2013年第一季度石家庄楼市报告研讨会圆满落幕

　　从现在的经验告诉我，你买房，不管是从保值增值，还是从资产受益，是一个最合理、最保险的渠道，但是这个渠道，政府千方百计要堵死，还是会从其他渠道转嫁到房地产上的。

　　我们企业在北京原来是做商业地产的，我们进石家庄也想做商业地产。我们来的时候，石家庄的写字楼卖四千多块钱一平米，中远大厦当时卖4500一平米，我们来了之后一看就有买的冲动。石家庄的写字楼出租，包括门脸出租，都是每平米月租金来计的，可是在北京都是以每平米日租金来计的。商业项目的投资要大，投资回报率太低。我们现在也很头疼，虽然我们的项目很偏，光大型的综合体，将近11万平方米，还有7万平方米的底商，我们怎么办？我这17万平方米怎么盘活，靠我自身的项目，我带动不了我的商业，我可能把底商带动，但是这10万平方米的综合体怎么办？我们想把北京的企业引入石家庄，但是涉及到地方保护的问题。人家一调研，石家庄的消费水平支撑不了，首商集团、奥特莱斯人家不来，我们再搞城市综合体，它能不能支撑住，有没有那么多的购买力来支撑我的商业，所以我们现在涉及到很难的问题。

　　今年我们要解决两个问题，一个是学校的问题，第二是我的综合体问题。今年马上要交的4万平米的底商，在我们这个位置，我们周边的项目虽然很多，但是这种商业能不能做下来，现在在做定位，北京的企业也不爱过来。所以，我们现在面临着很大的问题，现在也在千方百计地做。东西批出来，你要考虑生存，如果我们真是把燕莎奥特莱斯引进来，能不能生存。我下一步要搞高端的写字楼，可能还要搞养老地产，我们现在在往这方面考虑。

　　李红：关于商业我特别推崇杨总的做法，开发商做过几个住宅项目之后，做一个商业项目的开发，是让它作为一个永聚的资金链条，产生资金链条的地方，它的自营部分占很大一部分，其他的产品是组合拳。你们那儿好像都是自营的吧，你的底商所有的都没有卖，为什么？因为它的资金链早已经突破了不够使的状态。做商业最大的风险就是在这儿，你不能够淡定地自持，持续地做管理，你投入的钱不足以支撑往下走，万达为什么不怕，我这么大体量的自持，为的是看30年的资金的流动，如果缺钱还要做商业项目，你的定位那么矛盾，商业要变现，变现的部分在哪儿？

　　江南：咱们现在谈的就是咱们的走向，我觉得可以立足于新产品的研发，但是你要研发什么样的产品，这才是非常关键的，第一要有地域的差别，第二要立足于省会的经济发展，第三还要立足于本土人的根本理念，这非常关键。

　　李水源：保障性住房是当前我们政府一个重点工程，但是保障性住房永远解决不了人们的住房需求。说句不好听的话，不要穿新鞋走老路。国家没有想到，实行了房改以后，还有这么多人解决不了住房，他们这些房靠什么，靠政府，但是面临一个的问题，一个城市的建设，很多地方都需要钱，保障性住房是一个为他人做嫁衣裳的事，政府下决心投入了，但是没等到工程完，就调走了，免职了，下一任市长去做是下一任市长的功绩。中央没办法，采取了一个问责制，用这种行政压力来解决问题，但是最终盖好这个住房以后，从户型结构、面积上，永远满足不了人们的需求。我觉得保障性住房对房地产市场，特别是商品房，没有太大的影响，该怎么办还怎么办。有一年的调查是90到120平米的占了市场的62%。你就按这个思路走下去，没有必要为保障性住房上市而担忧，它对于房地产市场不会形成更大的冲击。政府希望把购买商品住房的人拉到购买保障性住房上来，但是没过几年，要购买商品房的这部分人又会回到商品房市场。

　　2013年、2014年楼市的供应量趋紧，供应量不大，但是市场对我们开发商还讲还是有比较好的前景的。尽管下了任务，这几年是670万套，但是这个房子从户型要求来讲，受众面来讲都不是很大，最终还是要回到这里边来，对我们房改进度过快是一种纠正。对房地产需求量形成不了太大冲击，我们还是安下心来，该怎么办还怎么办。

　　我提了几条建议，高铁开通以后，石家庄市的经济到底带来什么影响，我持悲观态度，我第一条建议，暂停、不要再提建成国际化大都市，石家庄的经济基础，你城市的历史，在20年之内建成国际化大都市恐怕很难实现。从大处着眼可以作为一个奋斗目标。可以从小处着手，解决人民群众最实际的问题，把工资过低的问题解决好，再向发展国际化大都市努力，恐怕20年之内还不具备这个条件，老是唱高调，求大而全，但是群众真正关心的问题你解决不了，从政府决策来说还是要实事求是，根据本地的实际情况做一些惠民工程，特别是在房地产这块下功夫。如果我们这些开发企业发展得非常好，经济效益非常好，第一改变了城市面貌，第二提供了更多就业岗位，第三提高了政府税收。

