监管者相继喊话 港楼市能否知难而退

　　上周四美联储加息，全球资本市场一反常态普遍上涨。香港楼市也闻声起舞，把“鹰”当成“鸽”来炒，市场异常火爆。

　　周日，香港特区政府财政司司长陈茂波发表网文表示，市场情况令人担心，呼吁市民和中小企业务必注意风险管理。

　　陈茂波说他尤其关注加息对香港楼市的影响，一是目前香港楼市供需已发生变化。供给方面，在政府不断增加土地和房屋供应下，供求失衡正逐步扭转；需求方面，外围经济面临多重隐忧，倘若本港经济受到冲击，会影响住宅需求和资本价格。二是未来息口走向只会向上，美国加息步伐有机会比市场预期快，加息进程会持续到后年，美国联邦基金利率最终会接近3%的较正常水平，香港加息只是时间问题，且一旦国际资金出现逆转，资本加快流出香港，香港利息可能会急速上涨。他说，在基本市场因素正在急速转向的情况下，市场仍然再趋炽热，情况令人担心，故此没有条件和空间“减辣”或“撤招”。他强调，“楼价只升不跌”的说法欠缺客观根据。

　　作为财政司司长，陈茂波通过网文向市场喊话，是作为经济管理当局进行逆周期调节的惯常做法，但从字里行间可以看出，监管当局对资本市场潜在风险的高度担忧和重视。

　　在陈茂波之前，香港金管局总裁陈德霖在16日提醒过市民。陈德霖说，港息最终“一定跟着美息上升”，呼吁市民及投资者做好财务负担能力评估，不要过度借贷。美联储加息之前的13日，金管局副总裁阮国恒表示，若美息上升速度及幅度快过预期，本港资金流出压力会增加。尽管有业界人士认为最优惠利率未必实时跟随上调，由于现时大部分楼按以同业拆息作定价基准，拆息会因应市场调整，市民要小心管理风险。

　　先后有两大监管部门首脑向市场喊话，市场能否重视风险、知难而退？有当地专业人士笑答：恐怕会言者谆谆，听者藐藐了。为何？当然自有原因。

　　这次美联储加息之后，香港楼市跟全球资本市场一起走强，既有共性，也有特殊原因。

　　其共性在于，在全球市场参与者看来，美联储这一轮加息属于“温柔”一刀。表现在“点阵图”和耶伦的“对称”说上。就是说，美联储今年加息只是三次，在对通胀的容忍度上更加温和。

　　其独特性在于：一是刚需大。虽然特区政府近年不断加大土地和房屋供应，当地市民住房条件也在改善，但住房困难情况依然存在，刚需居高不下。在政府多次楼市辣招下，二手楼房减少，发展商又推波助澜，在销售理想的气氛下加价，让市民觉得越晚买越贵，纷纷疯抢，进一步推高楼市，如此往复，一浪高出一浪。纵观当地房屋中介的市场分析，也是喊“涨”声差不多一边倒。二是有内地资金撑腰。内地资金源源不断进入，在港中资企业纷纷在港卖地卖楼。最新说法是，内地投资者已经将香港当做一线城市在炒了。三是坚信香港银行年底之前不会跟随加息。目前香港银行结余仍然充裕，银行总结余近2600亿港元，确实尚无加息压力。市民和投资者普遍认为，除非大量资金流走，否则香港加息依然言之过早。一般估计今年年底或延至明年，才有可能加息。于是，楼市还有一段时间狂歌热舞。地产商也瞅着这个时间差狂推新盘。

　　问题是香港是一个对资本高度开放城市，资金来得快去得也快。当前国际形势复杂多变，市场走势很难预测，投资者谨慎为要。陈茂波说的对，“楼市只升不跌”缺乏客观依据。更重要的是，当出现“只升不跌”幻觉时，就离跌不远了。

关键词：监管,楼市,知难而退