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一线城市高价拿地难赚钱?业内:城市更新是发展机会

来源:人民网-房产频道 作者: 2015-11-23 07:59:00
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  今年10月份以来的北京土地市场,北京土地市场已经刷新了单价地王记录,并且已经出让了两宗均超80亿元逼近总价地王地块。

  其中最受市场人士关注的是丰台樊家村地块,其成交后的楼面价达到了7.5万元/平方米。

  “丰台樊家村地块7.5万元/平方米的楼面价,我计算了一下,未来售价估计要达到15万元/平方米才能保本。这还能赚钱吗?在二、三线城市肯定是不能赚钱了。”高和资本董事长苏鑫评价说,“现在开发商在一线城市不断地举牌,高价拿地。”

  苏鑫说,这是开发商都扎堆跑到一线城市“避险”,因为现在房地产商融资相对便利,并且融资成本降低,这种情形下导致几乎所有开发商都集中在一线城市高价拿地,“但这不是机会。”

  在高和资本等合作主办的“第二届城市更新论坛”上,不少与会房地产业专家和房企高管认为,在一线城市几乎没有更多优质土地供应的市场情形下,城市更新是房地产商在这些核心城市可以把握的另一机会。

  “北京这样的一线城市,四环以内的房价每平方米都在5万元、6万元左右,而且还拿不到土地,房地产商怎么赚钱、怎么发展?”苏鑫说,“纽约这样的城市,还有大量房地产项目被不断地投资,这些基金投资的机会,也都是城市更新。”

  苏鑫创设的高和资本,即是一家收购物业资产进行改造后租售的商业地产基金,他举例说,高和资本在上海收购了静安寺商业项目进行改造,在这过程中获得了上海当地政府的大量支持。

  “现在上海静安区几乎没有新增土地供应,但是政府仍然希望在现有的土地上增加财税收入,最好的办法就是租户要换血。这也是地方政府进行城市更新最直接的动力。”苏鑫说,“通过楼宇的外立面改造、内容改造,吸引付租能力更强的租户进来,当然可以提高当地政府的税收。另外,城市面貌也会换新。”

  高和资本正在以租户为核心对这些收购的商业物业进行创新改造。比如,对很多小公司而言,其办公租用面积可能只有300平方米左右,但如果设置一个会议室可能用处很小。因此高和资本在针对这些小公司的办公场地进行改造时,不会对这些小公司单独设计会议室,而是集中设计了4到5个会议室,这些小公司可以通过APP进行会议室的预定和租用。

  “这些小公司就节省了办公室面积,空出了工位,这相当于公司办公使用面积增加了,大约租金会减少15%。”苏鑫说,“如果公司愿意和仓储公司合作,将仓储设置在楼下合用,预计也会节省5%左右的租金。如此即使办公租金上涨10%,这些小公司也会很乐意。”

  全球最大的住宅开发商万科企业在上海也在积极摸索城市更新。上海万科副总经理叶挺介绍说,万科真正做城市更新,系统从事城市更新的时间非常短,目前仍在利用一些项目做尝试。

  比如万科在上海利用一个社区内1000平方米的配套用房,将其改造成一个养老院。

  “养老院是定位服务社区,老人可以选择日托、时托、月托和长期托付。而且老人在社区不会离开他的社区和子女,随时可以回家,甚至可以带着小孩来。”叶挺说,“这是万科非常偶然的探索,现在这个探索走出了我们养老院新的模式,就是智汇坊。这次改造也让万科逐步坚定了形成社区商业的产品线。”

  在万科做城市更新的内容中,除了社区商业,叶挺透露,万科集中形成的“万科·集”会包含社区办公、长租公寓、社区养老等,而这些都是万科对社区物业和资产进行改造和运营的城市更新内容。

  苏鑫说,城市更新说到底,本质上是消费动力推动的,也就是消费需求提升的城市更新需要。

  高和资本在北京北二环新街口收购了一个小型购物中心,虽然位置和人流很好,电商的冲击让这个购物中心的营运难以为继。

  高和资本选择将这个购物中心改造成商业写字楼,因为其位置离中关村和金融街位置较近,“这是消费需求推动起来的,金融街和中关村几乎没有新增土地,也就让这个区域更适合做商业写字楼。”

  上海万科副总经理叶挺分析说,城市更新对开发商或资产拥有者来说,最核心的是提供的内容,因为任何城市中心的资产经常不是一种方案能够解决的,它需要多种内容注入和不同的经验方案的解决,只有在每个经营方案里都有竞争力,才能让效益、价值最大化。

  “做好城市更新最核心的能力是什么?一是资产管理能力,二是服务创新能力。”苏鑫最后说。

  城市更新案例:

  位于北京市朝阳区东三环南路的高和蓝峰大厦,是高和资本收购、改造和管理一个注重软性运营的城市更新案例。

  两年前,高和资本完成了对丹阳大厦的整体收购,并更名为高和蓝峰大厦。完成收购后,高和资本即着手对丹阳大厦展开整体改造提升。

  硬件上,高和资本依照过往的经验,对其外立面及大堂、过道、机电、电梯、空调等室内公共区域、楼宇硬件,进行了改造和提升。

  在软性运营上,第一步,高和资本专门聘请当代艺术标杆人物邱志杰操刀,将高和蓝峰大厦改造成中国首座艺术写字楼。

  而更重要的,是第二步——高和资本顺应创新办公的发展趋势,将其打造成为一座具有互联网精神的写字楼,苏鑫将其命名为Hi Work。

  通过改造提升,高和蓝峰大厦的租金上涨,租金从改造前4元/平/天直接涨到了现在的近8元/平/天,翻了一番,成为京城地区近几年来租金上涨最快的写字楼之一。

关键词:一线

责任编辑:赵君华
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