温州房价腰斩泡沫破裂：1处房产最多被查封7次

　　2012年1月至2013年9月温州楼市成交情

　　有钱人游戏

　　“现在好像是全国都在盯着温州看，与房地产市场联系在一起似乎已经成为了温州的标签，无论是早年被热炒的温州炒房团，还是现在热门的‘温州楼市崩盘和断贷’报道。好像提到温州的负面新闻，就能引发很大关注度。”温州房地产业内人士常勇(化名)无奈地笑着对新金融记者说。

　　国家统计局不久前公布的9月份70个大中城市住宅销售变化情况显示，温州新房价格环比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成为70个城市中唯一房价同比下降的城市，而这已经是温州房价连续第25个月下跌。

　　“温州的房价，一方面是因为前些年投资投机所占比例过高，导致房价在炒作中脱离实际需求，积累了很多泡沫，现在下跌是价值回归；另一方面则是温州民营经济近两年受到较大冲击，经济环境不好使人们不敢买房。”分析人士高院生在谈到温州房价下降的原因时表示。

　　作为曾经的炒房人，陈杰(化名)对于温州房价的下降可以说深有感触。“像被媒体报道比较多的绿城鹿城广场、香缇半岛等曾经温州高端楼盘的代表，前者最高峰房价超过10万元/平方米，后者房价也曾超过5万元/平方米，如今这两个楼盘的二手房价与高峰期相比近乎腰斩。”陈杰还举了身边朋友的例子，“我身边一个朋友早年以3.5万元/平方米买的香缇半岛的房子，2011年初的时候有人出6万元/平方米的价格想买，当时他觉得房价还能涨就没卖，结果最近出于资金周转的原因硬着头皮出手，只卖了不到3万元/平方米。”

　　在另一个温州市中心的楼盘中梁首府，陈杰的两位亲友都在该楼盘购买了大户型。“其中一个人在2011年9月以6.1万元单价买了167平方米的户型，另一个人买了178平方米的户型，花了1226万元。大约在一年后的2012年年中，房价下降最厉害的时候，业主们纷纷组织维权，开发商最终妥协，给这两个人分别在总价折扣了300万元和不到200万元。”陈杰表示，温州独特的地域文化，决定了开发商与买房人之间往往都有一层熟人关系，所以很多时候双方都会选择各让一步，“那个时候，温州的新房楼盘不多，房价天天涨，大家都在托人买房。最终楼市逐渐沦为少数有钱人的游戏。”

　　虽然一直自认比其他人更加谨慎，但陈杰本人也在房价下降中吃到了一些苦头。“我其实早就看出温州的房地产市场不健康，所以2011年就不投资房产了。不过去年身边熟人说能以不到4万元/平方米的价格买到温师院项目的房子，而这个地块当年是全国有名的单价地王，地价曾经达到3.7万元/平方米，房价几乎和地价持平了，我觉得是个投资机会，就和朋友联手买了一套178平方米的房子，原以为会很快上涨，不过现在要出手的话价格几乎没有任何变化，相当于被套牢了数百万元的资金。”陈杰表示。

　　疯狂的代价

　　对于温州当下成为70个城市中唯一房价下降城市的“窘境”，就不得不提两三年前当地楼市的疯狂。

　　“温州房价最为疯狂的时段是2010年6月至12月那半年当中，毫不夸张地说，那个时候几乎上午与下午的房价都有变化，也许同一套房子下午的价格就会比早上涨了几十万元。”温州天浩置业有限公司总经理陈鸿对新金融记者表示。

　　常勇也对新金融记者表示，身边有朋友甚至在中介看好一套600多万元的房子，正在办理过户的过程中，就有人加价100万元要买，最后一个多星期的时间，该朋友就靠这套刚到手的房子赚了100万元。

　　“那个时候感觉炒房钱来得太容易了，只要觉得能有下家接手，多贵的房价都有人买。”陈杰对新金融记者回忆道。而来自温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006-2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，上涨了3.3倍。

