2013年第一季度石家庄楼市报告研讨会圆满落幕

　　李红：像中铁是两个客户整购的，所以它不能代表市场。

　　苗向华：万象天成也是两个部分构成，一个是大型的，比如像中保人寿，还有一个是小型客户，半层、整层的都有，中铁商务当时是我们研究的一个对象，他们当时也是整体卖掉的，如果拆散了卖，应该也在8000到9000的价位上。我们看中山路沿线的写字楼价格一本上都在一万三到一万五，这个价格在未来有没有成长，恐怕在未来三五年之内，整个过渡是需要时间的，这也就导致了整个中山路沿线的写字楼，据我们的了解，情况不是很好。

　　现在商业综合体的开发商立意很好，希望做一个地标性的产品，但是往往市场的需求，客群发展是一个循序渐进的过程，不一定我有一个很好的产品出来就一定能卖一个很好的价钱。应该说万象天成从立意方面到内部应该能够代表那个阶段石家庄商业综合体的水平，但是它也应该接地气。现在我们在操作的商业项目是(嘉悦中心)，它是在槐安路沿线，我们比较关注这里的商业写字楼的发展，为什么整个写字楼在槐安路有一个崛起的态势，跟万达有很大的关系，万达商场的落成起到了提升整个槐安路的定位。

　　现在大家都在一环以内，办公有一个很明显的感觉是很堵，上班进不去，下班出不来。我们看到很多的企业都在搬离城市中心，往哪儿搬？只能是挑这种交通便捷，又能享受一些周边配套的区域。像槐安路这种快速路，包括万达的建成，包括现在新客站的建成，对商务价值的提升是比较大的。槐安路是石家庄相对比较偏的地方，它的沿线的租金价格已经达到了2块2以上。现在我们了解到的，石家庄真正写字楼产品里边，销售得比较好的，大概它的价格就是在7000到9000这个段，一般的超过10000，无论你在哪个区域，如果产品不是很有特点，它整个的销售的刚性是非常大的。

　　江南：您刚才说到价格，我们不得不考虑到这样一个问题，实际上，国家也希望大家从投资投机性的需求，从住宅当中解脱出来，转投到城市的大经济的商业写字楼、公寓的投资当中。为什么到目前为止，我们看到的仍然是住宅的投资还是比较火热，商业的投资却依然启动不起来呢？

　　苗向华：实际上从我2001年进入这个行业，一直到去年年底今年年初，在这十年的发展当中，除了在2004、2005年的一个阶段，和2007、2008年的一个阶段，整个住宅地产市场上有一个小的波动，我把它总结成一个地产翻番的十年。我也非常赞同刚才李会长讲的，今年一定是一个量价齐升的态势。感觉从去年的10月份，我们有特别明显的感受，包括住宅、商业，包括别墅，突然市场一下子就起来了。其实在1月份到9月份之间，大家做得还是比较辛苦的，无论是住宅还是商业，还是别墅，我一直试图搞明白它的具体原因，因为它跟之前的三个季度，整个从数据上和市场的感觉上来讲，反差比较大。今年一季度的数据指标来看，无论是一手房还是二手房，大家看到的是，分析报告上对比的是去年四季度，但是我认为应该跟去年的一季度相比，虽然我没有看到，但是我相信今年一季度远远高于去年一季度，无论是从一手房还是二手房的成交量。

　　李水源：去年第一季度，二手房每个月也就两三万平方米。

　　苗向华：50多万平方米是一个很惊人的量。如果把它放在市场常态去看，其实一个成熟的市场里面，一手房、二手房的反差不会这么大。之前石家庄十几年就是因为存量房投入市场太少了，导致了一手房一枝独秀的状况。