　　杨胜军：简单说，要说起面对现在的市场，第一方面就是住宅要宜居，适宜居住，住着舒服，不单是户型、物业、绿化、配套等等，总而言之一句话，住宅产品要做得舒服。商业要适用，适合市场、适合住户，适合经营者，同时还要适合广大人民群众到这个商场里来。

　　第二句话就是住宅要形成一种梯度供应，不要所有的人一想就要买商品房、买新房、买大房子。房改房上市的，包括先租房，要有一个正确的消费理念，适合自己的就是好的，不要一下子追求得那么高，因为现在的住宅市场供不应求。刚才李会长也说到，供不应求这个局面是现实存在的。

　　第三句话就是，正是因为这个行业受到了关注，国家才会有各种各样的调控，返回头来说，也就是说调控是因为很多的人在关注这个房地产，关注房地产的就是我们的潜在客户。

　　江南：你的意思就是调控是因为需求太大了。

　　杨胜军：在这种情况下，我们放心地去做，做好自己的产品，没有什么可担心的，至少20年内还会发展，不用说别的城市，石家庄至少500万人口的城市是20年的规划，这部分人口带来的住宅也好、商业也好，他要有住的地方、生活的地方、工作的地方，这些地方就需要靠我们大家，所以希望在前。

　　苗向华：一个是刚才提到的廉租住房，面对的群体不一样，而且廉租住房的比例达不到50%，在省会不会。

　　第二个是发展中小户型，在商品房里面，目的，应该是面对市场上的刚需群体，在一两年内省会市场没有问题，现在石家庄每年的预售量也就在几百万平方米，预售量达不到消化量的两到三倍，市场的变化不会太大。

　　第三个，房地产市场会不会一直很热地发展？几年内不会有太大的变化。从这个着眼点上来讲，我们目光应该从从融资率上转变到产品研发上。现在这种供需关系的不对等，导致了整个市场的火爆态势，未来是不是能在供应量大于需求量两三倍的时候，现在消费者也很理性，通过营销解决不了问题。

　　张丽：从2012年上半年的持续观望，楼市一直不太好，下半年石家庄出现了一种淡季不淡，旺季不旺的现象，直到年底的时候，有一种刚需和刚改的爆发性的按捺不住的态势。到今年上半年，第二季度会好。持续到今年下半年，我觉得应该比去年呈上升态势。

　　在城市规划上，我感觉我们的位置，大家来到汇君城就不觉得远了。

　　李红：如果你面向有车族的话，你的产品是什么定位，如果你的客户是普通的阶层，如果晚归的话，周边的交通环境肯定是选择条件之一。

　　张丽：就是因为这个地方商业气氛不浓。

　　江南：不单是商业，得先有人才行。

　　张丽：其实这块说是沾了植物园的光，但是也不沾光，人们一说在植物园就感觉很远，这是心理距离远。

　　李红：如果人们觉得远，但是实惠，就弥补了远了。

　　齐凯：还是用那句老话，干营销的没有卖不出去的产品，只有卖不出去产品的人，产品卖成什么样，是有一定的历史积淀的，开发商为了追求利润也好、追求平衡也好，没有把产品做得十全十美，也得想办法卖。就我们的项目来说，我要跟着政策去做，跟着政府导向走，搭着政府的车，借着政策给点优惠，我们再让点利，同时再给一些支持，只有这样去整合，最后发现客户还会买账的，他再怎么缺钱，还会觉得开发商在为他着想。现在的项目不是价格的问题，还是经营的问题，我们也想做负责任的开发商，但是不行，做不到，下一个项目会做负责任的开发商，因为缺钱。

　　苏风彦：领导我们事业的核心力量是中国共产党，指导我们的理论基础是资本主义市场经济，这就是中国的国情。用政治解读市场解读不通，用市场解读政治也解释不通，调控永远会存在下去，市场还是在政府调控下的伴生的，不会变。中国共产党最精明，利用这个调控手段，它很清楚，怎么调怎么涨，中国经济现在在转型期间，没有哪一个行业像房地产给政府提供的利润多。房地产企业给地方财政、中央财政提供了最大的利润，包括连带的行业。作为我们来讲，甭指望政府不管了，中国共产党的地位动摇不了就必须管。我们要在这种形态下生存，必须围着市场转。什么时候管，一看对政治有波及的时候，马上管，如果老百姓不提意见，你涨到五万也没人管。特别是中国处在经济转型期，没有办法，换毛泽东来也治理不好。因为经济发展是逐步进行的，现在的数据都不要看，没意义。市场上已经分化成两种人了，老百姓的收入到底有多少，银行去查，政府统计的销售量、购买力非常强劲，预测不了。第二种人是穷人，就是买不起，你建廉租房、保障房没意义，需要多少国家的管理人员来管啊，这不科学，不符合市场的发展规律。你想一个退出机制，需要房管局再增加5倍的人也管不了。这个费用从哪儿来？最后都得出到老百姓头上。所以不要期望政府别管了，还需要把自己的事干好，把定位定准。

