开发商：小产权房入市必冲击房价 但难比房价

　　近日，安徽发布《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》明确，2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖，同时强调建立宅基地退出补偿激励机制。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

　　分析人士认为，未来还将有更多省份出台土改措施。“建立城乡统一的建设用地市场”写入十八届三中全会公报。表态虽然简短，但意味深远。

　　业内分析

　　未来有可能实现土地同价——全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存

　　语录：随着土地市场改革，建立城乡统一的建设用地市场的深入，未来在城乡规划下，很有可能实现集体土地与国有土地同价。

　　从全国28个土地改革试点来看，目前一个大的原则就是不能在集体土地上进行商品房开发。也就是说，所有的改革都要在这个框架下进行，对于商品房市场的影响暂时还没有。

　　现在，一些人对于土地改革有误解，认为土地改革就是给农民产权，可以买卖土地。事实上却不然，土地改革的核心是对农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证，给农民更多的产权。同时，允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。政策的导向是将每个农民手中少量的土地、分散的地块集中起来，集体组织经营。

　　随着经济的发展，农民仅仅依靠种地很难实现生活水平和收入的大幅提高，而一家一户的土地经营又不利于农业机械化、规模化的发展，因此将农民手中的地集中起来，有利于现代化农业、乡镇企业的发展，农民可以获得一定的补偿。同时，将土地进行流转的农民还可以外出务工，增加收入。

　　随着土地市场改革，建立城乡统一的建设用地市场的深入，未来在城乡规划下，很有可能实现集体土地与国有土地同价。而小产权房也有可能转正为商品房产权。但是这里也需要强调一下，这些需要发生在城乡规划之下。

　　身边观点

　　土地财政的滋生土壤将被削弱——全国房地产经理人联盟副秘书长杨凤斌

　　语录：集体土地流转减少了政府的环节，也减少了土地财政滋生的土壤。

　　允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，使村集体直接进行土地流转，而此前，集体建设用地如果用作工业、商业等用途，一般需要政府征地然后进行出让。如此一来，集体土地流转减少了政府的环节，也减少了土地财政滋生的土壤。广为诟病的土地财政可能会因此而消失。

　　如果土地改革取得进展以后，下一步就是小产权房的“转正”。而小产权房转正后必将增加整个市场商品房的供应量，对于平抑房价可以起到不小的作用。在这次的十八届三中全会上，没有强调继续进行房地产市场的调控。这表明，政府已经不再强调使用行政的手段干预房地产市场，而是要采取市场的手段调节市场。而小产权房一旦入市后将会冲击商品房价格，但是同时商品房的价格还受到供求关系、通胀情况、地段、设计等多方面的影响。因此，我认为，尽管小产权房冲击了房价，但也是促使房价稳定的因素。

　　另外，即使小产权房转正，其也很难达到商品房的价格。因为，很多小产权房在规划、设计、建设上都不及商品房，很难达到比较高的价格。

　　产业地产将得到发展——河北省经济学会秘书长庞立平

　　语录：目前，我国部分地区进行的土地改革的试点，有一个共同点，就是要让土地流转起来。

　　目前，我国部分地区进行的土地改革的试点，有一个共同点，就是要让土地流转起来。把土地盘活，能增加农民的财富。在安徽进行的土地改革试点中，允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等，这将直接有利于农村集体经济的发展。

　　在这次土地改革的试点中，有一个红线是不能碰的，那就是不允许改变土地的用途，但是可以让土地流转起来。在这种背景下，分散在村民手中的土地可以汇集起来。比如说耕地，流转之后，可以进行集约化经营，不但提高了生产效率还可以将一些劳动力解放出来。而集体建设用地将发挥更大的用途。农民可以将集体建设用地汇集起来建设工厂、开发旅游地产等，将集体经济的活性发挥到最大，有利于集体经济的大力发展。在我国城镇化的进程中，也有利于产业地产的发展，进而使我们的城镇化做到产业先行，避免空城、鬼城等出现。

　　目前我国进行的土地改革还都只是试点，每个试点的政策各不相同。我认为，未来，还将有更多的地区加入到土地改革的试点中来，各个地区将试验不同的政策，最终总结出适合我国国情的土地改革政策。

关键词：小产权房,房价