2013年第一季度石家庄楼市报告研讨会圆满落幕

　　以下是本次论坛实录：

　　话题一：2013年第一季度市场分析报告解读与展望

　　江南：感谢大家参与新政下的楼市走向高峰论坛，我是今天的主持人江南。我们的主办单位是石家庄市房地产业协会和智联传媒，感谢他们为我们提供了精确的数据。同时感谢承办单位金麦家，今天我们大家所在的位置就是金麦加汇君城。

　　今天我们的内容主要还是针对目前的楼市整体走向进行一番研讨。很高兴在2013年一开年，咱们所有的这些房地产精英们会聚在这儿，应该说这也是春节之后规模比较大的发布了，这也是第一季度，大家面对面沟通石家庄楼市的走向以及对未来市场的预测。

　　2013年一开局，我们都知道新“国五条”重袭楼市，打响了2013年开年第一枪。更加严厉的调控政策可能会相继落地出台。当然我们到现在还没有看到更多的政策落地，之后有什么样的政策我们也不太清楚，当然也有人说2013年的房地产将会在两会后更加趋稳，健康发展。今天希望大家做一番深入的评析。

　　2013年第一季度在轰轰烈烈中落下帷幕，其中既有二手房交易大“爆棚”的热闹景象，也有为房子而离婚的人间闹剧，大手笔请来明星主刑的人气楼盘，也有默默涨价的楼市角色。一个月践行建元，三个月楼市奇谈。

　　两会召开完毕，新调控政策细则出台之后，我们将如何从容应对。今天我们一起分析一下新政下的楼市走向。

　　今天的论坛还有一个功能，希望大家跟我们一起来研讨一下，第一季度石家庄的楼市报告，刚才大家都拿到了份报告，首先先介绍一下各位嘉宾，所有参与研讨的各位嘉宾都是房地产界的精英，首先欢迎石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源。苗向华、杨胜军、张爱东、苏风彦、李红、杜川庆、任奇炜、张丽、薛峰、戴剑然、齐凯、徐涛、赵小利，感谢各位的光临！

　　各位的精辟言论应该会为石家庄2013年的楼市注入新鲜血液，为各位提供有效的参考。

　　刚才大家研读的结果，我们来进行一番讨论，看看大家都有什么样的感觉和观点。先从张爱东先生开始，您从这份报告看出了什么？从这个涨势当中，您认为最显著的特色在哪儿？

　　张爱东：每年一季度是房地产成交相对冷清的时期，我从报告中看，1到3月份，从我们项目自身的成交量相对很平稳，跟去年年底基本持平，我们没有受到季节变化的影响。尤其是往年的2月份，涉及到春节，每年2月份成交量很低，但是今年我们的成交量却不低，这跟新政可能有关。2月份的成交量相对低，不管从一手住房，还是从二手住房，放量都很低。有人感觉1到3月份涉及到“国五条”的问题，二手房过户量激增，是不是削弱了一手房的购买。但是从实际的成效看，这块影响不大，而且应该是算高的。虽然说一手住房相比去年年度有一定的回落，但是这个数值在每年年初同比也算高的。

　　从投资的角度，还会说得更多，从投资需求角度讲，正是在年底、年初的时候，也是资金回笼再放出的时候，可能在年初，不排除考虑政策因素提前入手。真正的“国五条”出来以后，对后续的房地产政策影响，下边是什么样的情况，现在让我们来判决，还是有点为时过早。

　　江南：不知道大家会不会有同感。应该说，我们看到这个数据之后，可能有一些疑问，为什么市场现在会是这样一种状况，这份分析数据当中，到底体现了市场2013年什么样的信息，待会儿在座的各位可以相互沟通，看一看在2013年不同寻常的走势当中，所谓的淡季不淡，旺季不旺的感觉，大家有什么样的想法和疑问，也可以跟李会长来交流。如果大家认为这份分析报告中哪些地方没有说到或者其他的，也可以跟李会长进行交流。

　　燕都在整个北部区域可以算一个准现房，这个项目创造了一个奇迹，在它开盘的时候很多人冒雨购房，被媒体传为美谈。我想问一下杨总，您认为从刚才的分析报告中显示出来的数据，它决定了2013年的楼市会是什么样的角色呢？