　　李红：在政府的正确领导下，我们按照政府的正确领导，把市场做好。做了这么多年的营销，我们做营销的本分是什么？我们请开发商可以考虑研发，研发这件事，开发商不受伤是不会研的。你作为营销人、你作为规划设计人，如果你有这方面的责任心，你可以成为开发商的得力的这方面的助手的话，在他之前就会有这个研发意愿，不然的话没有这个意愿。如果说像杨总说的排队两天是一日之功吗？燕都老早以前就是这样一个销售局面吗？不是，是品牌的力量。还有杨总他们公司有一个特质，就是很好的产品没有追求最高的价格，它有这样一个循环，使得最终的价值反而也挺高。你怎么用心考量你自己的这件事。

　　我现在做乐活时尚广场，大桥西，裕华路这条路是迎宾道，它沿街的商业不少了，形成了一个商圈，帝景城的周边除了六中那块没有进行开发，然后就是商业和综合体，再就是我现在做的乐活时尚广场。如果仅仅为了卖，我觉得不是我们本职应该做的事，在之前研发的时候我们要提前考虑考虑，乐活时尚广场两栋，公寓每间都带卫生间，写字楼就是一层有一个公共卫生间了。整个一栋公寓就让零散型投资者有了一个投放资金的地方，而另一栋写字楼就很严格，我宁肯单位售价稍微低一点，也要让半层或整层的客户、自用型客户要多一些，整个写字楼的物业是很好管理的。我们没有证，市场非常好，北国不是我们要的，我们之前找它，它不理我们。当乐天要跟我们签约的时候，北国又来找我们，它必须要，不可能给别人，最后签了。

　　在这个地理位置上，它的特质是什么，它的客群是什么，我们按照这个地块，它能够表达的东西，一个定义，就在这上头下手去做，一定会有认同。在你入住率高，在你回报率高，在你商业活的情况下，就算没证也没人吭气。我们一定要做的是什么呢？你别指望开发公司有研发，咱的研发一定要落地，咱不就靠卖得好保证收益嘛。

　　对于规划，这个区域里配合怎么给这些人生存带来便利条件，政府没做，硬性地配给你这十几万了，你要做，只有你做到便利，才有未来。如果你做不到便利，自然是卖了也白搭，所以便利要我们去考量什么东西带来便利。北国就算是在未来十年不再是霸主，现在是，北国都不怕，你怕吗？

　　尽量让地产的价值在市场均匀发展的情况下，不突破过大的价值标杆，不跟政府对着干。

　　徐涛：第一，在这种形势下，能顺势别造势，能迎合不引领，能出彩别出问题就差不多了。大家要关注市场还是要关注主流，你过多地去引领它你自己也觉得累，消费者也觉得累。把你现在的资源整合得非常清晰，挖得非常深，再告诉给他，他就可以从第一感受上感受你的项目，再加上你告诉给他的各方面的东西，他就会对你的项目整个吃得非常深，这是在开发上以不变应万变的东西。

　　第二，在商业领域，我做过一些商业项目，发现石家庄的问题是单纯为了卖在做商业，这一点非常值得关注。希望在座的在前期规划上，一定要在你的平面上做规划，这是根本中的根本。真正做综合体也好，做主题商街也好，业态规划非常非常关键。有的时候你花了钱，不一定把钱拿走，可能会给市场增加负担。这里面有一个角色的问题，拿商业来讲，尤其是商业上更加直观一些，你是什么角色？首先你是制片人，这是必不可少的，然后你再看看你要干什么活，制片人把导演的活也干了、演员的活也干了、其他的活都干了。你首先应该把自己的事做好，剩下的该找导演找导演，该找演员找演员。

　　江南：虽然今天说的是新政下的楼市走向，但是实际上，从大家各方面的言语当中，更多地感受到大家对市场的研讨。新政无论未来是春风潜入夜，润物细无声，还是春雷滚滚，还是要遵循市场的发展、地域的发展。我们有很大的想法，对于新产品的研发，地域与产品的融合，给政府提供新的考虑空间，在区域内，如何让产品更加协调，让格局更加合理，这些都是我们接下来要讨论的课题。数据背后反映出来的问题，希望大家好好地想一想，有的时候这个市场还是要组合生存，抱团取暖。所以未来市场的走向，还是需要真正的地产人们共同努力。

关键词：石家庄,楼市报告,研讨会