一周评论：平常心看“自住型商品房”新政

　　本周楼市有两件事有意思。

　　一是国家统计局近日发布统计数据，显示9月北京新房价格比一年前涨了20.6%，全国居首；统计局还说，这主要是因为“对房价上涨的预期”和“强烈的房地产市场供求矛盾”，末了还来一句，矛盾未来还将持续。

　　二是统计局话音刚落，早有准备的北京抛出一个叫“自住型商品房”的新政策——今年2万套，明年5万套，总共要供应7万套特殊的商品住宅房源，户型在90平米以下，政府规定其售价大体要比周边商品房便宜30%。

　　自住型商品房的限制是，买房以后5年才能卖，卖房收益的30%要上交财政——听起来很像经适房和限价房，但购买条件又宽松得多，据说只要符合北京“限购”条件的人都能申请，包括非北京户籍的北漂们，当然申请后能不能买到，就要看摇号的运气等各种因素了。

　　“7万套”带来很多猜想，目前北京每年新房的成交量在10万-11万套左右，5万套房源几乎占了市场总量的50%。但需要注意的是，2014年“5万套供应”指的是土地，从拿地到销售的周期最快也需要6-12个月左右，所以对今明两年楼市的整体供应影响不大。

　　假设2015年这些房源集中上市，对市场会有何影响？

　　“7万套”有何益处？可以让7万个家庭能以较低的负担买上房子，而在“限房价”的红线之下，北京新房价格的统计数字无疑会好看很多。

　　“7万套”的弊端呢？假设2014年卖地时限定房价比周边在售项目低30%，到2015年卖房时，利差不仅是30%了，还需加上当年房价涨幅；这么好的事谁能轮上？会不会有些业内人士担心的腐败问题？当然，房价也有下跌的风险，限价还有压缩成本、降低质量的风险。

　　更重要的是，“7万套”到底是增加还是减少了北京商品房用地的整体供应？如果土地总体供应不变，自住型商品房挤压了指标，开发商就必须在“正常商品房”上把损失的房价找回来，房企的风险加大，房价只高不低，已有一些房企说不会参加这类土地的竞买，也有一些业内人士预测这政策可能无法持续。

　　政府是楼市游戏的规则制定者，是裁判员，也是参赛者，但最终还是市场说了算。所以不妨以平常心看“7万套”新政，不用轻易下定论，但有一点应该可以确定，政府的政策要稳定，其目的是调节引导公众的预期，如果大家都不明白政府真正的目标，而地价又一直创新高，公众如何预期房价会稳定？从这个角度看，改革不妨先试试降低地价、降低税费。

关键词：商品,商品房,房价