　　“泡沫大多是在那个时候积累下来的，在买房者中，自住的比例很小，大多都是投资投机者，在玩击鼓传花的游戏。”陈鸿表示，后来爆发的温州民营经济危机，打破了市场上的买涨心理，使得房价连续20多个月下跌。“可以说温州的房价经历了一个轮回，经过连续下跌后，当前的温州房价几乎回到了2009年上半年的水平。”陈鸿表示。

　　“温州人现在几乎很少会投资房产，大家都更愿意把钱存在银行。”陈鸿给新金融记者提供了一组数据，2009-2012年年终温州的银行存款余额始终在3100亿元以下，而截至今年5月底，这个数字却达到8100亿元。多出的5000亿元资金，就是来自于民间资本。“温州投资者现在更愿意投资固定收益产品，只有出现更为稳妥的投资机会时，这些资本才愿意投资。前些日子温州有一个用于温州轨道交通建设的私募基金，募集额在10亿元左右，很多人都是托人才能买到。而房地产投资显然不在投资者考虑之列。”陈鸿表示。

　　而疯狂背后付出的代价，也是巨大的。在房价下跌和经济环境走弱的背景下，温州民营经济开始出现跑路和破产现象，金融审判法院成为温州法院系统中最忙碌的单位。据了解，2012年温州全市法院金融审判法官人均结案227件，高居浙江省第一位。而处于温州市中心的鹿城法院金融审判庭法官人均结案380.12件，其中结案最多的达到480件。

　　金融案件中40%以上被告没有到庭。

　　“或者跑路了，或者没钱还。”温州当地一位法官表示。债权人存在恐慌心理，急于实现自己的债权，温州各地法院甚至出现了“轮候查封”现象，最多的一处房产被查封了7次。

　　断贷风波

　　房价连续下降，温州是否出现大规模断贷潮成为各方关注的焦点。此前有媒体曾在报道中表示，温州楼市出现断贷潮，已经或者将要拍卖的断贷房源超过1.5万套。针对上述报道，温州银监分局在9月专门对该市42家银行业金融机构进行专题调查，并对房地产抵押贷款情况进行了调查核实。新金融记者拿到的温州银监分局的调查报告显示，目前温州全市银行拥有抵押物权的房屋供给21.86万套，总市值约为4067.09亿元，按贷款状态分，已形成不良的、已列入关注的、已进入诉讼程序的、已进入拍卖程序的在抵房屋分别为2584套、2024套、1908套、461套，其市值占总市值的比率分别为2.8%、3.46%、2.49%、0.41%。

　　“之前被媒体爆炒的断贷潮，其实并没有那么严重。从我身边的例子来看，那些断贷的房子，很多都是民营老板利用房价快速上涨时期银行风险意识不强，通过‘抵押+保证’贷出远超房屋价值七成的贷款用于生意经营，在房价下降后，又遇到经营危机，导致无力还贷。真正贷款买的自住房，单纯因为房价下降弃房的几乎没有。”常勇表示，“温州法院实际查封房产在1200套左右，就这个数字法院的法官们都忙不过来。银行工作人员都要托人才能把自己的案卷往前挪一挪，争取早日审理。”

　　常勇给记者算了一笔账，一套单价3万元/平方米，面积200平方米的房产，按照80%的估值，再乘以最大抵押贷七成计算，能得到336万元的贷款，而温州独特的信用体系，使得剩余的200余万元房款，还能去担保公司的其他金融机构进行二次抵押，再次贷出100多万元的贷款。当房价跌到2万元/平方米的时候，很可能出现的情况就是房屋当下价值低于贷款总额的情况，这时候就可能出现断贷的情况。

　　而温州银监分局的数据显示，目前已发生“弃房”的共有580户，而由借款人资金链断裂原因形成的不良房屋抵押贷款余额约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%；由担保链风险传导原因形成不良的房屋贷款余额约为7.28亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。

　　当前温州个人住房按揭贷款余额为660.83亿元，其中不良贷款余额4.02亿元，住房按揭0.61%的不良率远低于同期全部贷款3.68%的不良率。截至2013年7月末，温州全市纯抵押贷款不良率仅为2.52%，“抵押+保证”贷款的不良率达到7.17%。