　　李水源：从2005年一直到今年3月份，二手房占市场比例最高的一年是2006年，最高没有超过39%，都是38%以下，最低的一年是2001年，只有21%。

　　苗向华：跟咱们房地产价格也有关系，如果我们要达到500万人的大城市，要发展这么大的一个所谓大城市的人口概念的话，我相信在未来的一到两年内，我认为整个住宅市场还是向好的方向去发展。虽然我们潜在的市场供应量很大，作为一个营销概念，几年前我们一直这么讲，整个房地产市场不是一下子上涨，而是分阶段的。去年前三季度整个开发量并不是很大，在那个市场状态下，大家有所顾忌。今年，尤其是3月份以后，从开发的角度来讲，大家的信心又起来了，包括现在来看，拿地比较踊跃，开工量在第二季度会有明显增加。这样的话，市场上会有放量，但是这个放量，从我们对消费群体的了解来讲，现在市场上主要的需求是刚需，第一类是新进城的人，第二类是原来有个五六十平米的房子，现在想换八九十。还有一类蕾是改善需求。

　　从我们做别墅项目整体感觉来讲，因为别墅在石家庄从原来大家去风景区、旅游区买别墅，把别墅当做二居产品，到去年开始，人们有意识地去把别墅当做一居，而且近郊景区开始热起来了，它代表了一种需求趋势。人们从最原始的，单纯的我想要一个居住环境，到人们现在开始关注健康、养生、环保，显然西山别墅是一个很好的选择。

　　李红：好像你刚才问的问题是为什么住宅依然还很火，商业还是起不来，我来说一下这个现象。住宅实际上是百分之百的人都要去面对的一件事，商业不是，所以商业是小部分能消费得了的一个产品。当人们达到安居乐业、衣食无忧的时候，才会想他的资金是钱生钱的问题。商业是人们在钱上生钱的一个通道。石家庄一直以来，刚才苗总也说了，石家庄万元以上的楼盘一直销售得不太好，我一直在做商业，我在考量这个问题，其实万元以上的盘，在杜总这儿已经落地了。我之前做的石庄家金融大厦，它在最后剩下两层整层销售的时候也已经突破9500，现在市场如果有成交的话一定在万元以上。万元以上的盘，对于商业楼盘来说，是再正常不过的了。刚才苗总说是7千到8千好卖，那是，你没有看到自己的产品的价值值，你要这个价值入市，当然它好卖，但其实它不正常，非常不正常。一万五的商业写字楼和公寓，进来的品牌型的经营者，也就是说这个公司一定是有实力的，有实力的公司在单位面积里产生的交易一定是巨大的。我一直跟大家分析，如果说一个商铺只是一个饭店，你卖三万也好、五万也好，一个饭店单位面积成交的利润和一个公司在写字楼单位面积成交的利润是不能够同日而语的。所以公司承受的单位面积的租价是无限可以放大的，只不过我们的市场没有做到这样的一个公共的认同，我们的市场一直都在两块之上、左右，没有人去突破它。如果我们统一市场，就是五块钱进我这个写字楼了，而我整个写字楼的硬件以及交通是好的，那聚集来的一定是有实力的公司，一定是十年、五年、长期经营的状态，那它的物有所值的状况增值就会存在。

　　我认为在商业楼盘的打造上，需要我们这样的资深专业人，对这件事也好，从卖到租到物业管理，以及到什么样的客户来，它在法则上进行一系列的策划和定位，只有做到这点才能良性化运营，你只管一万块钱卖出去了，也不管谁来，也不管物业，一定是失败的。杜总这儿已经上去了，越上，效果越好，商业是一个非常复杂的过程，要求我们在做商业的时候，要把这个东西做好，所以具体将来的商业的写字楼、公寓它的价值会高到什么程度，看我们这些人怎么样去做这个事情。我相信在今年或者明年，政策一直这样，二手房的交易量会变，人们的投资意识一定会转向，当商业又把它的状态做出来的时候，那个商业热潮一定会来的，就要看我们怎么去做。

　　江南：实际上我们也需要一个合理的引导，目前市场的合理态势，就是因为这样的不均衡，或者说没有符合城市的主流发展潮流，所以大家感觉石家庄的市场比较混乱，应该投资的产品没有人去投资，不该投资的产品大家盲目去投资，所以造成了目前市场上的一些违规楼盘在泛滥。