　　杨胜军：刚才看了一下一季度的数据报告，我注意到很有意思的一个现象，我们一季度商品房供应总量是89.9万平方米，但是成交总量是110万平方米，也就是说，它是在一季度消化去年的存量。商品住宅几乎也是同样的现象，供应量是84.25万平方米，成交量是84.12万平方米，基本持平。这就意味着，今年一季度石家庄整个推向市场的住宅全卖光了，没有什么剩余。出现这种情况，一般而言，这仍然显示了一个供不应求的态势。你全卖完了，而不是有剩余，意味着它实际上是供不应求的，这种局势我认为会继续延续下去，因为住宅的供应量都有一个逐步供应的过程，不可能说是今天没有了，明天市场上供应量就能投放商量，这需要一个时间。从现在的局势来看，至少会在二季度继续延续。

　　第二方面就是它的价格。正是由于这种供不应求的局面，我们可以看到，一季度石家庄房地产价格基本上是稳中有升，1月份5900，2月份5800、3月份6000。还是我刚才说的，如果供应量不能够及时得到增加的话，这种局面会继续延续。作为我们的项目，今年预售证在昨天刚刚拿到，所以今年还没有房源推出，计划是在本周周六往外推。

　　另外一个现象就是说，我们去年的剩余房源，也就是取得预售资格的房子，到上周基本上就没有了，一套也没有了，不是说还剩下几套，而是0，一套都没有了。包括我们原来销售的时候，遇到这些边边角角的，相对位置差一点的，到尾盘的时候再去出售。包括紫庭去年取得预售，在上周全部卖完，一套不剩。这种现象至少从我个人这些年从事房地产行业中很少遇到的，也就是完全意义上真正卖空了。这和我们现在看到的数据情况是吻合的，推出的供应量已经是全部消化完的。而且从商品房销售总量上还在消化去年相当的一部分房源。保持稳中有升是一个必然现象。

　　江南：大家都觉得目前的房地产市场，尤其是成交量的情况应该是稳中有升，包括价格。当然价格走势我们现在不做过多评析。苏总，国仕山的价格现在应该非常高，您现在的价位已经到了一万多了。您也看了这份分析报告，您觉得其中的数据和您目前看到的市场中呈现的态势是基本上一致的吗？

　　苏风彦：从大的结论上讲，据我所知，很大一部分楼盘价格上涨幅度是很大的。从我们本身的楼盘情况看，我深知这个价格让我自己接受不了。为什么接受不了？我们140平方米以下房型全部没有了，现在卖的全部是大户型，178、320，现在到260了，现在我推出的两栋是260和220的，不理解地说，卖得很好。这是毛坯房的价格，我们不是精装。

　　第二点，我们现在正在进行网签，前段时间主要对这些贷款的客户进行网签，现在开始对全款的客户进行网签。从网签的情况看，有一个现象值得在座的大家讨论，因为网签的是内部认购，网签的价格和他当时买的价格是一致的。从我们网签当中发现了，我分析了一下，大概更名的，这其中有特别有意思的，一个是夫妻之间更名，因为按照政策来讲，以家庭为单位的，夫妻是一致的，不管你买多少套房子，但是夫妻之间更名的比例很高。原因是什么，要么是财产问题，写在我名字上我安心，我踏实，当然离婚的现象现在来看不多，就是所谓的假离婚，这个占的比重非常大。另一部分更名是父母和子女之间的更名，这个占的比重比较大，这都是“国五条”落地以后显现的效应。这部分转给别人，从房价情况看，他转给别人，一般情况下每平方米溢价，因为大部分买的都是五千、六千多，七千是个别的，价格都在一千到两千之间转手。

