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房价“往下走”,土地财政怎么办?

来源: 南方报网—南方日报 作者: 2013-03-15 09:34:14
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  房地产调控“新国五条”出台,其中二手房交易要缴增值部分的20%个税,被称为最严厉的调控政策,但各地实施细则还没有出台,却在全国引起了即时交易的热潮,甚至还出现了排除登记、离婚潮等奇观!以致于有人说开发商在对“新国五条”窃笑,说这是一个涨价的调控措施。

  为此,住建部部长姜伟新在全国两会上遭到了最多的记者围攻,甚至有男女记者等不及冲进厕所提问。最后,他表示“国五条”一定要严格执行,有什么问题再改,同时少有地宣称,“房价今年一定会往下走”!

  调控以来似乎还没有主要的部委官员如此对房价的走势明确表态的。是对“新国五条”很有信心,还是囊中还有妙计?

  不管怎么说,两会一结束,3月底各地就得拿出具体实施政策来。一方面,业界认为成交量可能萎缩,但成交价还会涨。另一方面,各地都在观望,会出台什么样的措施谁都不抱期待,这才有楼市交易中的“最后的疯狂”!

  这时,深圳(楼盘)突然宣布房价“限涨令”,让市场一片哗然!

  有意思的是,业界宣称这“只是重申2011年旧政策”。但深圳“限涨令”的重申似乎没那么简单。其一,同样也是所谓重申,20%的个税按有关部门的解释也是《个人所得税法》中原有条款,“财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十”的重申,只是大多数城市并没有认真执行而已,而较严格执法的东莞(楼盘)房价上涨幅度相对较小。显然,重申可能带来严格执行,严格执行的后果也相应“较为严重”。

  其二,“新国五条”要求各地制定今年的房价控制目标,如果实施细则没出,房价就大幅上涨,年度目标如何制定、如何完成?显然,深圳在细则出台前先重申“限涨令”,也就是提前在房价控制目标出来之前,先稳住房价。按这个“限涨令”,2013年深圳所有的新建商品房的成交均价必须实现月度环比零增长,超过价格红线的楼盘政府将不予备案。该政策细化到了每个楼盘,每个月的成交均价,而不仅仅着眼于片区均价、全市均价。

  深圳房价只能“零增长”或“负增长”应该说会对开发商形成较大的压力。按新公布的《深圳市商品房预售价格备案办法》要求,商品房在预算之前或价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%时,办理商品房预售价格备案或变更。这一政策从今年5月1日施行,有效期5年。因此,开发商能坚持这么久吗?另一方面,地方政府会认真执行这些政策吗?既然目前一些严厉的调控政策往往是重申,那么就说明了以前这些政策没有得到严格实施。

  再来观察一下广州(楼盘)的相关政策。目前,广州业界普遍预测广州的实施细则不会太严。一方面说广州是一线城市房价最低的,房价很理性;另一方面,政府多次宣称土地紧张,要节约集约用地。在这样的舆论下,广州年初制定了目标今年卖地收入要再增近200亿。即从去年卖地收入455.6亿元增长4成的基础上,今年计划收入646.5亿元,增收190.8亿元。可是如果严格调控房价,地价必然受到影响。在我看来,其实不是开发商说的地价影响房价,实际上是房价反过来影响地价。如果房价下降,地价必然下降。

  春节前,广州已经下达了GDP“保三”动员令,土地出让收入不能完成增长任务,既可能拉低GDP增长幅度,又可能使一系列工程缺钱,因此,广州没动机严格执行调控措施。其实,全国各地方政府都不具有压低房价的动机。

  更重要的是,“新国五条”并没有建立起长效的住房建设机制。近期,已经有不少专家开始呼吁,通过房产税、遗产税、空置税压制投资投机需求,加大保障房建设,让全国人民“住有所居”。但这个长效机制的建立仍看不到时间表。

  为了统一思想,国家最好提出住房建设目标和房地产发展目标。

  首先,中国到底还需要多少住房?根据人口普查,中国有4亿个家庭,其中三口之家占最多有1亿,二口之家和四口之家分别占0.9亿多和0.7亿多。按照限购政策,一家可有两套住房,也就是说,全国有8亿套住房就够用了,平均每户两套。但现在究竟全国有多少套住房呢,缺乏权威数据。

  其次,中国家庭人均住房面积应该达到多少为合适呢?2010年的人均住房建筑面积是31.6平方米。根据人口普查,按建筑面积分,人均住房在20-29平方米的家庭有0.9亿多,30-39平方米的家庭有近0.7亿多,40-49平方米有0.4亿多,70平方米以上的也有0.4亿多。城市家庭状况也大致差不多,最多的家庭是人均住房在20-29平方米。也就是说,一半的中国人均住房面积在20-49平方米。而各地的豪宅标准是140多平方米。因此,按三口之家计,150平方米就是界线,那么人均50平方米以上都应该缴房产税(豪宅税)。加上第三套房开始缴房产税(多套税),两者一并推出,房价就将会实现“回归合理价位”的目标,同时保障了有能力的中国人都可以买“豪宅”。

关键词:房价,土地

责任编辑:郑晓霞
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