开发商业地产要杜绝卖铺思维

　　曾哥看楼

　　在“高端购物中心”遍地开花的今天，中国商业地产权威专家、中国购物中心产业资讯中心主任郭增利等业界人士借华南Mall调整定位的时机，大声疾呼：不要一说到购物中心就要打造高端大气上档次，而要做跟大众消费相结合的购物中心。

　　据笔者分析，开发商热衷于打造高端购物中心在于其资金压力及其卖铺思维。按照国外的成功经验，商业地产项目就是收租的，通过租金来回笼资金不怎么卖产权。但是到了中国，一般的开发商往往没有这个实力，所以必须通过出售商铺甚至把整个项目全部散售来回笼资金。

　　想要顺利回笼资金甚至回笼更多资金，“高端购物中心”的概念无意更容易达到开发商的目标。高端购物中心一旦成功，其所售商品溢价能力更高，也能对小业主贡献更多的租金，这样，商铺才能更受小业主的欢迎。无论是开发商有意也好无心也罢，总之，开发商对高端购物中心具有天生的狂热。东莞东城某购物中心一度扬言要卖飞机、游艇，而如今引进的商家大多是低端服饰店，并且还处于半停业状态。

　　但无论如何，这些开发商操作商业地产的思路在于卖铺，而不在于经营。十多年的实践证明，散卖购物中心的产权对经营形成相当大的难题，不利于购物中心后期经营，近的如东莞第一国际、华南Mall，远的如SOHO中国在北京打造的一些商业项目。这几年，华南Mall的新东家费尽心神通过回购、返租等方式来处理格子铺的历史遗留问题，以期统一经营权，如今大任基本完成，才正式对外公布招商日程。

　　做生意肯定要挣钱，但挣钱的方式不同，其结果往往也有天壤之别。经过长期探索，一些大型商业地产商摸索出一套成熟的做法：通过销售街铺、住宅来回笼资金，而自持大商业来整体经营，后期收到源源不断的租金。这种方式不一定适合所有开发商，因为这需要强大的资金支持。若开发商资金不足，不妨跟大型开发商合作开发，或者通过稀释股权来筹集资金，或者干脆把项目体量做小一些或把握好开发节奏，切不可盲目贪大求全，最后被迫通过销售相当数量比例的内铺来回笼资金，如此，则无异于饮鸩止渴。

　　笔者以为，只有解决资金问题，杜绝了卖铺思维，确立了经营思维，商业地产尤其是购物中心才能理性发展，才能真正放下身段，才能贴近大众消费，才更容易做活做强。

关键词：开发商,卖铺思维