商业地产投资魅影重重

　　“一铺养三代”这句被开发商神话了的宣传语，成为了许多人投资商业地产的梦想所在，而随着限购政策将一些住宅购买力挤出到不限购的商业地产领域，商业地产投资风头正劲，而一些投资陷阱的存在也正在威胁投资者的本金安全。

　　张金：房一空，我就疯

　　“快疯了，租客十号租约到期不租了，九号才告诉我，我得赶紧找下家”，张金像热锅上的蚂蚁一样开始打开电脑到一些网站刊登出租信息。

　　张金在石家庄某大型商业综合体买了三套公寓，精装修交房。这些房子一交张金就赶紧在物业处登记了出租信息，“房子很快就租出去了，一套70多平方米的加一套50多平方米的，一个月租金才3600元，不算高，但是总比空置强”。

　　张金说，如果空置的话，每个月的物业费就是每平方米4元，此外还有水电都是按照商用标准缴纳，这些刚性支出的存在，使得房屋空置成本很高。前述的她的租客因为公司开不下去了不再续租，张金又开始陷入新一轮的恐慌中，开始赶紧找下家租房。

　　就在张金所购物业的管理处，记者看到，房源登记簿上密密麻麻的登记满了出租信息；“急租，价格面议”、“带全套办公家具，空调，租金面议”、“三间纯阳面，不单租”……记者在这个本子上看到了这些投资客的急迫出租心理。

　　据记者了解，该处物业属于商业地产，从2010年初开始，我国住宅市场调控频出，“二套房首付由最初的三成提高到不得低于六成，贷款利率加升到1.1倍，三套房直接停贷”，这使得不被限购的商业地产成为投资的新宠，张金们手头有闲余资金的纷纷出手。

　　正如张金的恐慌一样，写字楼等商业性质地产持有过程中的天敌是“空置”，为了留住租客，即使每月租金降10%-20%，依然能降低持有成本、稳定并提高收益。

　　采访中，有地产投资专家告诉本报记者，持有物业有成本，投资者入市之前要想清楚。写字楼物业管理水平与写字楼地段、硬件配套和区域前景并列为写字楼价值的4个重要参考指标。

　　杨章：从此再不碰商铺

　　上述张金的投资，是看得见、摸得着自己可以掌控的物业，而在商业地产领域，也有一种“类投资”的地产品种，魅影重重，在这种模式下，购房者根本无法掌控自己所投资的地产，风险相比上述写字楼类型的投资就大多了。“我太后悔了，如果有机会重新选择，我会把这5万元当做首付买一处住宅，现在都翻了几番了”，石家庄市民杨章非常懊悔自己的投资。

　　他告诉记者，他大约是在2004年投资了石家庄广安大街的一处商业地产。“当时我买了最小的一个铺位，开发商卖房的同时，承诺交房后代为出租管理，同时买房的时候先返给我三年的租金，返完之后我需要交的房款为5万元”。杨章告诉记者，按照开发商的承诺三年后的租金预计收益率会达到8%，可是，自从这个项目交房后，仓促开业了没多长时间就关门了，如今一直没有经营，也就一分钱租金收益没有。如今这处定位商业综合体的大楼还处于封闭状态，杨章说，在2004年的时候，石家庄二环周边的一套住房的首付也就5万元左右，当初真应该把这钱用来买住宅，这种返租式的商铺，从今后他是看见就烦，再也不会碰了。“我现在最大的心理安慰就是最起码这里有几平方米的地方是我的，早晚是我的，不像非法集资一样有去无回了，我也只能这样宽慰自己了”，杨章无奈地告诉记者。

　　如杨章的投资一样，目前市场上“一铺养三代”的宣传蒙蔽了许多人的眼。记者发现，这些商铺给到的平均年化收益率达到8%左右，在业内人士看来，一个商业地产项目的前期投资回报率能保持在6%就很不错了。因为在项目运营前期，市场还没有与之融合并形成良性循环，其知名度、美誉度，消费者的购物习惯都没有被成功地引导。所以，开发商和经营商需要对项目进行长期的培育，且这个时间段一般为5-6年。在这个漫长的培育期内，开发商和经营商需要投入大量的财力、人力和精力，且面对着许多来自于市场的不确定性，因此需要警惕开发商“画饼充饥”式的营销陷阱。

