中铁建限价住宅亏本成定局

　　中铁建于26日下午以18.1亿元的价格竞得海淀区环保科技园地块，楼面价达到18562元/平米，溢价率高达88.5%。日前，北京两块限价地的出让都拍出了面粉接近甚至超过面包的价格，业内哗然。

　　最直接的质疑是：中铁建如何从这块地上赚钱？

　　住宅部分肯定会亏本

　　昨日，北京海淀区环保科技园地块进行公开竞拍，作为北京第二块“限房价、竞地价”的地块，吸引了实创、住总正华联合体、中铁建、首开万科联合体、房地置业五建联合体、住总祥业联合体、京能福佳置业、华远8家公司竞争。

　　最后由中铁建以18.1亿元总价、楼面价为18562元/平米的价格竞得。出让公告显示，北京市海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块F1住宅混合公建用地项目，土地面积为81098.847平方米，建筑用地面积为61062.711平方米，建筑控制规模为97511平方米。

　　再次突破业内想象的是，留给该地块开发的成本仅余438元/平米。

　　亚豪机构市场总监郭毅在接受媒体采访时笃定表示：“海淀区环保科技园地块的住宅部分收不抵支已成定局。”这是不难做出的计算题，除去楼面价，留给中铁建的各种成本只剩438元/平米，这在半个月之前拍下另一块限价地块、并称“善于控制成本”的恒大看来也是不可想象的。

　　接近恒大的业内人士在豆各庄地块出让之后曾向人民网记者表示，限价地块住宅部分留给恒大的利润空间已经微乎其微，“相比起盈利，更作为恒大在北京树品牌的桥头堡。”业内认为恒大已经基本放弃限价房的利润，而将此地块当错进军北京的练兵场地。

　　留给恒大的开发成本仅余5382元/平米，业内保守估计能“基本保本”，中铁建则是“亏本成不争事实”。双方在拍地后接受记者采访中不出意外地回应称“至少不会亏本”，给出的理由均是：地块非限价部分对利润有平衡作用。

　　非限价部分开发难度大

　　但情况并没有中铁建想得那么乐观。

　　郭毅为中铁建算了一笔账：该地块部分公建和商业、住宅不限价，明年价格可以到4.5万元至5万元/平方米。其中，公建部分如果规划为小户型的商住办公，单价可以达到3万元/平方米。

　　但限价部分超过了50%以后，郭毅直言开发难度会大大增加：“需要拉高其他部分的售价，但需要市场的接受过程，销售速度慢也会加大成本，所以这个项目不限价的住宅部分和公建部分的定价会很困难，既要能保证销售速度，又要被购房者接受，对开发商的营销能力和产品规划能力提出了较高要求。”

　　而据中铁建内部人士透露，限价销售住宅部分为70%。

　　郭毅另外还考虑到了开发商通过产品创新设计出小独栋或类独栋产品、以提高销售价格的可能性，“但达到7万元至8万元/平方米，但市场消化速度会相应减速，财务成本、营销成本都会上升。”

　　中铁建接下的是一个烫手山芋，溢价率高达88.54%的限价地块，落入谁家都对开发与销售能力是个严峻考验。究竟是赔钱赚吆喝还是有利可图，中铁建现在的说辞不足以说服市场，整个行业也在试探限价地块可挖掘的最大可能性。

关键词：住宅,限价