二套房置业成本骤增

　　“遏制房价的根本要素莫过于在降低房产投资利润的同时，大幅增加二套乃至二套以上的房产持有成本。主城区房产限购、二套房贷款首付六成甚至七成、二套房贷款利率为基准利率或是同期利率的1.1倍，三套房停止放贷……随着房产调控政策的不断升级加码，房产投资利润开始被持有成本摊薄。”资深地产专家、四川大学经济学教授冯宗容认为，二手房增值部分征收20%个人所得税，个人住房登记制度的逐步完善以及房产税征收范围扩大的呼声，成为持有多套房屋业主头上的达摩克利斯之剑“，房产投资热情降低，会使得越来越多的购房者将置业目的回归到最初的”居住功能上。

　　当前，在各种房产调控政策的综合作用下，随着买房、卖房、换房的成本都大幅上涨，持有一套房屋有可能成为来来5-10年内最台理的置业方式——对于包括成都在内的绝大多数中国城市居民来说，一个“单房时代”正在姗姗而来。

　　供得起吗二套房置业成本骤增

　　二套房的成本骤增，不妨用真实存在的换房故事来做出生动注脚。家住武侯大道的秦林现有一套70平米的套二小户型，房屋评估价值为60万元。原本浪漫温馨的二人世界在孩子降临后戛然而止，一面是加班加点挣“奶粉钱”的辛苦，一面是不得不请父母从老家来帮忙带孩子的压力，之前还较为宽敞的二居室由于父母的到来顿时变得侠小逼仄起来，换旁已经成了迫在眉睫的首要任务。

　　秦林为记者算了一笔细账，调控新政出台后，看上的新三居价值100万，按首付六成60万元计算，贷款40万，商业贷款(贷款利率为基准利率的1.1倍)20年的月供就需要3150.61元。如果不选择“卖一买一”，高昂的首付就足以让“孩奴”的秦林两夫妻绞尽脑汁。

　　反观名下坐拥两套以上房产的“中产阶层”，昔日风光早已不再，取而代之的则是为打理名下房产而煞费苦心的烦恼。换房？银行直接拒贷三套房；一次性付款？采取与开发商达成私下协议，拿不上台面的“暂不备案，分期付款”，这种对赌政策放松的模式委实存在难以估量的隐形风险。自2011年实行“限购政策”以来，与这种操作模式相伴而来的法律纠纷接踵而至，实非个例。从处理结果看，开发商与购房者住往没有任何一方是赢家。

　　2013年刚需至上

　　无论何种换房方式，都是有着迫切换房需求的购房者不得已而为之的蹊径，有着类似需求的购房个案在时下楼市中比比皆是。他们人市前思考的重点，已不是首期资金或潜在风险问题，而是如何在已经付出较大代价的前提下用好再次置业的机会，这种机会成本早已脱离了货币衡量的范畴。

　　换房群体正因为有过一次或多次置业经历，他们的购房经验往往比初次置业者更为丰富。在调控愈发严格及房产市场高速向前的时代背景下，过去流行的置业际准难免会显得滞后。

　　在置业区位选择方面，市中心、一环路己不再是置业者的首选，城乡一体化的建设脚步已经催生出三环路，甚至绕城居住带。除了品牌、配套、品质等常规元素外，对后期物业管理水平的考量也成为时下高端换房群体关朱的重点。再者，了解置业区域内的各项资源配置或规划功能。通俗来说，就是在下手前务必要将该楼盘附近的现有配套和未来规划看个清楚明白。举个例子，去年成都某房产业内人士购买了位于中央都会区的“中国铁建·西派国际”。当时他放言，不出两年，家门口会打造一片人工湖泊。果不其然，不到一年，“锦城湖”便雏形显现。鉴于此利好，现时的物业价格与当初购买时已不可同日而语。一语以蔽之，只有选对了房子，换房人才能痛并快乐着。

　　2013年，对于中国的房地产市场十数年的发展历程而言，注定是一个全然迥异的特殊节点。正是在这个特殊年份，一直以来刚需、改善、高端三足鼎立的市场格局被彻底打破，刚需成为当仁不让的市场主角。“单房时代”，购房刚需或将被推上市场的主导地位，进人百花齐放的状态，刚需产品的丰富性、创新能力也将提升到了多年以来的新高度。一步到位“小三房”主导刚需市场

　　“我准备买一个128平米的。”在中建桐梓林壹号售楼部，邹波和女朋友咨询了贷款等事宜，算下来他们手中的钱距离首付还差15万元，“找朋友和父母借算了，宁愿现在苦点都行。”邹波说，如果再买一个八九十平方米的房子，虽然首付和月供的压力没有现在大，但过几年有小孩又要换房，“不够5年又要交营业税，换房的成本居高不下。再说现在这个房价，几年后的行倩谁敢拍着胸脯保证比现在低。”

　　2013年的刚需购房者中，与邹波一样想要一步到位的不在少数。房价上涨较快，年轻人群经济条件薄弱是阶梯购房的王要原因，70-80平米左右的两房一直是刚需购房族的最爱。2013年以来，为满足功能型居住的刚需购房者，为数不少的开发商纷纷推出了70-80平米的功能型“小三房”。

　　自“国五条”楼市新政公布后，刚需购房族更是加快了购房步伐。与2012年支撑楼市的刚需人群有所不同，今年不少刚需购房者不再将眼光瞄准90平米左右的传统刚需房源，而对以往100平米以上的改善性住房也开始受到刚需族的青睐。

　　3月以来，包括保利、蓝光、绿地、华润、国嘉、中德等品牌房企，推出的楼盘多数都是针对刚需购房族的。从目前态势来看，品牌房企业转向刚需在今年也将是绝对的大势所趋。目前，保利叶语、保利梧桐语、蓝光coco系、绿地中心468公馆等大量刚需楼盘在成都楼市掀起了一股热销潮，不少品牌开发商的刚需楼盘项目都须排号买房。为顺应市场变化，及时调整产品构造及营销思路。保利、蓝光、绿地、华润、国嘉、中德等品牌开发商自2013年3月起者吕陆续推出了体量较大刚需楼盘，且取得了不俗成绩。

　　随着春交会的来临，四五月份，成都楼市进人了2013年的第一个旺季。各大房企也将加长推盘力度，4月刚过几天，在房管局备案推新盘的楼盘已近10个，而根据各开发商反馈的信息来看，4月接下来的日子还将有大量新盘亮相。同时，去年土地市场在9月才开始释放，从开发周期来看5月前后，也将是很多新项目亮相的节点。据了解，最有影响力和代表性保利地产，还将集中推新盘。

关键词：二套房,刚需,成本