融资通道收窄 房企资金链或紧缩

　　-楼市走势观察(三)

　　2016年楼市的爆发性开局超出了所有人的预想，同时，在房企非理性的推动下，土地市场再度创造了历史。究其原因，便是利好政策下带来的预期影响，以及货币流动性持续宽松影响下带来的低廉融资成本给予了支持空间。

　　对此，业内人士指出，上半年货币流动性持续宽松，但整体市场缺乏可投优质资产，以至大规模的资金借道进入房地产市场，地产行业成为吸收流动性的重要载体。在此背景下，房企获得了大量资金，负债率大幅提高。而在去资产泡沫的宏观导向下，房企融资渠道或将大幅收窄，房企资金链面临紧缩，高杠杆下的资金风险将显现。

　　热潮资金追捧房企融资规模飙升

　　2016年宽松的货币政策，给房地产市场带来了一片生机，成交市场持续活跃，库存明显下行。在此背景下，重点房企补库存意愿增强，催生大量融资诉求，在供需两旺中，多方资金进入房地产市场。

赵乃育/绘

　　WIND资讯数据显示，截至8月1日，2016年房地产业发债816只，发债总额7588.12亿元，是除金融业外发债最多的行业，较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292%。其中，仅7月发债支数就达125只。

　　在发债规模飙升的同时，银行贷款规模也大幅增加。2016年上半年，上市房企银行贷款规模较去年同期大幅增长158%，除一月份小幅低于去年同期外，其余月份较去年均有较大增幅。其中，房地产开发资金来源中，个人按揭贷款迅猛攀升，2016年2月至5月，同比增速分别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月连续同比增幅为负。

　　在信托业务方面，数据显示，2016年上半年，房地产信托成立342只，信托规模731亿元，相比2015年同期，成立数量下降15.78%，但规模小幅上升5.39%。

　　对此，广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示，商品房成交市场持续活跃，开发商在重点区域补库存意愿较强，配合资金成本端处于历史低位的状况，房企对于融资需求逐步走强。同时，上半年货币政策持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，导致大规模的低成本资金借道资产管理公司、基金公司等进入房地产市场，使房地产行业成为吸收流动性的重要载体。

　　在活跃的融资活动下，房企再度扩大自己的融资形式。据乐加栋介绍，仅2016年单月，其他债权融资规模达307.06亿元，同比大幅增长512%，创下2014年以来单月债权融资规模新高。其中，碧桂园向境内合格投资者发行本金额为48亿元和14.11亿元的购房尾款应收账款资产支持证券，募集资金主要用于集团日常营运。此外，首开股份董事会通过注册发行资产支持票据的议案，拟非公开发行金额不超过12亿元、期限不超过10年的资产支持票据。

　　扩张负债豪赌土地市场成交活跃

　　值得一提的是，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜负债累累去豪赌房地产的明天。如日前拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地。这意味着，在短短一个月内，景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近其2015年总营业收入57.66亿元的69%。然而，景瑞地产的营业利润在2015年已进入亏损状态，负债率高达83.59%。

　　数据显示，房企负债额大幅增加。2015年，65家重点房企有息负债总额为32300.85亿元，平均有息负债为496.94亿元。其中，恒大、绿地融资分别为2969.06亿元和2398.75亿元，万达、中国中铁、中国铁建、保利有息负债也超千亿元。

　　在此背景下，房企负债率也大幅增加。CRIC研究中心数据显示，2015年，云南城投净负债率为434%，同比上升89个百分点；绿地集团净负债率达384%，同比上涨51%；恒大净负债率达261%，同比上涨72%，考虑到永久债券净负债率则更是高达409%。

　　在资金的追捧下，2016年的土地市场再度爆发。中原地产研究中心统计数据显示，截至7月28日，全国住宅土地合计超过10亿元的地块多达257宗；其中，溢价率超过100%的“地王”合计128宗，溢价率超过50%的更是多达189宗。而在2015年同期，单宗土地成交额超过10亿元的只有150宗，其中溢价率超过100%的仅5宗，超过50%的也只有29宗。这意味着，同比溢价率超过100%的土地总数大幅上涨了24倍。

　　“哪怕再贵也要抢。”在全联房地产商会秘书长宁高伟看来，房企这种“先占坑”的行为可谓用时间换空间，而解套的机会就在于房价继续上涨，间接造成企业负债率居高不下。

　　而促使房企不惜代价拿地的主要动力则是房地产市场的回暖。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，已有76家房企公布上半年业绩预告，除22家业绩指标有所下调外，其余全部上涨或平稳。其中，利润预增企业27家(含不确定4家)，扭亏企业16家，续亏企业11家。

　　风险政策收紧房企资金成本增加

　　在房企融资规模和负债率大幅上涨的背景下，近来多方开始加码对房企的融资和拿地限制，房企的银根或将被收紧，房企通过融资募集资金的难度加大，所得资金的用途范围变窄，融资成本也在上升。

　　证监会日前召开会议要求，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向；不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。同时，证监会发行部要求企业再融资所得不能用于非资本性支出，如购买原材料和员工支出，用于铺底流动资金、预备费、其他费用的视同补充流动资金。

　　也有消息称，某股份商业银行近期明确对于2015年三季度后拿地且成本过高的项目原则上不介入。此外，对于全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%。

　　除渠道收紧外，资金成本也在上升。2016年5月份，A股市场上市房企公司债的票面利率为6.16%。相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。观察今年1月至5月公司债的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份总体上呈现出利率上升的态势。这也意味着，目前上市房企的直接融资成本正在加大。

　　同时，房地产信托集中到期。根据用益信托网统计，2016年将继续处于房地产行业信托到期兑付高峰，兑付规模高达2248.05亿元，其中，6月份有101只房地产信托到期，到期规模187.59亿元，单月兑付规模环比5月上升15.03%。根据统计，预计7月份共有94只房地产信托到期，到期规模为191.12亿元。

　　此外，现阶段房地产市场冲高回落现象明显，房企资金风险陡增。中金研究中心表示，预计2016年下半年中国房地产市场周期将步入拐点，提前进入下行阶段，四季度更是会随着新房供应的增加，迎来供过于求状态，同时警惕因宏观经济超预期下行，流动性回收超预期风险。