一线城市频现“地王” 资源与资本的集中是主因

　　 “地王”频出 国企称雄

　　从今年初北京丰台白盆窑拍出北京土地成交史上的总价“地王”后，北京土地市场就开启了地王模式。一路蔓延至门头沟、昌平北七家乃至房山等“偏远”区域，大大突破人们的传统认知。

　　实际上，当前土地市场大热的城市不仅有北京，上海、广州、南京、杭州等其他一二线城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。例如，南京在本月27号拍出的仙林湖板块一地块，起拍价已超出该区域“前地王”楼面价，为此周边多楼盘都已暂停加推，伺机涨价。

　　值得注意的是，赢得“地王”的地产商多是资金雄厚的国企。来自第三方机构的数据显示，2015年至今北京土地市场成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或国企摘得，只有10幅为民企摘得；上海同样如此，在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。

　　有专家表示，一线城市土地市场进入“寡头时代”，市场交易变成“豪门的游戏”。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。

　　资源 与资本 的集中 是主因

　　为何在全国土地出让金下降25.2%的情况下，核心城市土地市场却如火如荼？

　　在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺，而这些城市也就十多个，占全国城市的比例相当之小。并且在国家严控大城市边界的情况下，未来出让的土地也将越来越少。僧多粥少，必然进一步抬高地价。

　　另一个重要的原因是资本的介入。结合上海新地王新江湾城来看，其开发商的母公司为四大国有资管机构之一信达资产，金融背景使其投资逻辑不仅是开发拿地，而是更多地去考虑资产配置，以便未来通过开发和资本运作来获取收益。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示：“一线城市仍然是各大金融机构投资和资产配置的重点区域，对于‘不差钱’且融资成本低的他们来说，地王的‘天价’是全局战略部署中还算合理的成本，这也解释了为何地价相应走高。”

　　除此之外，地方政策也在或多或少地推动这一现象。全经联房地产商会会长任志强认为，北京的“配建”制度进一步诱发了“地王”现象。他表示，将商品房用地和保障房用地配建出让，一方面使得商品房用地面积受到挤压，影响供应规模；另一方面也将保障房的土地成本转嫁到商品房之上，造成价格高企。

　　房价推高豪宅卖给谁？

　　轰轰烈烈的地王“进行曲”让人们感到疯狂的同时，也嗅出了豪宅市场的危机。

　　按照面粉与面包的逻辑，地价的攀升必然引发商品住宅出现高端化趋势。如果算上2013年开始不断出现的地王来看，未来新上市项目豪宅化已成为趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。

　　但是目前这些“地王”所在区域内地段、配套、资源的缺失在短期内无法弥补。再加上体量大、地价高、位置一般、扎堆竞争等因素，一旦定价失误或是产品营造不利，将来可能会陷入僵局，甚至是死局。可以预见，这些豪宅未来即使“活着”，也会相当辛苦。

　　国家统计局近日发布的数据也印证了这一点。10月，北上广深四个一线城市中，除上海住宅价格环比涨幅增加0.2个百分点之外，其他三个城市的涨幅均出现下滑。其中，北京涨幅收缩了0.3个百分点。“银十”并无起色。

　　亚豪机构市场总监郭毅也表示，房价环比涨幅的收窄，体现出目前一线城市房地产市场再次表现出后继无力。地王盘赖以解套的关键点就是房价持续、高速的上涨，在房价没有上涨到地王盘预期价位时，房企只能选择延迟推盘，以时间换市场。但延缓入市将使房企背负巨大的财务成本，更深远的影响则是拖累到企业的扩张速度。在一线城市“强者恒强”的环境里，一步慢则步步慢，甚至会导致房企退出一线行列。(孙亚华/综合21世纪经济报道、北京商报、第一财经等)

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