　　说到目前的整体市场，我们这份研究数据，其实主要就是数据，数据当中可以看出问题，但是要是结合项目自身，在2013年的特质来说，更符合今天的主题。

　　杜川庆：刚才李总说的事很有启发，其实它跟原来的住宅有关，住宅在艰难期的时候是一样的，这个东西不是你通过今后的营销包装能解决的，你的住宅产品通过营销包装可以解决大部分，商业通过营销包装只能解决小部分，要考虑将来面对的人群是谁，所以咱们的产品不能满足于市场的需求，它不知道满足于谁，所以造成目前石家庄商业产品同质化最严重。所以李总说了，很多人通过后期的销售的回报来提升它的销售率，其实这个东西是没有办法的办法。

　　江南：我们想根据产品的特质来研究2013年整个的发展，第一季度除了普通住宅和商业住宅，还有一种住宅引人注目，很多楼盘都在打生态的概念，因为一季度的雾霾是石家庄的一个关健词，尤其是外地人一提都知道，石家庄是空气最差的城市。现在请张丽就百岛绿城说一下。

　　张丽：其实我要说我那儿没有雾霾是瞎话。雾霾有，但是有一样没有，沙尘暴真没有，我拍过两次照片，我们论坛里都有，第一次有沙尘暴的时候，3月9号，我没有拍，因为我不知道，我回家了，别人跟我说我才知道，我知道有风。前两天又有一次沙尘暴，我又特意留意了，我说这次无论如何要放到我们的论坛里，果然市里拍的照片和我拍的照片真不一样。但是雾霾这个东西我没测过，太专业。

　　我们这里的区域真的是得天独厚，石家庄真的是不多。要说西北片区上风上水，估计没有比我们这个项目说来更贴切的。但是像刚才李总说的，东南、东北、西北发展就是不一样。上次跟李会长也是专门在这儿讨论过这个话题。这么好的位置，石家庄最上风上水的地方，但是房价应该算是石家庄比较低的了。

　　江南：我刚才就是想问你这个问题，你认为你们这个地方的房价为什么一直上不去呢？

　　张丽：缺少商业，像东南苏总那边，守着东方明珠，守着万达，不管是规划还是商业圈、医院都有。但是这边除了交通方便，公园，但是就是没有商业。上次我还提到，我说我那儿是什么商业片区，我说水上公园太牵强了，我只能靠到水上公园，再靠我不知道我往哪儿说了。其实我们的教育配套都不是问题，像我们小区现在已经和师大附小谈得差不多了，教育配套、医疗都不是问题，就是差商业。很多客户问，我要买东西去哪儿，只能说有集。所以说商业是目前急需解决的问题。但是中山路这边商业很多，卖不出去，或者招商不好招，其实我们那个位置做一个大型的超市，客户量太大了。

　　李红：即便新华集贸搬过去也不是生活商业，它是一个批发商业。但是真正落地打造成的话，五年之内看得到吗？

　　张丽：除了商业，其他任何都不是问题，省三院分院就在我们小区方面，环境也不用说，就是因为缺少商业，所以价格上不去。

　　江南：其实这也提出来一个问题，刚才大家也在讨论，商业竞争这么激烈，某些片区又缺商业，这是一个整体城市规划问题，开发商其实可以抱团取暖，商业和住宅其实可以共同考虑，本身就是相辅相成的。

　　齐凯：张总说的确实是挺可怕的事，好好的一个项目缺少这么大的配套。刚才李总确实说到一个问题，现在我们整个A区在24.5万平米，我想26万平米的一体量在石家庄来讲，综合体来讲不小了，但实际上这个产品要在别的区域，比如说在裕华、在桥东，可能这个事靠谱、能干，但是放在新华区，谁干都觉得不靠谱。我们的项目去年成交均价7235，如果按售价比例来看，得卖一万五以上，新华区均价一块三到一块五，两块都不敢提，8%的回报率根本不可能。刚才李总说的反租的事我考虑了，我一想我还是得干，因为我不是自己做药自己吃，我还得靠卖药。