　　我举一个特殊的例子，比如说我买这房子6300多每平米，我是全款，转手的时候卖了8100元/平方米。第一，对方接受，一次性付款就买了，证明石家庄人对高价格的接受现在已经有一个全新的认识，不仅仅是停留在过去的概念，一开始出价的时候不敢突破6000，后来不敢突破7000，再后来最大的关口是8000，但是现在敢接受了。现在我们国仕山有个政策，以小换大，8000以上的推出去就卖光了。所以推出来，政策不管怎么调控，人们对价格上涨的预期，这是老百姓没有办法的必然结果，当然这也跟楼盘品质有关系。现在很多楼盘已经涨到6000以上了，比如同祥城已经涨到6000以上了，按照相对数来说增长幅度是很高的，从这个表上我也看出来了，但是它反映的还是局部。

　　一个是价格走势，我认为老百姓心里边的接受程度已经非常明确了，国家越调控，我们对政策的引导或者政府的手段已经看不到希望了，没有信心了。石家庄的供应量偏大，开发商的日子并不好过。大家试想一下，我统计了一下，往东南走价格大概在1600元上，涨的幅度很大，但是销售也不错。我认为石家庄的供需市场形势，我保持乐观，但是也保持审慎的态度。我的项目就剩下大户型了，不是走量的，下半年我们的上市量会大一些。

　　江南：刚才苏总也说了，感觉对供需总量还是保持一个非常乐观但是审慎的态度。

　　李水源：咱们这个报告刚才江南也说了，咱们以房地产市场研究中心的名义出的。有些出发点是好的，力求全面，但是有些数据可能参考意义不是很大，可比性不是很强。比如说第一个，去年第四季度是多少，又拿出今年第一季度和去年商用房的供应量，与去年相比下降了多少，我当时就提出来，这个可比性不太强，因为第四季度是年终了，而且第一季度本身又是一个产品的淡季。今年的情况比较反常，出现了一个量价齐涨的势头。单就二手房来讲，3月份中介机构应该是活蹦乱跳，最活跃的时候。3月份二手房成交量达到了31万多平方米，这是历年来没有的，如果按这个速度发展的话，可能到年底突破130，440多万。和咱们年初所做的估计，价格有所上升，交易量基本持平还是相吻合的，但如果按照这种势头发展下去，可能交易量有所突破，价格可能还要进一步上升。

　　记者曾经问过我为什么会出现这种情况，一是4、5月份是传统的旺季，二是“国五条”出台的直接后果。

　　据说市里边要等着省里的调控细则出台，应该说18号出台，到现在还没信。如果省里的措施跟石家庄房地产市场实际相接近的话，可能就照搬照抄，如果要不符合石家庄的实际，可能石家庄还要重新再研究，房协的建议已经放到网上了。目前的情况，究竟“国五条”能够落地到细到什么程度，恐怕这是各级政府面临的一个很大的难题，谁也不愿意当这个出头鸟，太宽了老百姓高兴，但是上面领导不高兴；太严了，又是地方父母官，而且房地产税又是一个地方税，太严了，老百姓骂娘。咱们公布了一个调控指标，先给同志们透个底，从2005年到2012年人均可分配收入增长是9.34%，但是这几年的房价上涨幅度是13.94%，差4个多一点百分点。现在政府调控的目标提了一个“不高于”或者是“低于人均可支配收入”，这个话回旋余地太大了，人均可支配收入统计方法有很多种，这个指标随时都可以调控。真正像硬指标，像政府前几年出台的，上涨幅度不超过10%，这个是比较硬的指标。但这就出现了一个问题，去年房管局公布的是上涨幅度是10.5%，已经超过了10个百分点，所以今年这样提了。

　　我认为“国五条”所带来的结果，对咱们房地产开发企业仍然是一个利好消息。由于“国五条”落地带来的恐慌，造成了二手房房价大幅度上涨，你们看一下数据，平均每平米7000多元，接近8000元了。这就直接拉动商品房价格上涨，应该是一个好的消息。当然说这话好像对社会不负责任，让房价涨幅低一点，慢一点，但实际情况是这样。

　　根据目前这个数据报告，我认为2013年整个房地产市场发展的趋势应该是量价齐升。在这种情况下，有的朋友问过我，开发商有的不卖了，有的封盘了，现在是不是开发商又出现了一种捂盘惜售的运作方式，社会上有这个舆论了，咱们应该正视这个问题。

