛，但并不意味着市场已经见顶。

　　除万科外，还有不少企业维持乐观心态。尽管一季度全国房地产市场出现了成交下滑，但方兴地产对2014年的市场仍然看好。方兴地产主席何操就表示：“展望2014年，中国宏观经济环境将继续企稳向好，行业将受益于长效调控机制的逐步建立而呈现理性增长态势。我们对中国房地产市场的长期发展充满信心。”

　　据悉，去年方兴地产项目的平均去化率达到90%，签约销售额约210亿元，较上一年同期增长约33%。今年3月，该公司表示，计划将其若干酒店资产和配套业务分拆在港交所独立上市，对淡市不以为然。

　　经过多年的发展，房地产市场的分化趋势愈加明显。分析人士表示，上述出台松绑政策的城市均供应过剩、需求不足，且从产业结构上看，“房地产独大”的现象明显。因此，一旦市场出现低迷，对楼市消化和地方经济增长均会带来影响。

　　盲目跟风不可取

　　地方政府“救市”冲动一旦激起，便难以遏制。分析人士认为，房地产市场低迷已经影响到一些城市的土地出让收入，拖累当地经济增长，因此个别城市出台的松绑措施，极有可能引起其他城市效仿。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，后续跟进放松调控的城市，可能会具有这样几个特征：库存消化周期超过一年；一季度成交面积大幅下滑；购地销售比过高；一季度土地出让金过低；有楼盘出现实质性降价；人口净流出；已建设两个及以上新区等。他表示，除一线城市和个别热点城市之外，上述特征在我国广大二三线城市中普遍存在。因此，很多城市都存在松绑调控的内在冲动。

　　张大伟强调，未来松绑的政策空间有很多，主要有六大方向：一为非户籍资格审查放松；二为限购范围放松；三为调整普通住宅界定标准；四为限价政策放松；五为提供购房落户及优惠等刺激性手段；六为公积金政策松动。事实上，大部分调整手段已在本轮政策松绑中有所体现。

　　今年以来，我国房地产调控政策明确了“分类调控”原则，对不同城市进行有针对性的调控。住建部副部长仇保兴在两会期间表示，能够由地方政府调整的，尽量不通过中央政府来调整。分析人士认为，这一表态规避了“一刀切”的调控模式，但在客观上赋予了地方政府更大的政策空间。

　　有专家认为，尽管“分类调控”的原则已定，但如果未来跟风松绑调控的城市过多、尺度过大，则不排除中央出手干预的可能。此前福建、杭州曾传出救市消息，“闽十条”的内容和解释均可谓有鼻子有眼，其最终未能出台，被市场猜测有主管部门干预的因素。

　　值得注意的是，“铜陵版”政策调整的部分条款，已然触及了之前实施的限购“红线”。分析人士表示，铜陵将首套房公积金贷款的最低首付比例由30%降低为20%，将二套房公积金贷款最低首付比例降至最低为40%。这两点已超出之前的政策框架。

　　专家表示，“分类调控”、“去行政化”是未来楼市政策主要基调，但个别地方高举市场化大旗而行“救市”之实，这种情况需要警惕。楼市政策的调整，应当有步骤、分阶段地进行，对于部分城市过度的“救市”行为，应及时予以纠正，从而明确当前的政策重点，稳定市场预期。同时，在房地产政策之外，还应推进产业协同发展和区域一体化进程，以及土地、户籍等多项制度改革，为楼市健康发展提供坚实基础。

　　基金经理认为

　　地产股买点尚未到来

　　□本报记者李良

　　近期各地楼市成交惨淡，房地产“泡沫破灭论”四起。在基金经理们的眼里，虽然有政策托底的可能，但基于此前经济快速发展、货币政策宽松带来的房地产“黄金十年”已走到尽头，在当前经济增速下滑的背景下，房地产正步入一个衰退的小周期中。只有出现明显的降价潮后，地产股或许才能看到买点。

　　下降通道成型

　　多位基金经理指出，如果货币政策没有变化，中央政府也不出台大规模经济刺激计划，房地产短期将会进入一个下降通道，成交量、价格和开发投资都将逐步下行。

　　万家双引擎基金经理华光磊表示，目前的房地产市场处于下滑衰退的小周期中，这一过程又分为两个阶段，一是成交缩量但未降价，二是大范围降价并带来成交放量。“从我们的调研来看，目前依然处于第一个阶段。全国40个大中城市的成交量绝对值已经回落到了上一轮周期(2012年初)市场刚起来时候的水平；而大范围的降价潮尚未出现，开发商由于去年的日子比较好过，手中还有些余钱，处于互相观望的阶段，目前只是做了一些隐性的促销手段。”华光磊说，“我们判断随着成交量的进一步恶化、开发商库存和资金的压力进一步加大，大范围降价潮迟早会出现。”