　　石家庄总共发展才十年，起步才十年，成长阶段也就四五年的时间，整个商圈才几个，想让它很快看到效果是不可能的事。我们想追求利润最大化，市场不给你支持你怎么办？舍得舍得，先舍后得，可能前期低价，但是逐渐的过程里面，你会发现，有一个很大的原因就是老百姓认不认你。石家庄所有的中小型企业在买写字楼的时候，公寓无非卖得便宜点，但最后可能客户还是买你公寓了，写字楼就是卖不出去。

　　最后我弄了几个数据，发现几个问题，商业的成交量相对比较稳定，我指的是从去年第四季度到今年第一季度，但是我们看季度的环比，去年年底着急突破，今年年初有个过年，大家也不着急，就等着，肯定有变化。2012年的第一季度是个倒V型的，2013年的第一季度是个正V，2013年第一季度的均价在一万两千多，整个是下降了。2012年前三季度成交量的走势是一个大M型，波动比较大，第一个是市场的量太多了，因为2012年的数据是官方数据，成交量很惨淡，价格也不稳。从第四季度开始，整个的走势相对平稳，说明市场在往好的方向走，也不会出现大起大落，实际上也回归到比较理性的价格，一万一到一万三之间，这个价格还是有点偏高，没办法，市场就是这样的。

　　我想说的是，就我这个项目而言，在新华区，我看到的东西不是市场能有多少人接受得了，我看到的是一个政策导向的问题，我们老板也告诉我们，要经常看政策，现在的房地产市场就是一个计划经济，根本不是市场经济，每年三四月份价格就涨，我对现在的房地产市场走向根本没有感觉，保证涨，再涨二十年没有问题。我这个项目从2010年开始卖，当时团购的价格比较低，但是现在二手房已经炒到了8000多。我们现在基本上在控制二手房交易，我觉得你可以去把这个房子倒手，这个利润你可以去挣，但是别忘了，你买的时候，到现在为止，开发商付出的东西不亚于客户，开发商冒着“三年大变样”的风险，所有东西都弄出来了，但是现在“三年大变样”停止了，开发商就得把这些成本摊进来，后续的价格就上来了，必然商业价格上来，租金不支持，什么东西都不支持，就等死了。看政策还不如把自己的产品弄好。

　　我曾经想过一个问题，我记得去年我和李会长沟通过，高铁建成以后，石家庄的经济走势会是什么样，这是一个双刃剑，有利有弊。

　　李水源：我对这个观点非常悲观。我说是正效应微不足道，负效应岌岌可危。

　　齐凯：至少在新站的商圈影响还是很大的，对于我们这个区域来讲，政府应该来扶持。比如说我今年的费用1千万，我拿出五百万来，你给我一个很好的经营模式，给我一个很好的利润回报，我来入你的股，给你资金，扶持你。其实这个事不难，主要是看开发商愿不愿意去做这样的投入，愿意不愿意冒这样的风险。我把500万扔给媒体不如扔给企业，因为如果我把500万扔给企业了，这些中小型企业能够有资金运转，它会感谢你，我也会受益，但是如果效果不好，大不了这些钱就扔了，但是其实市场的反响也是不一样的，这也是一种营销，炒是表面现象，作是真实的。

　　新华区的教育背景是最深厚的，我们几个人在聊综合体的时候，整个商业运营到什么程度，我也去看了很多次，更重要的是我们这个区域缺少什么样的产业定位，这些企业对于石家庄来讲，有人曾经对我说，我们搞文化产业的，或者说动漫产业的，这些人才都已经流失到北京去了，通州、798、昌平，高铁修起来之后，这些人没有政策扶持，虽然在开发区有这样一个平台，但是人进去之后没有扶持，人进去了，我们要让他生存下去，别让他死在这里面。万科的客户为什么可以那么长时间跟着它走，就是因为它的物业做得好，服务做得好。万达的模式和万科的模式完全是两个概念。我从北京来到石家庄，还愿意在这里干，因为空间很大。