　　话题二：石家庄“淡季不淡”市场成交情况简析

　　江南：感谢李会长。刚才说到这份数据，李总应该说也是资深的地产人了，从目前整个市场来看，商业没有上半年的反应，很多市场感觉商业并不是一个亮点，你是怎么看待关于商业地产的情况的？

　　李红：我看了一下整体的数据，还有刚才张总、苏总、李会长的总结，其实就调控这个事来讲，人们都已经对调控不再是早期的心态了，所以调控对房地产来讲也不应该是一个阻碍，整体市场照这个数据来看也是持续上升的。感谢金麦加房地产提供这个场所。我有一点感言，整体数据实际上说的是石家庄整体市场，实际上在桥东、桥西不太一样，我并不是对桥东的东南方、东北方的发展的持续增长有什么意见，我认为它持续增长是有它的条件和因素造成的。但是从整个石家庄历来城市的分布来讲，其实桥西的整体人文环境、宜居环境，我认为还是很乐观的。从东南到东北，东北的空气质量要相对有一点不一样，可能药厂搬了要好一点。但是桥西不存在这个问题，你们这个地方大工业少。张总可能知道。

　　张爱东：没有。

　　江南：生态环境非常好。

　　李红：但是有一个非常有意思的现象，好像西侧的房价涨幅并不是很快的。通过整个数据来看，应该是不一样的，整体数据也好，整体市场也好，它的需求应该是有，我们怎么样看待西和东的均衡发展，我们作为西侧的开发商，在做项目的时候，我们的着眼点应该怎样，这个应该和苏总多多沟通。在什么样的地方，它应该是什么样的楼盘，就可以带动一个什么样的消费，这个理念我们是不是应该好好地考虑考虑。你如果做刚需，你如果做细节化的提升的楼盘，那是不一样的。所以客户在想什么、需求什么，和这个整体的数据相比较，如果细分下来是不一样的。无论多么好的市场也有不乐观的项目，多么不好的市场也相对来讲有非常好的项目。我们作为地产人，我觉得在这个考量上应该上一个层次，从2012年开始，我们对我们产品细节化的打造，对于我们地产人的要求又高了。

　　从前年开始，一些大的地产商，咱们省外的大地产商进入石家庄市场，给我们带来了另外一种东西，本地开发商很多时候用的是本地的设计院，有很多局限性，户型整体的细分，大户型，比方说200平方米以上的大户型，你有没有真正理解需求大户型的客户需求的是什么。我去过苏总的楼盘，他的客户为什么那么买帐，在那个区域价格挺不可思议的。

　　苏风彦：毛坯房的价格卖精装房。

　　李红：为什么有人这么认同呢？其实他们抓住了客户的需求，怎么能够主次卧分开，怎么能够让衣帽间变得更加合理化，怎么能够在洗手间上做得更适合这个群落，不是整体面积大了，而是各个环节的配比优化了。我觉得不是数据给我们带来的不利好因素，最终我们还是应该在细节上做文章。我认为西南也好，西北也好，在这么好的优势之下，我们怎么去引导，怎么样去把这个市场的亮点做到我们这个地方上来，然后让这个市场活起来，让最后这个平衡能够实现，我觉得这个应该是可以的，看我们怎么去做工作。

　　关于商业，在座的几位当中做商业的少，大部分都是做住宅的。应该有开发商的负责人也在，我对商业有一个体会，要给大家做一个小建议。因为现在市场上商业的投放量比较大，最近一段时间以来，写字楼也好，商铺也好，很多项目都在做一件事，我要稍微提醒大家一下，为了达成销售，为了促进销售，很多项目在做承诺，什么时间，比如说6年、8年、10年这样的一个回报期。我觉得这可能是个营销手段的问题，但是这个营销手段如果在后面的持续性经营当中，没有一个客观的、科学的管理和持续经营的利好的状态的话，这个承诺在未来这种商业成熟，面市交付之后，带给开发商的隐患太可怕了。我认为无论是做销售的人，还是开发项目的开发商，不要在短暂的时间内，为了资金链条的解决，而采取这样的一个方式，给自己和给社会带来无法想象的一些问题。我们如果能够合理地去把商业定位，它能给购买者带来的品相是怎么合理利用的，杜总的官鲤卖得非常好，公寓卖得也非常好。现在他们的单位租赁价格应该超过3块每天每平方。如果每天每平方的租赁价格超过3块5的话。

