上市公司借道“刚需”回春

　　全国首季度117家业绩同比增长，占比达77%

　　近期，房地产上市公司开始密集披露2013年第一季度财务报告。从目前已披露一季报的情况来看，房企业绩总体上仍以同比增长为主。

　　市场普遍预计，虽然一季度房企的销售情况和净利润均呈向好态势，但在各地楼市调控政策陆续落地的背景下，楼市自二季度起将逐渐进入平稳期，成交量和房价的涨势均将放缓，房地产企业的业绩猛增将难以持续。

　　一季度房企业绩普涨

　　截至目前，在已披露一季报的全国152家地产类上市公司中，117家公司业绩出现同比增长，占比达77%，其中，世荣兆业、华夏幸福、首开股份和泰禾集团四家公司排在净利润增幅前列，其增长均在10倍以上。

　　值得一提的是，以招保万金为首的龙头房企在一季度均迎来业绩“开门红”。其中，招商地产一季度实现营业总收入61.45亿元，同比增长70.38%；实现净利润8.1亿元，同比大增88.79%。保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)一季度实现营业收入74.39亿元，同比增长51.21%；净利润为7.26亿元，同比增长37.11%。万科一季度实现营业收入140.0亿元，同比上升35.3%；实现净利润16.1亿元，同比上升15.6%。金地的业绩增长则更为明显，其营业收入和净利润分别为42.52亿元和1.87亿元，同比增长143.93%和19.68%。

　　招商地产财报分析称，一季度内结算面积较上年同期的大幅增加，是营业收入以及净利润大幅增长的主要原因。

　　此外，克尔瑞研究中心发布的研报指出，包括保利、恒大、万科、中海等在内的十家典型房企的净负债率大幅下降，平均降幅达21.56个百分点，说明企业正寄望于通过降低负债水平来缓解运营压力。

　　中低档刚需拯救楼市

　　虽然一季度房企的销售情况和净利润都呈向好态势，但业内人士指出，在楼市调控政策陆续落地的背景下，房地产企业销售大幅增长的态势将不可持续。

　　招商证券最新发布研报指出，一季度房地产企业的销售飘红主要是因为需求的提前释放。随着各地‘国五条’细则的实施，楼市销售脚步放缓将不可避免。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱预计，3月份房地产市场的火爆局面将一去不复返。“3月份透支了一部分需求，今年二季度市场成交量将明显下降，三季度可能企稳。”

　　针对2月下旬以来的一系列调控，上市房企也在进行积极应对。克尔瑞研究中心研究员杨晨青认为，调控之下中高档项目仍然是重灾区，房地产企业或将全力开发中低档刚需类项目。万科公告显示，一季度万科所销售的商品住宅中，90平方米以下小户型的比例为45%，144平方米以下的产品比例占90%，产品结构仍以中小户型普通商品房为主。

　　地产板块5月估值修复

　　一方面是上市房企业绩的高歌猛进，另一方面则是楼市在调控之下量价涨势的趋缓，5月地产板块的走势将何去何从？

　　多家券商认为，短期来看，楼市成交量虽面临环比下滑，但这仅是市场回归正常状态的表现。地产股，尤其是行业龙头股仍具相当的投资价值。

　　此前，有市场分析人士指出，地方“国五条”细则的落地，对于地产上市公司打击严重。然而，从近期地产股的走势来看，在一系列楼市调控政策出台的背景下，地产板块在经历了3月4日的大跌之后，一直维持弱势震荡，目前已逐步将政策压力消化，目前该板块的估值正在修复中。

　　中原证券房地产分析师吴剑雄指出，由于楼市新政的效果还有待观察，因此未来一至两个月内出台大政策的可能性明显降低，市场的政策环境会相对较稳定，预计行业投资、施工面积和资金来源等关键指标在未来一到两月的增速依旧可以保持增长。

　　申银万国称，由于在3月底出台的各地楼市配套细则低于预期，地产板块估值得到一定的修复。目前主流的一、二线地产股的估值对应于2013年的动态PE(市盈率)为8倍出头，估值仍有吸引力。

　　各地楼市

　　成都5月第一拍：

　　拍出双流单价“地王”

　　5月9日，成都国土资源局拍卖双流东升镇等三宗地块时，东升镇地块出现了双流土地拍卖中近年难得一见的激情：经过多家开发商激烈角逐后，最终，合能地产以溢价率达74%，楼面地价创下该区域大部分在售项目楼面地价2-3倍的纪录，成功斩获该宗地块。华西都市报记者注意到，进入5月，国内一线城市土地市场频频出现“抢地”大战，一个个“地王”现身的背后，到底向市场释放了怎样的楼市信号？

　　5月9日，成都国土资源局拍卖双流东升镇等三宗地块时，合能地产以总价3.85亿元，溢价率高达74%，楼面地价3590元/平方米的价格，将该宗地块成功揽入怀中。

　　5月9日的这场拍卖会，总计有3宗地块走上拍卖席，包括双流县东升街道丰乐社区3组、花园社区10组地块，都江堰市大观镇丽江村二、三组地块以及都江堰市大观镇丽江村二组地块，出让总面积约195.16亩。

　　“简直不敢想象，这块地能拍出如此高价。”当拍卖师宣布竞拍价时，一位地产人士摇着头告诉记者，这样的地价，是该区域目前在售项目楼面地价的2-3倍。而据相关机构提供的数据显示，该地块周边住宅项目5月均价为5837元/平方米，至今还没任何一个项目房价突破6000元/平方米。

　　南京高端别墅市场“爆发”

　　前4月成交同比涨4倍

　　南京楼市近期的量价齐涨，也带动了高端别墅市场的“爆发”。来自365地产家居网的最新统计显示，今年前四个月南京共成交别墅780套，是去年同期的4倍多，改善性购房者的购房意愿明显增加被认为是别墅市场火热的主因。

　　数据显示，今年1-4月南京房地产市场上各类别墅的供应量为1154套，实际销售套数为780套，分别是去年同期的6倍和4倍。网尚研究机构总经理李智介绍，与2011年全年1217套的总销量相比，今年以来的销量已经超过了64%，而且是在并非旺销期的上半年完成的，别墅市场火热的现象确实值得关注。

　　“卖别墅就跟卖公寓一样？哪有那么简单，不过如今市场趋暖确是事实。”国信慧谷山居营销人士告诉记者，楼市实施限购政策之后，南京房地产市场经历了两波回暖态势，第一波是源于刚需客的拉动，第二波则来自刚改客的需求。所谓“刚改”，指的就是那些对于改善居住条件有迫切需求的买房人，他们多半将手中的老房子出售一两套，以符合购房资格，然后在远郊购置别墅实现改善需求。“我们的客户中类似情况很多，都是观望了很长时间，从今年春节后就特别明显。”该人士说。

　　记者了解到，受到高端物业“叫座”的刺激，南京还有不少别墅类型的楼盘将于近期亮相，据365地产家居网的统计，去年9月拿地、号称“仙林单价地王”的朗诗保利麓院将于6月份推出低密度住宅产品，世茂在南京的新项目君望墅也将在下月推出叠墅产品，市场接受度究竟如何令人期待。

关键词：房地产,上市公司,刚需