买下“麻烦房” 能否获赔偿？

　　买房时无产权证

　　过户时成了麻烦

　　秦骏(男)和姚岚(女)在北京有一套50平方米的一居室，当孩子出生后，房子就显得有些小了，于是小两口开始考虑把房子换大一点。由于经济能力有限，他们只好本着“以距离换空间”的原则搜寻目标房源，看中了一套近郊的两居室。

　　秦骏、姚岚与卖房人贾栋在某房屋经纪公司一起协商房屋买卖事项：首先，要买卖的这套两居室170万，签合同当日需支付定金5万元，首付51万，在签订房屋买卖合同后的20天内予以支付，剩余房款90日内付清；第二,该房屋的产权证还有两个多月才能办妥，就因为该房屋目前没有房产证，所以比同地段同时期的房子便宜了10万元。但贾栋承诺只要房产证办下来马上给秦骏二人过户。

　　房屋经纪公司的工作人员居中斡旋，出面保证房屋产权没有任何问题，并承诺由他们负责全程办理过户手续。秦骏和姚岚看中了这套房，于是在中介人员的劝说下打消了疑虑。买卖双方很快签订了《北京市存量房买卖合同(经纪成交版)》，秦骏夫妻当场交纳了中介费并支付给卖房人贾栋5万元定金。双方在合同中还约定了定金罚则，即如果因贾栋的原因不能过户时，贾栋需双倍返还定金，如果因秦骏的原因不能过户时，定金不予返还。

　　秦骏和姚岚开始积极筹备买房款项。其实就是要卖掉现在居住的小房子，剩余的可贷款。很快，一对母子看中了他们的一居室。秦骏的房子距离地铁近，参考周边的房价，秦骏要价130万，而且要全款一次性支付，支付之日办理过户手续。他是考虑用这130万支付两居室的首付。母子的经济条件不错，当天就和秦骏夫妻签订了《房屋买卖合同》，并向秦骏支付了5万元定金。

　　秦骏夫妻和买房的母子如约履行了合同，秦骏拿到130万房款当日就将其中51万付给了贾栋，然后开始到处借钱，筹集剩余房款。此后，小两口天天盼望贾栋拿到房产证。等到要过户的时候，秦骏两口子却傻眼了。

　　房产证上登记的产权人不是只有贾栋一个人，还有他的妹妹贾莹，房屋属于兄妹二人共有。原来这房子是兄妹俩的母亲购买的，当初的买房合同是由贾栋代母亲签订的，但在房子还没有交付时，其母亲就突发疾病去世了。于是此房就作为母亲的遗产由贾栋和贾莹继承，为此兄妹俩还打了一场官司，最后以双方达成共有该房产的调解协议结案。开发商也协助二人办理了相关变更登记的手续，所以才有了秦骏看到的房产证上“共有”的字样。

　　贾莹坚决不同意卖房，致使贾栋无法将该房屋过户给秦骏。秦骏为了买这套房，卖了自己仅有的房子，现在一家三口成了“无家可归”的人。尤其是幼小的孩子，跟着他们饱尝寻租、搬家的奔波之苦。

　　秦骏要求和贾栋解除房屋买卖合同，返还已付的房款，承担违约责任，并赔偿遭受的损失，包括他们租房的租金、再买房时房价上涨的差额。但贾栋只同意返还已付的房款。双方协商不成，于是秦骏夫妇将贾栋及房屋经纪公司一纸诉状告上法庭。

　　秦骏夫妻能否取得房产?

　　合同签了，秦骏夫妻连房子都卖了,如今却落得“无家可归”的结果。他们是否能够依据善意取得原则取得诉争房屋呢？

　　北京广衡律师事务所赵三平律师分析说，我国《物权法》对不动产善意取得的构成要件做了明确规定:①出让人无处分权；②受让人主观上为善意；③合理价格有偿转让；④依照法律规定已经办理物权变动登记。上述四个要件同时具备，才可适用善意取得制度。

　　本案诉争房屋在转让时只符合上述构成要件中的第一和第三个要件，即贾栋无处分权，贾栋和秦骏以合理的价格有偿转让，但其他两个要件均不符合，一则秦骏没有主动和深入地核实该房屋的权属情况，自身也有过错，不能认定为善意；二则诉争房屋没有办理过户手续。因此，秦骏不能依据善意取得原则取得诉争房屋的所有权。

　　秦骏夫妇能否得到赔偿？

　　根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　赵三平律师表示，尽管在签订房屋买卖合同时，卖房人尚未取得房产证，但房屋买卖合同依然有效。但由于房屋共有人不追认，致使标的物所有权不能转移，根据上述司法解释的规定，在此情况下,秦骏夫妇依法可以要求解除合同并赔偿损失。

　　但是，由于秦骏夫妇在购买房屋时没有主动对产权进行核实，也有一定的过错，所以其赔偿要求很难被全部支持。

　　房屋经纪公司在本案中未如实向买受人介绍房屋情况，应当在其过错范围内承担违约责任。

　　购房时要核实产权状况

　　购买没有产权证的房屋，权益难以得到保障，风险较大。

　　赵三平律师说，我国现行法律对房屋的产权实行登记制度，即房屋物权的设立、变更、转让和消灭均依照法律的规定登记，并自登记日起发生效力。房屋的产权证是权利人享有该房屋物权的证明，相应的，产权证上登记的产权人才是该房屋的真正权利人。确定房屋产权情况是购买房屋过程中最基本的一个环节，也是房屋买卖合同关系能否成立的前提。

　　本案中，贾栋在没有取得房产证，且未告知秦骏该房屋的真实权属的情况下出售房屋，房屋共有人贾莹又拒绝追认房屋买卖行为，导致房屋买卖合同不能履行；秦骏贪图小便宜，在没有核实房屋产权的情况下，贸然签订购房合同，不但无法取得所购房屋的物权，而且出售了自己的房屋，最后落得竹篮打水一场空的结局。

　　因此，在购买二手房时，应尽量购买已有产权证书的房屋。从产权证可以明晰地看出真正的权属情况，可避免无法过户或者发生其他纠纷。(文中人物均为化名)

　　法条链接

　　《中华人民共和国物权法》

　　第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　第一百O六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　《中华人民共和国合同法》

　　第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

　　第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：

　　第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。J009

　　今日我坐堂

　　北京市广衡律师事务所

　　赵三平律师

　　北京广衡律师事务所主任律师，创始合伙人之一。

　　擅长各类经济、民事诉讼业务，律师执业以来承办过大量的诉讼案件，不仅积累了丰富的诉讼经验，而且以扎实的专业知识及严谨的工作作风赢得了当事人的认可和社会的尊重。代理案件范围涉及房地产、建设工程、婚姻家庭、经济合同纠纷等。