　　个例现象

　　“售后返租”成商业地产最大隐患

　　记者翻阅了一下手机短信，类似于杨章这样的投资项目为数不少。

　　“10年固定租金回报，总回报超100%”、“即买即可享受租金回报，首年8%逐年递增”、“坐享其成，固定年收益可达10%”……

　　商铺“返租”的营销方式在时下非常火热，但是记者发现，早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，现实中却从未被消灭。

　　从表面上看，开发商开出年约8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，他们通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

　　例如，本来一处只值2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到3万元/平方米，尽管其承诺10年每年包租，年收益10%，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为100%(每年8%×10年)，但投资者的实际房产收益却为-50%(实际价值为售价的一半)，因此投资者的实际年收益也只有(100%-50%)/10=5%，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。“售后返租”的特点就是，在签订购房合同的同时又与开发商签订了返租收益合同。购房返租成为目前商铺、超市、酒店、办公等类型项目销售的重要组成部分，也成为普通市民进入楼市“炒房”的低门槛切入点。

　　虽然门槛低，但是就目前的国内房地产市场，没有对“售后返租”设定规避风险的机制，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。投资时万不可被开发商巧立的各种名目所蒙蔽，一定要综合考量各种因素，冷静思考后再做出决定。

　　据记者了解，部分卖散产权的商业地产难以定期收回租金的问题外，还受出证难困扰。

　　玄机

　　不限购成撒手锏

　　记者发现，投资于商业地产的人群大都是家境比较殷实、有了两套以上住房的市民，由于限购政策的出台，这些人无法再次购买住宅，因此商业地产的“不限购”成为最吸引他们的地方。甚至，与住宅市场“限购”政策打压市场的调控政策相反，各地政府城市及区域发展规划政策频频出台，助推商业地产市场向上行走，投资客势必也会将目光转向商业地产市场。

　　数据也印证了这一点，与住宅市场的持续低迷不同，商业地产过去一年上扬势头强劲。石家庄市房协的一份名为《石家庄市2011年房地产市场基本情况分析及2012年房地产市场预测报告》公布的数据显示：2011年商业营业用房预售备案3315个项目中共计32.86万平方米；2010年1287个项目，13.08万平方米。就立项数目而言，同比增加2028个，增幅为258%；以面积为依据增幅为251%。“尤其是在信贷政策上，限购令并不针对商业地产。这在商业地产开发商的眼里，成了商业地产发展的新契机。”商业地产并未纳入本轮调控的重点。“从限购令出台的相关政策来看，商铺、写字楼投资本身也不以套数为单位，因此并不存在限购的说法。”有观点认为，就目前而言，“限购令”新政之后住宅投资收益风险加剧，促使部分热钱转投商业地产。

　　提醒

　　商业地产投资需回归理性

　　面对交投活跃的商业地产投资，业内人士也不断提醒，投资必须理性，选择更需谨慎。

　　商业地产本身对城市的商业氛围，人口规模，消费能力都有很深的依赖程度。目前，我省商业地产发展存在一些缺陷。许多地区商业地产处于混战状态，商业地产存在投资者的非理性，对商业产品甄别能力比较弱，难以区分商业物业是投资品还是消费品。

　　此外，开发商也参差不齐，开发商、投资商对商业地产理解很肤浅，以为商业+地产就是商业地产，可是商业地产最终是要活下去的，活下去才是硬道理。要依靠地段、商圈基础、物业硬件条件，尤其是物业后期运营和管理能力上，持续稳定生存，很多项目正处于一种“生而不养，养而不教”的状态，最后这种放任导致项目空置，投资受损。正是这种不专业的对行业产品理解，造成很多垃圾物业。

　　我省的城市，大多属于二三线城市，专家认为，二三线城市在商业地产的发展中要等待行业升级，特别是提高是商业地产投资开发的专业度，正确认识商业投资属性，克服和避免以往一线城市出现的弊端，非专业，非理性的投资导致大量商业物业空置闲置，二、三线城市的人口规模、市场空间是有限的，如果再重蹈覆辙，对于整个行业投资积极性和消费者的信心甚至是未来经济服务产生很大负面影响。在属性认识上，专家一语道破天机；“商业地产不是传统住宅地产，是非银行类的金融产品”。而作为普通投资者而言，需要认识到商业地产的这种金融属性与住宅的区别，既然有金融属性，那么在投资过程中，保证本金安全就是投资者必须考虑的第一要务。

关键词：商业,地产,投资