　　陈鸿表示，从温州银监分局的报告来看，出现断贷潮的说法有夸张成分。“总体应该是风险可控的。”而温州银监分局也表示，接下来将对银行信贷资产风险加强监测分析和监管督导，同时做好压力测试，摸清房地产信贷风险底数，积极做好风险应对预案。对于排查发现抵押物当前市场价值低于原评估价值的贷款，通过追加保证人、提前部分还款、核减贷款额度等方式缓解贷款风险。

　　自我救赎

　　在温州民营经济危机和房价泡沫破灭的过程中，温州金融领域的重要一环担保行业受到冲击。在2011年之前，温州各类担保公司超过200家，而2011年温州民间借贷风波爆发后，温州担保行业一下子从高峰跌落谷底。目前温州只有36家担保机构和1家分支机构获得融资性担保机构经营许可证，数量大减。“其实在危机前温州已经意识到担保行业存在的风险，由于主管是经信委，注册归工商，房贷归银监局管，担保行业成为监管空白地，大量中小不正规担保公司滋生。对温州担保业来说，这轮危机是挑战也是机遇。”一位温州本地担保业内人士表示，目前温州要求担保企业注册资本不得低于5000万元，将大多数中小担保企业淘汰，也将最大程度降低行业风险。

　　而对于当前的房价下降情况，温州诚鼎房地产营销咨询有限公司董事长徐良溪对新金融记者表示，温州房价接下来很长一段时间内很可能还会持续下跌状态。“暴跌不可能，但持续小幅下跌或者持平可能最大。”徐良溪表示。

　　陈鸿则从供求角度给新金融记者算了一笔账。“今年1-9月份，1720亩土地，相当于2006-2011年平均3年的供应量。四季度供地还在持续增加，年内有望突破2500亩，相当于过去5年的量。”陈鸿表示，之前温州城市不大，框架没拉开，而现在鹿城、瓯海、龙湾三区建设格局，相比于鹿城区为主的狭义温州，面积扩大好几倍，龙湾、瓯海以前是有区无城，现在成为名副其实的副城，占据温州绝大部分新房供应量。“温州是在为以前市场供应不足的后遗症还债，在土地供应成倍增加情况下，供大于求局面将长期存在，房价也就没有反弹动力。”陈鸿表示。

　　不过值得一提的是，一些新盘在房价低开前提下，开始在销售上取得成效。其中最具代表性的是9月2日开盘的中梁外滩首府，2.3万元/平方米的单价，吸引了近8000组买房人争夺1000多套房源，使温州楼市出现了久违的“日光”场面。而在新金融记者的采访中，诸如公园天下、金域中央等楼盘现场也有数组买房人咨询。“现在温州买房的大都是首套和改善自住需求为主，好卖的楼盘都在2万元/平方米左右，这些新盘的开发商在拿地时价格便宜，也就有低开的操作空间。”上述楼盘的一位销售员对新金融记者表示。

　　数据显示，今年6月份开始，温州商品住宅销售面积和销售额逐月回升，9月温州商品住宅销售面积达到63.96万平方米，销售额106.59亿元，均达到2012年以来的最高值。

　　据高院生介绍，温州楼市长期以来相对封闭，一直是本地开发企业为主，而随着万科、华润、绿城、万达、德信等全国性开发商进驻温州，使得温州楼市开始注重产品的质量和品质。“温州的房地产市场，正在回归正常的居住属性，现在这种独特的房价下降情况，是为此前的泡沫进行救赎。”高院生表示。

　　而温州中小企业发展促进会会长周德文则认为，温州民营经济还处于危机蔓延之中，这个根本不解决，温州房地产市场将长期处于不冷不热之中。“温州现在需要金融、税费方面的全面改进，出台对中小企业特别的扶植政策。同时如何吸取此前发展的教训，也值得所有人反思。”周德文表示。

关键词：房价,温州,万元