　　杜川庆：我们有一套房子转让，它是34平方米，卖了90万。

　　李红：已经超过1万5了。如果说按照租赁市场规范化走的话，比如说达到3块5以上，其实它在商业里回报周期15年是客观的，是非常非常应该的一件事，如果承诺6年回报，3000块钱一平方、4000块钱一平方，如果超过7000块钱一平方这是极其不客观的。如果这样做项目，可能当时忽悠了客户，可能最后是给自己制造了很难受的局面。因为我做商业时间久，我作为销售者，怎么卖出去、怎么合适，其实不应该提这个话题，但是它带来的是一个非常大的社会性的问题，我觉得我们作为地产圈子的人，如果谁涉及到的这个问题，我们可以坐下来谈一谈，商业楼盘怎么样打造，怎么样经营得更好，但是不能用这样的方式来做。

　　关于市场，我觉得大家都很厉害，对于2013年没有什么太大的消极的考虑。

　　江南：刚才李总说到的问题，在座的很多开发商都有感受，我们这份报告其实也给我们的石家庄房地产中心提出了这样的要求，是不是可以把一些片区的单独的房价走势，包括它的成交量单独细分，这样可以给开发商更好的参考。另外，我们是否可以结合地产当中的乱象，包括刚才说到的商户反租的情形，也纳入到研究当中，让大家做一番深入的解读，然后研究解决方法。刚才李总说到的这两方面，咱们信息中心是不是可以做一些工作。

　　刚才李总也说到了，目前市场当中商业销售不是特别容易，所以大家会想出反租的方式来，实际上跟国家提倡的方向好像是相悖的，一直提倡往商业方面投资，在住宅方面抑制投资性的需求，为什么会出现这样的现象？越抑制的需求可能更有爆发点，越提倡的投资方式，可能商业市场越不好做，这也是值得大家来深入思考的。杜总，看过这篇报告之后，有什么样的思考呢？

　　杜川庆：这个数据，总而言之一句话，第一季度石家庄整个房地产市场走向肯定是高开了，能不能高走，还得看后期市场的发展。刚才大家分析了，市场受“国五条”的影响，出现了价升量涨的局面，这种局面能不能维持，要深刻地挖掘一下。作为石家庄，房地产供应量，包括城市的特性，决定了市场将来的走势，可能跟传统意义上的一线城市的房价走势有所差异。至于说今年到年底，能不能保持这种趋势的发展，我感觉还要拭目以待，虽然现在，包括二手房的成交，爆棚的现象都出现了，能不能让旺季更旺，淡季不淡，作为开发企业还要冷静地去考虑。

　　作为开发企业，第一，市场分析是必要的，深入地探讨市场，包括宏观的、微观的市场环境去判断都没有错，但是更多的精力还要放在自己的产品上，去打造宜居的环境，怎么样去对你的产品的结构、面向的人群，去做满足人群需求的产品出来，更好地去服务这些人群，这与你关注市场是同样重要的。

　　央企和外地的大的开发企业进入到石家庄，给石家庄带来了一些意识形态上的转变，他们可能更多地去解读了需求，人群需求的特质。我们来讲，本土的开发企业更有他们的优势，我们怎么把自己的优势发挥出来，更好地去打造适合于我们北方人的需求的产品，做产品的产业化更重要。这是我对数据的一些看法。

　　苏风彦：关于二手房的价格问题，刚才李会长也讲了，从这么高的价格上来看，反映了很多信息。二手房达到了8000多，意味着肯定不是福利房，福利性的分房上市交易达到了这样的价格。目前在国家调控和未来的存量的挤出效应，所以价格比较高，二三十年前的福利分房上市交易能达到8000以上。