　　江南：我们也看到了，整个新华区目前是房价落差最大的区域，应该跟政府提出来，其实是一个挺不合理或者说挺不正常的状况，石家庄曾经最高的房价就在新华区，是万信，最低的房价也在新华区，这么一个区域为什么房价的价差这么大，无论是新房还是二手房，平均一下也在这个均价之内，有三千多的，有一万多的。

　　苏风彦：因为有弯里庙，它转型转不好，对新华区的冲击最大，商业布局是有问题的。综合区域按、商业中心就是靠综合体来带动，这是已经发展成熟的业态形势。

　　江南：刚才连着说了两个新华区的项目，应该说比较有特点，有代表性。桥西区今年让大家感觉变化比较大，是因为新客站的建成。

　　薛峰：我们一期已经开始交房。

　　江南：现在整体来看无论是自然环境还是交通环境都是非常好的。想问问薛总，您觉得整个市场受新“国五条”的影响大吗，桥西区的发展您是怎么来看的，整体的房价趋势是什么样的？

　　薛峰：1月份比3月份高得多，我们在过年要关门的时候，要求就是你买就交钱，大概是每天5到10套的成交，什么样的房子在这个阶段都可以卖掉，边边角角的都可以在一季度完成。二季度我们现在基本上是蛰伏期，主要是考虑到市场因素，“国五条”细则在石家庄、河北省即将颁布，从宏观上来讲，中央2财经新闻讲美国大量地印钱，第二个信息是黄金价跌。我们看到黄金原来是一个保值品，现在来看，国外的金融专家也在分析，我们的黄金现在到底保值不保值，黄金和房子相比，房子能吃能住，而黄金不能。

　　我认为今年房地产整体受政策影响不是很大，刚才齐总也讲到，现在对政策都没有什么感觉了。真实的反映是我有钱就要买房，作为人，他没有一个止境，我喝完这瓶水，还要喝第二瓶水，对物质的欲望是不断攀升的。这样的情况下，财经2频道现在也在报道，北京基本上各个区域超过几万块钱的话，它会暗示你不准网签，超过这个价就不批了，实际就是一种限价行为。这种情况会对房地产有很大的波折。石家庄比山西、山东、河南省会城市来比，我们的房价没有达到那么高的程度，我们开发商怎么去做，我们经历的最大难关是在2008年，其实在2008年也有的项目卖得很好，比如说杜总的项目，我们还是要把产品做好，把我们的操盘水准做充分了，肯定就会有人买。我们手上有大量现金，买黄金不能吃不能喝，但是房子不一样。

　　第二，关于桥西，我们一直在探讨大桥西的区域，2013年市场启动是以新华区一中附近，今年的主题还是在新华区，桥西区借新华区之势，我们现在提到一个大桥西概念，我们这块不管新华区、桥西区，整体叫做大桥西。2013年我们跟东北区域有一种对峙的状态，包括汇君城、百岛绿城、幸福城、富贵城，沿着新华路一大堆。我们桥西板块主要是依托于这两年一直在炒作的西部别墅区，同时有一些高端楼盘，包括紫御府，我们天水丽城，在二环边，体量比较大，产品配置和北京一线品牌学过来的，开发商在我们南边有一块省市域城，体量也很大，总共能达到100万平方米。它们要打造石家庄的星河湾，这样的话，桥西区和新华区就能连成一片。

　　我们今年也是两大块，刚才提到的商业我们也很兴趣，我们在铁路学校有一个项目，大概200多亩，今年我们也要搞一个城市综合体，可能是和官鲤相似。

　　话题三：石家庄房地产企业如何应对新政调控？

　　江南：目前看来，对于石家庄整体市场，大家都提到了一个本质性的问题，就是做好产品，也感到“国五条”调控措施其实对石家庄影响不是特别大。主办方给了我们一个题目，就是新政应对篇，我一直在考虑与其说新政如何应对，倒不如说如何应对市场，因为新政从目前来看还是一个相对比较虚的概念。作为资深地产人，请徐总来说一说，我知道你现在没有做什么项目，作为地产人，从局外人看局内，本身又是从局内人的感觉，这是站在巨人的肩膀上，你从宏观地讲一下未来2013年房地产市场到底怎么去发展，大家怎么来面对之后有可能出台的“国五条”细则。

