物业费致九成物管纠纷

　　提价并非由物管公司说了算

　　本报讯(记者刘晓星实习生凌娜通讯员杨晓梅、蔡培娟)据不完全统计，近年物业公司追讨服务费纠纷案件占物业服务纠纷的90%左右。

　　减免物管费需举证

　　因不满自家住宅右侧绿化用地开挖排污水沟，楼宇长期受污水浸泡，老鼠横行，蚊虫奇多，长期臭气熏天，高先生夫妇多次向物管申诉，问题却始终未能解决。为抗议，高先生夫妇拒交了一年多的物业管理费，却被物管告上法庭，要求他们缴纳1162.43元的物管费以及滞纳金。日前，广州中院终审裁定高先生夫妇缴纳拖欠的物管费。据统计，追讨物业服务费纠纷案件占物业服务纠纷的90%左右。

　　法官张怡提醒，业主只有举证物管服务存在严重瑕疵，才能作为减免物管费的理由。如果仅仅对某项服务不满意就拒缴费，往往将面临败诉。

　　涨物业费需两个条件

　　在成本飙升的今天，物业公司想提高物业费怎么办？张怡表示，物业服务企业如要调整收费标准则应需要征求小区业主意见，同时须符合如下两个条件：一是必须获得专有部分占建筑物总面积过半数业主的同意；二是必须获得占总人数过半数的业主同意，即须经过“双过半业主”同意。

　　从审判实践来看，物业服务收费是否等值等价难以认定，物业服务费提价规则不明，易引发物业服务双方矛盾。政府指导价标准等级主要以服务事项进行划分，缺乏对服务质量考核规范，业主提出劣质服务却高收费等问题，难有认定标准。物业服务合同关于服务内容的约定过于概括模糊，如“封闭式管理”、“24小时监控”等缺乏统一定义和硬性衡量的标准，因此物业服务企业自行减少服务项目、降低服务标准后，难以认定违约。