　　有基金经理则认为，由于中国经济的地区差距非常明显，因此虽然房地产行业整体可能进入一个下降通道，但不同的城市可能会呈现明显的差异化。他指出，特大型城市的供应有限、需求旺盛，价格刚性仍然存在，缩量盘整的概率较高，但许多中小城市近年来供应量扩张太快，需求短期不可能爆发，即便出台政策托底，也很难改变供远大于求的局面。降价潮或将在这些城市体现的更为明显。

　　基本面未好转

　　在房地产行业一片风声鹤唳之时，险资却频频举牌地产股，这是否意味着地产股已经出现买点？基金经理们认为，虽然地产股估值较低，但在市场情绪较差及行业前景不明朗的背景下，短期地产股难以见到有效反弹。

　　华光磊指出，影响房地产市场的关键因素在于按揭贷款的额度和利率，而造成今年以来按揭偏紧的原因，一是宏观整体流动性偏紧，二是商业银行在无风险利率上行的情况下做按揭业务的意愿不高。政策方面，难以期待中央政府出台直接影响按揭贷款的政策，如降准等，仅能预期地方政府出台一些局部的刺激政策，但地方政府的这些政策只能起到一个托底作用，并不能带来基本面的实质反转。

　　而某基金公司投资副总监强调，地产股目前的低估值是建立在当前业绩水平上的，但从万科等地产股的情况来看，业绩有可能迎来一个拐点，现在的低估值有可能伴随着业绩的下滑变成高估值，投资者不能单纯看静态PE来决定地产股的投资。他同时指出，地产股受政策影响较大，不排除在政策主动宽松背景下出现一波小反弹。

　　什么时候才是地产股的买点？华光磊认为，地产股的买点在于大规模降价潮出现的那个时点，因为降价本身会带来成交放量，而行情的后续高度取决于成交能够放量到什么水平，这一点需要届时结合政策环境和实地调研再做判断。

　　房企应加速跑量

　　□本报记者姚轩杰

　　近期，铜陵、南宁、天津滨海新区、杭州萧山区、无锡等地陆续给楼市“松绑”。专家表示，未来更多二三四线城市有可能跟进。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]认为，从政策环境和宏观经济情况分析，部分城市放松政策，或者说适度“救市”被默许。今年政府工作报告中提出“针对不同城市情况分类调控”，也即所谓的“分类调控”、“双向调控”：楼市热的城市，实行紧缩式调控。而上述“松绑”的城市都属于楼市冷的城市。

　　这些地方政府出台的相关政策会在一定程度上促进楼市成交量的回升。从房地产开发企业角度来看，相关地区房企将抓住机会加速跑量，降低库存风险。

　　部分二三四线城市供应量大、库存高企是不争的事实，在经历了2013年快速增长的市场环境后，市场调整必定会到来。此前2005年、2008年、2011年的调整都有导火索。2005年是中央政府首次对楼市进行调控，2008年是国际金融危机，2011年是限购政策全面施行。过往的市场周期走势表明，2014年也是楼市调整年。自年初以来，银行对房地产开发贷、个人住房按揭贷款都全面收紧，导致不少房企资金链偏紧，个人购房需求受抑制，这是引发今年楼市调整的重要原因。

　　从以往经验看，每次楼市调整期基本在9-12个月左右，今年的调整从春节过后的2月开始起算已历时3个月，才刚刚进入调整发展期，还未到最艰难的时刻。

　　易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，今年的调整预计最长不超过1年，力度上也不会特别大，企业大可不必特别悲观。但考虑到整体住宅市场容量基本到顶，不要寄希望于经历此番调整之后，再像从前数次一样，引来量价齐升的红火光景。

　　这意味着房企必须“谨慎乐观、积极应对”。从推货方面来说，在已出台“救市”的城市或区域，必须加快周转、加速跑量、减少库存，一些尾盘项目甚至可低价促销；而没有出台政策的城市，若库存量大、市场观望情绪不减，房企更应该密切关注市场走势和政策变动，做好销售策略调整的准备。

　　在开工量和工程进度方面，房企应该减少开工量，延缓部分工程进度。项目一旦开工就没有回头路。在市场情况没有好转的时候，没有开工的项目尽量不要盲目开工，审慎研判后续走势。而已开工的项目，若现金流比较充裕的话，可以适当延缓工程进度，减少存货积压。

　　在拿地方面，房企更要头脑清醒，有必要调低年度购地计划。目前，需求端已出现明显降温，这会逐步传导到供给端——土地市场。尽管一线城市和部分二线城市土地成交金额仍在增长，但土地市场已经在逐步降温。因此，房企在市场调整期的应对方法之一就是避免高价拿地、减少购地成本。

　　客观来讲，房地产市场已经走过了“轻轻松松谁都能赚钱”的时代，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，2013年中国城市化率为53.7%，到2020年将达到60%，城市人口还将继续增加。此外，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。这些都是房地产发展的有利条件。

　　未来，房企需要告别粗放式发展，改变房价单边上涨的惯性思维，关注市场风险和行业变化，提供高品质的产品和专业化的服务，这才能不被市场淘汰。