燕郊某房地产项目4万/平？ 更像噱头为试探市场

　　今年，以燕郊为首的环京区域出现了一波“跳涨”，房价接连“破两万”、“破三万”。如此夸张的涨幅甚至高于今年的北京楼市，于是“疯狂”就成了环京楼市的标签。不过随着北京“930楼市新政”的出台，按照以往惯例，北京楼市感冒，周边就跟着打喷嚏，于是乎燕郊等环京楼市的降价甚至崩盘似乎都在情理之中。

　　但就在这个节骨眼上，先是燕郊某项目最近开盘，称售价站上“4万元”，紧接着又传出新政利好环京楼市，将接纳被北京高首付挤出的购房大军。这下就尴尬了，等待“看戏”的购房人也被搞迷糊了，到底新政后，环京楼市是利好继续还是穷途末路呢？带着这样的疑问，《北京青年报》记者探访了燕郊、廊坊、固安等城市，为您还原真实的环京楼市。

　　项目涨价试探市场售楼处实际更冷清

　　最近，燕郊某项目以4万元价格开盘售罄的消息迅速引发市场热议。众所周知，燕郊在最近一年里房价实现了翻倍上涨，但最高报价也还是3万多元。此次在北京“930新政”后一反常态地站上四万元，引发了很多疑惑。

　　据了解，实际上该项目的报价为3.5万元/平方米，所谓的站上4万元更多是噱头。但即便如此，3.5万元的定价在环京区域仍旧非常可观。

　　类似的没有降价甚至涨价的项目，在目前环京的新房中仍有出现，但大多都是为了试探市场反应。这些楼盘的逻辑是北京的限购、限贷，会让不少人失去了购房的资格或能力，为追上房价的涨幅，部分被挤压的购房需求会向周边市场外溢，如燕郊、香河、廊坊、武清……

　　在固安某项目负责销售的营销总监黄先生就对北青报记者表示，“他负责的项目应该在11月入市，营销部的价格建议本是13500元/平方米，但因为之前卖得比较好，公司现金流也比较充裕，因此集团最后拍板的定价是15000元/平方米，但只有十几套房源，而且没有规定硬性的销售任务，主要是为了试探市场反应。”

　　黄先生也坦言，虽然理论上讲会有更多需求外溢，但因为周边楼市价格在今年已经涨了一大截，他担心整个楼市的预期改变会波及价格基础脆弱的环京楼市。因此，购房人多以观望为主，涨价后是否能顺利去化，他自己心里也没底，很多周边的项目也都在盯着他们，来考虑自身定价。

　　除了少数几个项目给出了大概定价外，在楼市新政的影响下，大部分的环京项目都保持了沉默，不但价格保密，开盘暂停，相关的蓄客、宣传也处于停滞状态。上周末，北青报记者走访了包括首尔甜城、汇福悦榕湾、莱蒙顺泽水榭花城等多个售楼处发现，即便是周末几个售楼处也大多空空如也，完全看不出往日里周末人声鼎沸的盛况。

　　其中，首尔甜城项目售楼处的销售人员称，“目前项目处在封盘阶段，公司给销售人员也放了假，只留几个人值班。”

　　北青报记者沿着燕郊著名的“售楼处一条街”走过去，观察各家情况，发现80%的售楼处内都只有寥寥数人。在走访时均被告之“开盘时间未定，价格也未定”。

　　卖房人明显增多

　　新房冷冷清清，二手房却率先开始了动作。

　　位于燕郊的百万平方米大盘燕京航城是燕郊的知名社区之一，配套相对成熟，二手房中介公司也分布较多。2009年以几千元的单价买了6套二居室房子的王先生，最近一口气将其中的四套挂上了中介门店的橱窗。

　　8月末，王先生本来只挂了一套80平方米的两居室，定价225万，随着看房的人越来越多，他就将价格升到了235万。但在北京新政之后，王先生认为需要急抛一些房子，拿点现金更踏实，于是就接连把手里的另外三套未出租的房子也挂了上去，由于此时看房人少了，他每套降了7万元，都是以228万的价格挂出。

