五大“违销”已下架

　　9类楼市违规解析(下)

　　自住建部牵头严查楼市违规政策以来，以往看似买房的正常流程如今却在悄然发生变化。有些被开发商公认的行规，现在已经行不通。据北京晨报记者从公开渠道获悉，除了规范宣传，以下几大房屋交易的实操环节也被严格管控起来，部分项目已经接受了处罚。

　　第一类：捂盘惜售

　　举例：

　　近期，北京市住建委对北京多个在售楼盘进行了执法检查，发现石景山紫御长安、海淀云谷科技中心等4个销售项目存在捂盘惜售行为。

　　有关部门已对这些项目的违法违规行为立案查处。

　　分析：

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“在新房销售过程中，开发商处于优势地位，掌握着大量房源信息，而购房人并不清楚房源的实际情况，所以开发商每一次开盘只推出少量房源，容易使购房人产生紧张情绪，引发抢房局面。”

　　北京市隆安律师事务所律师郑磊说，“捂盘惜售，就是拿证了不卖。按照北京市的有关规定，地产项目在取得预售许可证后，应该一次性全部开盘。但部分开发商为了自己的私利，采用一个单元、一个楼座分批次开盘，这样开发商可以根据市场变化调整价格，尤其是在市场向好的情况下可以留出涨价的空间。”

　　第二类：商品房销售不予明码标价

　　举例：

　　面对购房人到售楼处来咨询开盘价格，个别新房楼盘的销售员却卖起了关子，“我们项目周边二手房都卖到4.5万元/平方米了，我们项目开盘价怎么能比这个价格低呢。”但购房人还是搞不清楚这个楼盘开盘价究竟是多少钱。直到这个楼盘开盘当天，购房人才得知开盘价是5万元/平方米。

　　分析：

　　严跃进分析认为，在《通知》出台之前，不少新房楼盘并未明码标价，购房人在蓄客期只能从销售员口里知道一个价格区间，但到底是高点还是低点并不明晰。等到了开盘的时候，开发商往往会根据蓄客情况再调整开盘价。但这个开盘价定得过高了，就不是购房人所能承受的。据悉，目前这种不予明码标价会被相关部门进行暗访追查。

　　第三类：捆绑搭售或附加条件买房

　　举例：

　　在新房销售过程中，部分新房项目向购房人出售房子的同时，还要求购房人要购买车位，或是要支付一定数额的装修费。如果购房人不同意购买车位，或是不同意支付装修费，那么就无法购买这些新房项目的房子。

　　分析：

　　“此类捆绑销售的做法，变相地提高了出售房屋的总价，使得购房人的买房成本在增加，侵害了购房人的选择权。”严跃进说。

　　郑磊认为，为了达到捆绑销售的目的，开发商还会在购房合同中制定一些霸王条款，侵犯购房人的合法权益。购房人可以向政府有关部门投诉开发商存在捆绑搭售的行为，而不要为了买到房子一味地忍气吞声。

　　第四类：一房二卖

　　举例：

　　在新房销售过程中，个别开发商通过多种渠道出售房子，结果不同的销售团队几乎是同时对外出售同一套房子，分别收取两个购房人的首付款，从而造成“一房二卖”的情况出现。

　　分析：

　　郑磊告诉北京晨报记者，在上述情况中，开发商存有“一房二卖”的行为，违反了诚实信用的原则。开发商与两个购房人之间房屋买卖关系在法律上都是有效的。如果其中一个购房人与开发商完成了网签手续，且此人属于善意第三人，就可以获得房屋所有权。另一个购房人可以通过法律途径索要赔偿。

　　“在房地产市场处于上行通道之中，对于部分业主或房企来说，谁出价高就卖给谁。这种情况使得部分购房者不明就里地失去了购房机会，还难以得到相应的赔偿。”严跃进表示，在实际中，购房人可以要求业主或房企在购房合同中写明，在相应的房屋交付期间若出现一房二卖等违法行为，就要给予一定数额的赔偿，更好地保护自己的合法权益。

　　第五类：伪造购房信息等行为

　　举例：

　　据媒体报道，购房人田先生购买某地产项目的新房，由于他有个人银行征信不良记录，在申请办理房屋按揭贷款时未能获批。该地产项目售楼员给田先生出了一个主意，让他办个假离婚，再以其妻子名义办理按揭。田先生提交了相关材料和证件，通过该地产项目的售楼员办理了假离婚证和银行流水证明。田先生支付了定金和部分首付款后，与开发商签订了购房协议书。后来，田先生因资金紧张未能如期支付剩余首付款，他认为售楼行为存在违规操作，要求开发商退房。为此，双方发生纠纷。

　　分析：

　　“在《通知》中，明确列举了八种具体违法违规行为，其他违法违规行为归于第九类其他不正当经营行为中。”严跃进说，少数开发商帮助购房人伪造个人信息，从而达到卖房的目的，属于伪造购房信息的行为，这种行为打乱了市场交易秩序，违背了购房公平效率原则，应当受到有关部门的严查和处理。

关键词：开发商,违销,下架