楼市“限价”令　究竟能让谁满意

　　近日，北京楼市出现的一处“日光盘”引人关注。这处名为中建国际港的楼盘，开盘当天即创造1462套房源一日售罄、认购金额达37.9亿元的2012年以来全国单日、单一楼盘最高的销售成交纪录。“数不清的排队者，买房就跟抢白菜似的……”从中“抢到”一套房的陈女士这样形容她当天买房的经历。

　　类似“抢房大战”，近期一再上演：北京的首开熙悦山、金融街融汇均实现开盘当天“日光”，很多购房者空手而归；就连一向“卖得慢”的别墅项目也出现“日光”，北京鸿坤林语墅开盘当日34套房源即被认购一空。

　　频现的“日光盘”不断冲击着人们的眼球、推高着市场的预期。究竟是什么原因突然点燃了人们的购房热情——关键性因素还是价格。

　　以中建国际港为例，开发商对外宣称的房屋开盘均价是24500元每平方米，记者多方采访购房者，购房价格普遍介于22000元至27000元之间；而同时期，周边2010年以后交付的次新二手房价格普遍已在29000元每平方米到33000元每平方米之间，相比之下，中建国际港价格优势明显。“买到就等于赚到。”很多购房者这样告诉记者。

　　为什么同样的地段，新房价格出现了与地区均价背离的情况？这与北京今年来强势推动的“限价”政策不无关系。

　　3月30日，北京市出台规定：要求市住房城乡建设部门“提高商品房预售许可门槛、加强商品房销售价格引导”，“对报价明显高于项目前期成交价格”“周边在售项目价格”且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

　　类似中建国际港这样的楼盘，正是在政府指导价之下产生的低价样板。

　　政府以价格审批指导的方式，帮购房者和开发商“砍价”，希望达到调控房价的目的；而对于“不听话”的开发商，政府不核发预售证，不准其销售。从政策的出发点来看，这无疑是抑制高房价最有力、最有效的做法。不过，一处中建国际港注定无法成为所有购房者的“福音”。它的热销不仅是价格低于周边，同时也在于其供应十分有限。

　　在这里“抢”到一处房源的陈女士告诉记者，她之所以能够购房成功绝对与“幸运”无关，在这个过程中，她几乎动用了自己所有的社会关系来实现自己的购房目标，其中的隐性成本外人根本不知道，对于那种单纯拿号、排号等摇号的购房者，“真的很难想象他们会如何买到”。

　　事实上，自从限价政策出台以来，京城的商品房开盘节奏就已经开始逐渐放慢。对于限价政策的直接调控目标，各个开发企业虽然感觉到了压力但仍旧应对有道。一位不愿意透露姓名的北京知名开发企业财务总监直白地告诉记者，现在向上报预售价格，主管部门一次肯定不会批准，但开发企业不着急，最多是延迟开盘的时间，对于资金充裕的企业来讲，晚几个月推新盘压力并不明显，而且到时候房价可能会更可观。

　　不仅如此，很多已经开盘的开发企业为规避政策限制，开始在销售方式上“各显神通”。上周，北京南六环外的多处楼盘就被曝出，开发商为规避价格限制，通过另签精装修和一个强制车位使用权的合同。一份购房合同被拆分成三份、变相涨价，与政府价格管制玩起“捉迷藏”。而“组合销售”也成为京城房地产市场限价背景下出现的新名词。

　　“只有当低价楼盘大规模出现时才会对市场均价产生实质性的影响。”中原地产研究总监张大伟表示，挤牙膏式出现的低价楼盘只能成为人们眼中投资的价格洼地。

　　事实也证明，目前开发企业的拖延，造成的直接后果并非是房价的应声而落，而是市场供应的突然紧张，这种短时间内突然放大的供需矛盾不仅让很多购房者买不到房子，也在某种程度上加大了市场的恐慌情绪，强化了人们对后市看好的预期。

　　限价政策目前依旧是套在北京房地产企业头上的一个紧箍咒，虽然它有效地抑制了新开楼盘无所顾忌的涨价行为，但在限房价的同时，北京市似乎并没有限地价的想法，仅仅是不断创下新高的土地楼面价格就足以支撑京城房价持续上涨的预期。

　　在土地价格不断上涨、市场预期持续升温、对于开发企业销售监管的其他配套措施没有细则的大环境下，限价政策在发挥作用的同时也伴随着副作用的产生。调控房地产，不是房价数字的调控游戏，面对旺盛的市场需求和高企的市场预期，保证供给、调控预期，用市场的手段解决市场的问题，应是更需思考和关注的问题。