李宇嘉：住房政策缘何不再提“调控”

　　今年两会期间发布的《政府工作报告》，首次未强调房地产调控，着墨更多地放在了住房保障和住房供应，特别是首次提出了增加共有产权住房供应、破解住房融资约束。新一届政府对于房地产行业和市场管理的这一新变化，不能被孤立地看待，而应当将其关于未来城镇化“三个一亿人”问题的解决联系起来。

　　未来住房政策调整的重点之一是加强住房保障，而廉租房和公共租赁住房的并轨，意味着“以租为主”将是未来住房保障重点。在未来推进“三个一亿人”的新型城镇化过程中，不管是外来人口进入城镇的落脚问题，还是本地居民存在的住房相对贫困问题(棚户区)，首先要能够满足融入城市居民的基本住房，特别是住得要相对体面，而绝不是高楼大厦旁边的棚户区和城中村。由此，廉租房和公共租赁住房将是满足城市规划和具备城市公共服务配套的现代城市住房。

　　但是，仅仅解决“有地方住”问题远远不够。在城市拥有住房不仅意味着财产或资产收入，也意味着个人或家庭最大宗的储蓄和社保累积。目前，城市居民收入差距不在于工资性收入，而在于财产性或资产性收入，而最大宗的财产或资产就是住房。我国城市政府公共设施和公共服务供给资金来源，就是出让土地后的收益。而居民购买了不动产，就等于获得了无偿享受因公共服务供给、公共服务后续完善带来的不动产增值收益。在城市快速推进的时期，进入城市的居民会越来越多，单位土地上的价值增值越来越大，公共服务越来越完善，不动产价值会越来越高。但凡打算长期在城市居住的人，就一定会有拥有住房的诉求，而不仅仅是“只要个住的地方就可以了”。因此，要解决过去外来人口“半城市化”的问题，就要让进入城市的居民不仅有稳定的工作，更要获得住房财产或资产。

　　另外，在社会保障系统不发达的发展中国家，住宅的“储蓄功能”极为重要，它可以将劳动力转化为资产，从而使个人的财富脱离对生命周期的依赖，减少劳动力老化导致的社会负担，避免由于劳动力耗尽后陷入贫困。我国就是如此。但是，在现有的城市社会保障体系下，这个缺口是完全没有办法补上的，必须要想别的办法。

　　如果一个人在其价值最高的生命周期获得不动产，就可以将其劳动价值“储存”起来，对冲年龄增长带来的“贬值”。当劳动力市场价值耗尽，退出市场后，不动产的价值将随城市化推进而达到峰值。这时，将其“储存”在住宅里的价值提取出来，可以发挥类似养老储蓄或社会保险的作用。在新城市居民(外来人群)住房支付能力不足时，实施政府与购房者共有产权的住房供应形式，无疑是一个非常好的选择。一方面，可以满足新城市居民拥有住房资产或财产的诉求，而成为“有产者”；另一方面，这些城市居民可以通过分享城市不动产价值升值的收益，成为真正的市民，从而享受城市公共服务溢价，同时减轻城市政府供给社会保障的压力。

　　根据清华大学发布的《中国城市发展报告》，目前中国城市流动人口达2.2亿人，再考虑到中国城市人口也不过6亿多的现实，这是一个相当惊人的比例。而到2050年流动人口规模可达到3.5亿人左右，其中大部分人都不可能再次回到农村。流动人口达到如此规模，对社会稳定无疑是巨大压力。如果要降低社会稳定的压力，就要让“无产者”成为“有产者”。有了不动产，就有了希望社会稳定的愿望，也就奠定了社会稳定的巨大基石。外来人口获得了自己的住所，也就从流动状态安定下来，成为城市劳动力，这不仅是以人为本的城镇化应有之义，也是实现内需型社会构建的基础。因此，未来房地产市场管理的重点将不再是房价调控，而是住房政策的再调整，这种调整主要面向新型城镇化后产生的城市新居民，调整的思路是双向的：廉租房和公共租赁保障外来人口刚进入城市后，就有住的地方；共有产权住房则解决其能够成为真正市民，享受公共服务，获得有财产或资产收入，从而解决社会保障。

　　当然，《政府工作报告》也提出增加普通商品住房供应，破解住房融资约束。这也是完全类似的思路，即让城市居民尽快拥有不动产，成为“有产者”。因为，在我国，“有产者”才是真正的市民。另外，不管是共有产权住房，还是普通商品住房，只要低价住房供应多了，房价上涨压力才没那么大了。“有产者”多了，住房调控就少了需求，调控的压力也就自然小了，这也是新一届政府不再强调房地产调控的主要原因。