房价“往下走”，土地财政怎么办？

　　房地产调控“新国五条”出台，其中二手房交易要缴增值部分的20%个税，被称为最严厉的调控政策，但各地实施细则还没有出台，却在全国引起了即时交易的热潮，甚至还出现了排除登记、离婚潮等奇观！以致于有人说开发商在对“新国五条”窃笑，说这是一个涨价的调控措施。

　　为此，住建部部长姜伟新在全国两会上遭到了最多的记者围攻，甚至有男女记者等不及冲进厕所提问。最后，他表示“国五条”一定要严格执行，有什么问题再改，同时少有地宣称，“房价今年一定会往下走”！

　　调控以来似乎还没有主要的部委官员如此对房价的走势明确表态的。是对“新国五条”很有信心，还是囊中还有妙计？

　　不管怎么说，两会一结束，3月底各地就得拿出具体实施政策来。一方面，业界认为成交量可能萎缩，但成交价还会涨。另一方面，各地都在观望，会出台什么样的措施谁都不抱期待，这才有楼市交易中的“最后的疯狂”！

　　这时，深圳(楼盘)突然宣布房价“限涨令”，让市场一片哗然！

　　有意思的是，业界宣称这“只是重申2011年旧政策”。但深圳“限涨令”的重申似乎没那么简单。其一，同样也是所谓重申，20%的个税按有关部门的解释也是《个人所得税法》中原有条款，“财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十”的重申，只是大多数城市并没有认真执行而已，而较严格执法的东莞(楼盘)房价上涨幅度相对较小。显然，重申可能带来严格执行，严格执行的后果也相应“较为严重”。

　　其二，“新国五条”要求各地制定今年的房价控制目标，如果实施细则没出，房价就大幅上涨，年度目标如何制定、如何完成？显然，深圳在细则出台前先重申“限涨令”，也就是提前在房价控制目标出来之前，先稳住房价。按这个“限涨令”，2013年深圳所有的新建商品房的成交均价必须实现月度环比零增长，超过价格红线的楼盘政府将不予备案。该政策细化到了每个楼盘，每个月的成交均价，而不仅仅着眼于片区均价、全市均价。

　　深圳房价只能“零增长”或“负增长”应该说会对开发商形成较大的压力。按新公布的《深圳市商品房预售价格备案办法》要求，商品房在预算之前或价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%时，办理商品房预售价格备案或变更。这一政策从今年5月1日施行，有效期5年。因此，开发商能坚持这么久吗？另一方面，地方政府会认真执行这些政策吗？既然目前一些严厉的调控政策往往是重申，那么就说明了以前这些政策没有得到严格实施。

　　再来观察一下广州(楼盘)的相关政策。目前，广州业界普遍预测广州的实施细则不会太严。一方面说广州是一线城市房价最低的，房价很理性；另一方面，政府多次宣称土地紧张，要节约集约用地。在这样的舆论下，广州年初制定了目标今年卖地收入要再增近200亿。即从去年卖地收入455.6亿元增长4成的基础上，今年计划收入646.5亿元，增收190.8亿元。可是如果严格调控房价，地价必然受到影响。在我看来，其实不是开发商说的地价影响房价，实际上是房价反过来影响地价。如果房价下降，地价必然下降。

　　春节前，广州已经下达了GDP“保三”动员令，土地出让收入不能完成增长任务，既可能拉低GDP增长幅度，又可能使一系列工程缺钱，因此，广州没动机严格执行调控措施。其实，全国各地方政府都不具有压低房价的动机。

　　更重要的是，“新国五条”并没有建立起长效的住房建设机制。近期，已经有不少专家开始呼吁，通过房产税、遗产税、空置税压制投资投机需求，加大保障房建设，让全国人民“住有所居”。但这个长效机制的建立仍看不到时间表。

　　为了统一思想，国家最好提出住房建设目标和房地产发展目标。

　　首先，中国到底还需要多少住房？根据人口普查，中国有4亿个家庭，其中三口之家占最多有1亿，二口之家和四口之家分别占0.9亿多和0.7亿多。按照限购政策，一家可有两套住房，也就是说，全国有8亿套住房就够用了，平均每户两套。但现在究竟全国有多少套住房呢，缺乏权威数据。

　　其次，中国家庭人均住房面积应该达到多少为合适呢？2010年的人均住房建筑面积是31.6平方米。根据人口普查，按建筑面积分，人均住房在20-29平方米的家庭有0.9亿多，30-39平方米的家庭有近0.7亿多，40-49平方米有0.4亿多，70平方米以上的也有0.4亿多。城市家庭状况也大致差不多，最多的家庭是人均住房在20-29平方米。也就是说，一半的中国人均住房面积在20-49平方米。而各地的豪宅标准是140多平方米。因此，按三口之家计，150平方米就是界线，那么人均50平方米以上都应该缴房产税(豪宅税)。加上第三套房开始缴房产税(多套税)，两者一并推出，房价就将会实现“回归合理价位”的目标，同时保障了有能力的中国人都可以买“豪宅”。

关键词：房价,土地