　　徐涛：最近这段时间经常去外地，说实话，思考的东西真的不多。刚才也说了，应对新政真是不如应对市场。还是得从客户的角度去思考问题，万变不离其宗，你帮他解决了问题。所谓的去应对新政，也是在帮助购买者去解决购房的现实问题，就是这个意思。说白了，还是要看整个市场的需求。我今天过来从大的角度上就是来学习，也讲不出太多的东西，还是听一听吧。

　　江南：我们发现，之前的房地产市场，2013年跟之前的市场有很大变化，产品的细分越来越明显了，我们现在看到了做专业市场就做专业市场，做写字楼就做写字楼，做卖场就做卖场，市场细分化在今年有所抬头，产品更专一了，专业的人做专业的事，走专业化的路线。还有一个非常大的变化，我们可以看到前两年大家感觉的市场当中很多的产品，大家都是墙头草，一说做豪宅，大家都做豪宅，一说做刚需小户型，所有人都研发刚需小户型，当然国家也在提倡。其实我们现在也考虑到，大量的保障房上市，尤其今年保障房占了很大的比例，实际上刚需房有没有做那么多，我们从市场分析也可以感受到。每个人可以简短地说一说，到底市场需要什么样的产品，面对这样的一个市场，而且大家越来越专业的这样一种状态，在面对产品上、面对区域规划格局上，在大政方针的引导下，我们应当做一些什么样的产品、什么样的事？

　　张爱东：我们从北京过来之后，北京现在五环的房价大概在五万块钱左右，房屋的价格组成，比如说土地成本、建材成本、税费等等，税费全中国是一样的，差在哪儿？其实差在土地成本上，土地成本差在哪儿？我们感觉还是差在供应量上。为什么北京房价那么贵？因为它项目少，而且市场需求很大。石家庄现在的房价为什么是洼地，最近这两年，每年从政府的统计，每年有500万到600万，这是造成石家庄价格低的主要原因。去年和施工企业在谈的时候，施工企业没活，低价让利也要承揽工程。但是今年跟施工企业再谈，一个是数量上，跟今年的房地产数量相比有很大的差别，施工企业的竞争力明显比去年差很多。从这方面我们感觉，今年石家庄的房地产市场会有很大差别。从销售来看，石家庄今年供需两旺，有的人说石家庄的高端客户卖得不错，低端客户也卖得不错，我们感觉不出来石家庄市场的缺失。

　　现在我们也在研究，从“国五条”反馈的信息，限购的是什么？限购的是投资投机型需求，还有一部分人把二手房变现再买新房，但是这部分人占比有多大？这些人能够释放出来多大的供应量，他的产品要转移到哪儿，不排除要往商业上在转型，不排除投资别的渠道。但是从现在国内存款，从现在的物价水平，你说去投资股市，股市从6000点到现在经历五六年了，现在还没有回暖，说去炒房，不是一般人能做的。有点资金的人要把钱利用起来，就要给钱找出路，投资买房是一个很好的渠道。在北京来说，投资房产，既享受了房产自身的价值，原来一套房60万，现在可能600万，在出租的过程中，他还享受了经营的受益，这是双重的。但是你搞别的产业，除非特有本事的人。但是在现在的情况下，投资房产的收益率是最大的，这些资金没有别的出路，现在看来，这是唯一的一个又保险，一般有点钱又能承受得起的投资方式。我们感觉现在这个市场，从北京来看，我是2003年在北京买的房，4800多，60多万元，现在我的房子卖600多万。当时买的人也就买了，没买的人就没有机会了，现在房价再涨再跌跟工薪阶层已经没有关系了。

关键词：石家庄,楼市报告,研讨会