房企“全面自持”的拿地逻辑

　　一些房企抱着“先拿地再说”心态参与竞地，住宅100%自持后，如何盈利是道难题

　　图/视觉中国

　　尽管为了避免出现高价地，北京的土地出让新规则已经做足了各种准备：限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积，全方位围追堵截，但仍然难以抵挡房企“100%自持”的拿地热情。

　　表面上入不敷出的经营模式，房企如何“解题”？这些肩负着稳定市场重任的“限房价、竞地价”地块对于未来市场的影响究竟有多大？这成为近期业内外共同关注的话题。

　　　1限不住的抢地热情

　　备受关注的北京首批4宗“限房价、竞地价”试点地块，在近期鸣锣开拍。尽管受让条件更加“苛刻”，但仍然无法阻挡房企在京拿地的热情。连续两日内，包括万科、恒大、碧桂园、龙湖、融创、绿地、远洋等20多家知名房企到场参与围猎。

　　更为戏剧化的一幕是，4宗地块在现场竞价环节，都在极短的举牌时间内便触顶总价，随后转入自持商品住房面积竞拍，参与各个地块竞拍的房企不约而同地把投报自持比例提至100%。这意味着，未来这些地块建设的项目将不会对外出售，而是由开发商持有并对外出租。

　　连续两天的激烈拼抢，仅有海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元，并以“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的代价收入囊中,而另外三地块的出让结果仍然“悬而未决”。根据出让规则，它们需要转入标准商品住宅建设方案投报程序。按照官方的解释：当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。竞买人要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分后，最终确定竞得人。

　　不少业内人士都指出，面对北京“史上最严”的土地调控政策，房企依旧“抢地”并不难理解。

　　“开发商的逻辑是，首先在北京得有项目，要有项目就必须得拿地。”亚豪机构市场部总监郭毅认为，对房企而言，不管是业务布局，还是标杆项目的辐射效应，都需要在北京占据一席之地。

　　另一位业内人士则坦言，北京地价高、竞争激烈是不争的事实，但从长远看来，北京的房地产市场无论从供需关系，还是财富聚集效应来看，都相对稳妥。所以对房企而言，先拿到地再说。

　　　2 “房东”困惑REITs非“解药”？

　　根据上述四宗地块的限制条件，中原地产分析师张大伟帮记者算了一笔账：这四宗地块规划建筑面积合计62万平方米，成交金额203.35亿。其中，50.39万平方米的住宅全部由开发商持有。如果按照平均60平方米的单套面积计算，预计将建成8400套出租房，按照3%-4%的租金收益计算，长久租赁权价值预计为3万-4万元/平方米，额外可能产生价值的只有配套商业+地下车位等。“但变现难度极大。或许会通过基金上市或者长期使用权出让，但可能都会面临政策难题。”张大伟进一步指出，综合考虑各种因素，这四宗地赚钱的可能性极小。

　　开发商自持100%的住宅面积，这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商，角色转向了“房东”。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，事实上，很多房企对租赁市场的走向还没有看得很清晰，因为租赁市场盈利模式的不清晰；而房企对拿地以后如何操作，其实也比较困惑。

　　“先把地拿到手，再慢慢寻找腾挪办法，以时间换空间；还可以通过嫁接第三方资源实现创新合作。”另一位业内人士如是说。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，持有型物业可以做抵押套现，本身可以盘活解决企业投资压力，而且现在很多已经在试行的持有型项目都争取了税收减免政策，这部分政策补贴也可以对冲资金压力。

　　而当前业内为“房东”房企支招的盈利模式则聚焦于REITs。在他们看来，未来将这些项目打包成REITs，或许是加快回笼资金，并且有效降低拿地资金风险的途径。

　　一位不愿具名的分析人士则提出了不同意见：“暂且不论政策和市场风险，北京的租售比多高，大家都知道。这四宗地就算只按照地价加建安成本，每年的租金回报率顶多到4%，扣除券商和运营商的管理费，如果再把开发商的其他合理成本计算进去，收益率还得更低。这样的REITs，谁买啊？”

　　　3土拍新招是阶段性政策？

　　以“限房价、竞地价”的方式出让土地，在北京并非首次，而与9月30日出台的最新调控政策初衷一致，其抑制房价过快上涨的决心与措施一直十分坚决。然而，对于这些地块入市给市场带来的影响，业内人士的表态莫衷一是。

　　严跃进认为，除了传统的土地出让模式外，此类土地出让中增加了自持物业的要求，体现了土地出让背后的结构性调整的导向。“房企当房东了，对于购房者来说，后续可以有一个缓冲时间，即如果购房压力大，可以先租住，这也是解决目前高房价的一个问题。”他进一步指出，对于整个房地产市场来说，相当于建立了一个“第四级市场”，以区别于以往的二级市场(即一手房买卖市场)、三级市场(二手房买卖市场)，显然具有积极的意义。

　　一个反复被提起的问题是这类项目的潜在隐患。有业内人士指出，尽管这种土地出让方式能在短期内起到抑制高房价、高地价的目的，但由于提前对入市房价进行了严格控制，与周边项目售价形成较大差距，开发商利润被大大压缩，如果监管不到位的话，难免会带来质量问题。

　　对于这些地块未来建成后对于市场的预期，也有业内人士认为，土地新政对市场来说将增加大量平价住宅，过去开发商拿高价地的目的是将来可以建设成为区域高端产品，但限价之后使得这一目的不可能实现，从而在一定程度上稳定楼市的发展。

　　“政府本身是希望增加可售住宅的供应量，同时通过限价拉低均价，从而降低预期。但目前看来，这四块地都竞成100%自持的话，那么先前的目的就没有达到。”一位资深业内人士同时指出，这种土地出让的政策应该是阶段性的，会根据企业竞地的情况有所调整。