中国商业地产市场分化多个 二线城市现供过于求

　　商业市场分化

　　2015年，多数主要城市写字楼物业市场持续快速扩张，年内共有57个新项目在14座主要城市落成。然而，2015年市场的表现分化显著，在一线城市实现租金增长及低空置率的同时，众多二线城市面临供过于求的忧虑。在上海，投资者异常活跃，市场共录得38项大宗交易(总价值达人民币654亿元的)，无论年交易总价抑或交易总量皆为迄今之最。金融、IT和互联网相关产业是2015年需求增长的主要驱动力；而随着许多城市积极推动这些产业的发展，2016年这一趋势将会持续。因短期内新增供应超出需求水平，二线城市甲级写字楼物业市场或将难以实现快速发展。

　　商铺物业市场的分化主要体现在核心商圈和新兴区域之间。随着国内外新晋零售商不断进入市场以及既有零售商扩张其布局，市场对核心区域商铺面积的需求保持畅旺。同时，2015年发展商的新项目是面向年轻消费者及邻里家庭的社区型购物中心，多数城市的商铺物业市场扩张主要集中在核心商圈之外的区域。年内，购物模式的改变、电商的冲击以及某些城市内供过于求的现象均给业主和零售商带来隐忧，而业主及零售商亦推出一系列改变措施进行应对。2016年，随着中国消费者的日益成熟和郊区人口的不断增长，以上这些趋势都将持续。

　　2015年，中国住宅物业市场在政策方面的分化逾渐清晰。一线城市持续维持对特定投资活动的限制，而其它城市早在2014年就已解除这些限制。由于政府通过数次下调基准利率和其它一系列刺激措施鼓励增长，上海和深圳市场皆见证了自2009年以来最强劲的态势。鉴于众多个人业主存在改善型需求，一线城市高端住宅及豪宅市场需求尤为强劲。由于政府高层公告提出须扶持中国住宅房地产市场，2016年预计将无重大政策变化。

　　年内，得益于日益增长的零售消费，中国物流物业市场保持稳健并录得数宗重大投资和基金募集活动。尽管今年上海和深圳市场皆有新增供应入市，但物流用地供应紧张的问题依在。由于第三方物流、汽车、零售和电子商务产业带来的强劲需求以及跨境电商的迅速发展，一线城市租金普遍继续上扬。该趋势有望在2016年得以持续，而鉴于物流物业市场相对于其它物业类型而言具有更高收益率，投资情绪或将持续强劲。

　　北京写字楼市场需求依然强劲

　　2015年，北京甲级写字楼市场需求强劲，平均租金上涨，仍为全国最高且整体空置率继续于低位徘徊。六个甲级写字楼项目于2015年完工入市，市场总存量升至约560万平方米。写字楼投资市场活跃，录得四宗整售成交。商铺物业市场内，年内共有四个新项目入市。新兴区域持续扩张，市场存量占比上升至55%。需求保持强劲，新的国际和国内零售商进入市场，现有零售品牌亦有扩张。整体市场空置率小幅上升，尽管平均租金主要受到新兴市场内新增供应的影响小幅下降，但若干成熟项目的租金仍见稳步增长。

　　2015年的中国工业经济则持续疲软，然而北京物流物业市场在2015年保持稳定。年仅有一个优质物流物业完工入市，推升市场总存量扩大至156万平方米。由于大部分高品质仓库保持满租或较低空置率，新入市项目被市场迅速吸纳，整体空置率同比小幅下降，且平均租金达到新高。在一系列来自国家及地方政府的政策激励下，北京住宅物业市场呈现回暖迹象，成交量显著提升且成交均价上涨，自住及改善型住房需求强劲。服务式公寓市场需求较前几年仍显疲软，市场存量继续缩小，个别服务式公寓项目改造为写字楼或住宅物业。

　　2015年，二线城市写字楼物业市场继续分化。天津、沈阳、青岛和大连共有总建筑面积约为100万平方米的写字楼项目完工入市，沈阳录得最高新增供应量。鉴于较高的空置率，天津和沈阳的业主间竞争激烈，平均租金皆下跌；大连的需求有所减弱，青岛的需求则维持活跃。商铺物业市场中，大部分城市均有大量新增供应入市，推升整体空置率。非传统零售区域内商铺物业的增加致使大多数城市的平均租金下跌。

　　展望未来，2016年，总建筑面积约510,000平方米的八个甲级写字楼项目计划于2016年完工入市。北京写字楼市场在整体经济增速放缓和大量未来供应的叠加效应下，2016年市场空置率预计将上升，同时租金面临下行压力。商铺物业市场大量的新增供应将位于新兴区域且定位于面向大众市场的社区型购物中心。尽管新项目预计将拉低全市平均租金水平，核心地段内拥有专业管理的优质物业之租金将有望继续上涨。工业市场大量的新增供应预计将在短期内推升空置率，加之目前北京物流物业租金已处高位，租金增长速度预计将放缓。住宅物业市场方面，年内出台的一系列激励性政策表明政府对住宅市场的支持，预计2016年该趋势仍将延续。尽管如此，北京市住房限购政策预计将持续，以期控制北京人口。鉴于购买情绪提振，2016年北京住宅市场的成交量或将平稳上升，平均成交价亦将于合理范围内上涨。

　　高力国际华北区研究部副董事李牧女士表示：尽管整体经济增速放缓，但北京两个全国之最---第三产业占比80%以上，居全国之首； 2015年北京成为全国首个突破万亿元消费品零售额的城市，都说明在这些稳固基本面的支撑下，北京优质写字楼市场和商铺市场的租赁需求在中长期内将保持稳定。

关键词：商业地产