与其观望，不如谨慎出手

　　龚名扬

　　“据说东莞房价要跌，不如再等等看吧？”这应该是近一两个月以来反复出现在不少购房者脑海中的声音，否则难以解释近段时间以来蔓延在东莞一手房交易市场上的观望情绪。

　　从监测数据来看，自进入3月以来，东莞的楼市成交量便一直在低位游走，直到月末才出现“小翘尾”，成交量有所回升但仍未恢复到之前的水平，这主要是因为有部分楼盘以“低首付”、降价等促销来吸引刚需购房者，以实现“清仓”和资金回笼，有40%的楼盘签约量低于5套。

　　除了因为银行贷款收紧之外，另一个很重要的因素就是上述的对东莞楼市看跌的想法，令很多人犹豫不决。前段时间在坊间流传甚广的“崩盘论”对购房者造成影响，尤其是使得刚需群体的购买热情直接受挫。

　　其实可以理解刚需群体对价格的敏感，他们大多首次置业，在选购方面也更为谨慎。虽然在没有房子的时候很多人都希望楼市降价甚至是崩盘，而一旦选择购房，心态就会发生变化。在市场存在悲观论调的情况下，这一类刚需购房者最易受影响，因为担心一旦签约就成“大闸蟹”，变负资产，仿如五六年前一般。

　　事实上，东莞房价大起大落的可能性并不大。根据东莞中原研究部的公开数据，今年第一季度东莞的住宅成交均价为每平方米9200元左右，3月的最后一周住宅成交均价为每平方米8965元，虽然和之前一周相比下降了1.43%，但与去年同期相比还是涨了4.33%。

　　笔者认为，东莞的房价目前处于一个比较健康和理性的状态，近期均价的下跌主要因为成交楼盘以中低端为主，还有受上述的降价促销等因素影响，属于结构性调整。4月对于刚需购房者来说，不是最好的时机，也不是最坏的时机，可以选择谨慎出手。

　　所谓谨慎，就是说在购房之前收集足够多的信息，以尽量抵抗房价下跌的风险。对此，笔者还是有几点愚见可以和各位读者分享。

　　首先，应该是对政府的规划有所了解，也就是“跟着规划买房”，在政府重点发展的区域购房置业，可能短期内周边的配套设施较差，但从长远来看，随着区域经济的发展，商业、医疗、教育等配套设施会得到逐步完善。

　　尤其是一些开工时交通尚未完善，但在政府短期规划内附近会有重点交通工程的楼盘项目，如果眼光独到，买得足够早的话，升值潜力还是颇大的。具体例子可以参考高埗镇的楼盘项目，随着梨川大桥通车的日子逐渐临近，房价也是水涨船高。再加上高埗属于水乡片区，水乡经济区是东莞未来很长一段时间内的重点发展区域，购房者可以重点关注。

　　其次，购房者在看楼的时候，如果对心仪的几个楼盘拿捏不准，不妨上网查一下这些楼盘所在的土地在成交时楼面均价是多少。通常房价的构成包括购地成本、税费、建设成本、管理成本、前期费用以及开发商的利润。由于建设、管理等成本在同时同地的差距很小，而楼面地价却是因时因地而有所不同。如果几个新楼盘的售价相差无几，那么楼面地价较高的楼盘降价的可能性也小。

　　还有一个比较保险的做法就是选择国内较为知名的开发商，如万科、万达、恒大、碧桂园等。虽然这些开发商的楼盘与本地开发商在同等地段的项目相比往往要更贵，但同时也会更保值。一方面全国性的开发商财力雄厚，资金链有保证，抵御风险的能力也会更强；另一方面，这些大品牌开发商在拿地时往往只挑最好的，他们也愿意花高价拿下最为优质的商住地资源，甚至由于这些品牌的进驻，同等地段的楼价也会上涨。假如资金充裕，选择大品牌开发商的楼盘还是更为放心的。

　　当然，对于购房者而言，买得贵不如买得对，决定置业与否的因素还有很多。以上观点仅供参考，笔者愿东莞的购房者们都能淘到心仪的房子！

　　(来源:南方日报)

关键词：购房者,开发商,楼面地价