深圳处理遗留违法建筑

　　每经记者区家彦发自广州

　　今年4月起，深圳开始落实去年12月30日推出的《深圳市历史遗留违法建筑处理试点实施办法》(以下简称《实施办法》)，纳入首批试点的包括宝安区沙井街道共和社区在内的13个试点单位，共计21831栋违法建筑。根据《实施办法》，当事人名下有三栋住宅以内的历史遗留违法建筑的，可在差异化的处罚和补缴地价款后发放商品性质的房产证。

　　针对外界所说的深圳给部分“小产权房”确权颁证一事，深圳市规划与国土资源委员会认为，深圳不存在“小产权房”概念。小产权房通常是指在农村集体土地上建设，向社会公众租售的房屋。而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造后，农村集体土地全部移转为国有。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《每日经济新闻》记者表示，深圳此次处置违法建筑的试点范围有限，违法建筑获得流通权后不仅能缓解目前商品住宅市场供求紧张的问题，还有利于释放更多有效用地，大大缓解目前深圳可发展用地短缺的弊病，对推动深圳特区继续高速发展有着极其重要的作用。

　　部分违法建筑有望确权/

　　根据《实施办法》，纳入首批违法建筑确权颁证试点的单位包括宝安区沙井街道共和社区、公明街道的下村社区、观澜街道的观城社区和茜坑社区等13个试点单位，共计21831栋违法建筑。据悉，4月1日，深圳颁布试点工作方案，确定了首批试点和时间表。日前，深圳市政府召开关于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理动员大会，会上宣读了试点工作方案。

　　《每日经济新闻》记者了解到，此次纳入试点的以原特区外房屋为主，住宅类违法建筑将“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”。其中，原村民符合“一户一栋”原则私房，建筑面积在480平方米以内，按申请补缴对应公告基准地价的10%即可转为商品性质的房产证。在“一户一栋”之外“多栋中的两栋”符合规划的，在补缴20%和25%地价款以及不同程度的罚款后，也可发放商品性质的房产证。

　　克而瑞研究中心研究经理杨科伟告诉记者，本次深圳违法建筑试点方案只针对原村民，是有条件限制的，即指只有本地村民的住房可以确权后给予正式的入市资格；外来建房行为仍属于违法，将严厉处罚。

　　此外，商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑，也可按照不同标准补足地价后转为商品房性质。但对于新增的“违法建筑”，政府仍旧采取“坚决遏制”的态度。为此，深圳建立了三级巡查机制和责任网络，并设立了以卫星遥感为主要手段的立体监控机制以及专门的举报热线。宋丁向《每日经济新闻》记者表示，本次深圳违法建筑试点确权条件有所放宽，打破原有的原农村非建设用地红线100平方米/户的标准，原村民除了一户一栋外，还可以确权“多栋中的两栋”，可谓是一个比较大的突破。

　　“根据我们的测算，首批纳入试点的13个试点单位违法建筑的建筑面积接近2000万平方米，这其中大概有10%、约200万平方米的违法建筑有望获得流通资格”，宋丁表示。

　　此次有望获得确权资格的住宅类违法建筑主要为原村民自建房，大量由当地村民集资或与开发商合作建成、质量可与正规商品房媲美的统建房并不纳入此次的试点范围。

　　新增用地紧张有望缓解/

　　“部分违法建筑的确权对于商品房市场的冲击不言而喻”，宋丁认为，2013年深圳市累计销售新建商品住宅441.75万平方米，这次仅试点有可能释放的违法建筑面积便达到200万平方米，随着未来试点范围的扩大，供应量的增加会缓解一手住宅市场的压力。

　　杨科伟预计，很多原村民都拥有几套这样的违建房屋，在确权后选择部分套现的可能性极高，由于深圳违法建筑集中在宝安与龙岗，这两个关外区域的中低端商品房市场将面临冲击。

　　随着深圳城市的高速发展，目前的土地可利用空间较为匮乏。克而瑞的研究报告显示，深圳市新增土地量已难以为继，剩余可建设用地分布零散，有57%的土地是单幅地块面积不足1000平方米的畸零地块。在未来10年，深圳建设用地指标只有967平方公里，每年新增建设用地规模仅为58平方公里。

　　记者发现，深圳土地短缺问题由来已久，与其他城市相比更能反映深圳每年出让的土地量的稀少。在一线城市中，深圳与其他三大城市的土地供应量悬殊，深圳历年的供应量单位以百万平方米计算，从2009年~2012年，深圳历年的土地供应量基本不超过500万平方米，而北上广的供应量则普遍在两千万平方米左右，几乎是深圳的4倍。

　　宋丁认为，在建设用地短缺的情况下，如果能对违法建筑盘活利用，深圳城市可利用空间将进一步升级。

　　但是，深圳部分违法建筑确权试点落地，并不意味着全国松绑。原深圳市原规划局规划处副处长贺承军接受财经网采访时评价说，这个松口应该是比较稳定，也是应该的，因为让土地资产的产权更明确化，符合一个理性的方向，处理这种分类，从不同的层次，有一个稳定的结构，并且不是太冒进。

　　深圳市土地监察局数据显示，深圳市2009年6月2日以前产生的各类历史遗留违法建筑总计37.94万栋，占全市建筑物总量的半数以上。这也是深圳与其他城市的不同之处，正是深圳此次试点之所以推行的关键。