　　“前一段时间看着房价还挺好，中介也信誓旦旦说上三万没问题，就任性地涨价了，没想到新政这么严厉，害怕燕郊房价到顶，赶快便宜点卖。”王先生告诉北青报记者，他当时买这些两居室的小户型，就是为了更快地成交，但中介告诉他，最近新上房源特别多，看房人却不踊跃，因此不好说什么时候能卖掉，只是答应尽量帮着多推推。

　　10月14日，链家在线二手房数据显示，燕郊新上二手房源(含商住两用)为1991套，二手房源总量10284套，而在北京930新政出台前夕的9月29日，燕郊二手房数量约为9000套，也就是说，新政发布后半个月内，燕郊二手房源增加了1000多套。

　　有业内人士认为，二手房的时间节点相对随意，有卖房意愿的人，一般会在节前就开始挂牌，假期刚好看房、走流程，突然多出近700套住房说明持有人卖房的意愿在加强，而且多是投资者追求短期较高的收益。

　　价格徘徊暂未明显下降

　　很明显，对于环京楼市的走向，市场出现了一些分歧。有涨价待估的，也有急着降价卖的。不过，综合来看，挂牌二手房还未出现明显下降，大多数业主的挂牌价都是以当前均价为参考。

　　以上上城五期为例，该小区8月份在链家成交单价几乎都在22579元／平方米左右，9月份已经涨到了24681元/平方米，10月份至今更是突破了25000元/平方米。

　　链家网的数据显示，截至10月18日，燕郊二手房均价已达到25743元/平方米。

　　“最近房源相比以前增加了不少，但是价格没有太大变化。”北青报记者走访的燕郊几家房产中介都表示新上二手房并未出现大幅度的跳水。

　　不只是燕郊，廊坊的二手房市场也类似。秦薇是一位在廊坊万达广场工作的中介，近日，她刚刚撮合了一套公寓成交。她告诉北青报记者，这套44平方米的南向公寓，业主报价47万元。虽然遇到了楼市新政，但业主仍看好未来环京的潜力，即便暂时不出手，也愿意靠出租养房，因此价格并未让步，最后还是被一位画家买下作为工作室。

　　“一直到年底，估计成交量会出现一定程度下滑，不过应该不会出现大幅下滑的可能，毕竟现在单价降一成的房源，一定会被抢着买。另外廊坊与北京对接的程度相比前几年有了很大程度的提高，基础配套也大幅改善，价格大幅跳水的情况不太可能。”秦薇告诉北青报记者，从中介角度看，她们对环京市场仍旧长期看好。

　　抄底还是高抛

　　离场与观望同时存在

　　环京楼市的表现也恰恰证明了市场的分歧和差异。一方面，有业内人士分析认为，受到需求溢出效应影响，北京楼市政策从严，对于燕郊楼市而言是一种利好，可以承接外溢需求。但是，燕郊房价已经较高，没有利好资源支撑的区域房价会趋于平缓，另外这些地区也不排除继续出台措施限制房价。

　　也有一种声音认为，燕郊被当做是北京楼市风向标，北京出台调控政策，或许会导致燕郊投资客看空楼市，集中抛售手中物业，进而导致燕郊楼市步入下行通道，甚至崩盘，因此现在是高点抛售的最好机会。

　　两种观点都各有道理，但从事实上看，经过了几轮沉浮，以燕郊为首的环京楼市自2015年夏天以来，上涨幅度十分惊人，不少二手房的定价相比一年多以前，都实现了翻倍。尤其是靠近通州的北三县，在通州的带动下，纷纷一跃而起。过高过快的涨势，就难免需要休息和调整。

　　中原地产首席分析师张大伟就表示，从近期的房价数据来看，北京930对燕郊房价其实没有什么影响，甚至北京那边的限购对燕郊的房价可能还是个利好，更多的人可能选择燕郊来置业。不过长期来看，燕郊房价没有什么支撑的因素，此前也有降价的苗头。

　　而对于实际准备出手的买房人，业内人士则建议，刚需买房的话，如果是被挤出北京，不得不在环京买房的，则可以趁着楼市调整的机会兴许能淘到低价房源。而对于投资客来说，投资客普遍看中收益率，要有涨价的预期和利率杠杆，才会带来新的投资需求，因此短期内新的投资客恐怕并不会急于入场接盘环京楼市，因此对于早已获利丰厚的早期投资客来说，不少人开始选择卖房，这也就是造成二手房房源短期内激增。