　　杜川庆：我原来在北二环，二手房交易价格达到了7880元/平方米。

　　杨胜军：我们做的项目，2002第一期交房，到现在11年了，它在二环以外，二手房8000元/平方米。

　　张爱东：我们这块二手房占了一个现房的优势。

　　杜川庆：现房多层，公摊系数一摊下来，加上3%，高层的话，至少20%吧。

　　苏风彦：现在新房和二手房的价格出现倒挂了，这是与现房的根本区别。

　　李水源：还有两个根本原因，原来看着是偏僻的位置，现在变成繁华地段了，商业配套可能相对地完善一些。

　　杜川庆：石家庄的新房房价确实便宜，石家庄的房价确实应该涨，但是究竟有多大的量相配合，这个不好说，但是涨幅肯定是有。会长说的涨幅，国家说的去年10.5%或者10%也好，不止这个涨幅。

　　苏风彦：石家庄价格涨幅比较小，我认为和政府决策有关系，四处开发，有了习近平把正定开发了，后来又跑到西山，现在又把所谓的南部地区又进行开发，石家庄四面开发，所以石家庄的供应量大，价格上升就缓慢。

　　杨胜军：说到这里，我想起来两个月前，我给房协发过一篇稿子。我们石家庄市在2006年的时候，建成区不含县，专指建成区，户籍人口是232万人，到了2011年，我们石家庄市建成区户籍人口是271万，这只是户籍人口。从这种情况上看，大约五年的时间，我们净增了41万多人，也就是平均一年净增8万户籍人口。这净增是什么概念？毕业分配来的，工作调动来的，加上新出生的，减去死了的，平均每年净增8万户籍人口。这还不算打工的，不在石家庄落户的人口。这种情况下，再除以每年商品房房管局的备案总量，这几年大概是17万套，两个数一除大概是2.96。也就意味着这种供应量，实际上是新增人口和房源基本是匹配的。房子是家庭以单位的，只能说是基本匹配，大约是26000户。

　　杨胜军：大家就想一件事，这8万户籍人口的需要，石家庄每年增加多少商品房才能相匹配？

　　李水源：我们2008年测算过，这样的房源每年大概得150万平方米。

　　杨胜军：恐怕不够，8万人如果人均33平方米，可能需要二百六十多万平方米。

　　李红：即使有的不买房，租房也是需要占面积的。未来这种涨幅是匀速的还是递增的。

　　杨胜军：这种增幅未来可能还要大，这个绝对需求量是非常大的。

　　江南：咱们的数据当中有很多内容，还有待于细化，比如说供求关系的分析，增加的土地、增加的住宅，包括这个量，包括人口的净增长速度，如果有这方面数据的话，可能给大家提供有用的参考，包括刚才提到的住房证明的数据希望也能够提供出来。刚才说到商业，苗总现在也在做商业，也做过住宅，您也分析过这个数据了，咱们就不再宏观地说您的看法了。您看目前石家庄整体市场态势的发展，您现在所做的商业项目，目前整体态势是否跟现在楼市整体发展的稳步上扬的态势是同步的呢？

　　苗向华：刚才我看了关于商业这块的一个成交量和备案量，实际上从商业这块的数据来讲，不是很乐观。从我们实际上关注石家庄商业地产来看，我们更多关注的是商业部分的公寓和写字楼，真的关于商铺和城市综合体、购物中心这块我们关注得比较少。从写字楼目前实际的供应量和需求量之间的关系，包括我们了解到的各个项目的基本销售情况，应该说属于两个极端，一个极端是从整个的成交量上来讲，大家做得比较艰难，这个恐怕是以中山路沿线的商业感受不是很明显。另一个极端是，大家相对来说感觉做得还可以，槐安路沿线的公寓、写字楼感觉相对做得舒服一点。为什么会出现这样的情况呢？我们也在分析，实际上我们从2007、2008年接触有关商业综合体里面的公寓和写字楼，石家庄基本相对比较顶级的，像万象天成、中铁商务，这两个代表2008、2009年的比较高端的综合体项目的水准。但是它的写字楼的实际成交价格也不过才8000多，连9千都上不了。

关键词：石家庄,楼市报告,研讨会