一线城市高价拿地难赚钱？业内：城市更新是发展机会

　　今年10月份以来的北京土地市场，北京土地市场已经刷新了单价地王记录，并且已经出让了两宗均超80亿元逼近总价地王地块。

　　其中最受市场人士关注的是丰台樊家村地块，其成交后的楼面价达到了7.5万元/平方米。

　　“丰台樊家村地块7.5万元/平方米的楼面价，我计算了一下，未来售价估计要达到15万元/平方米才能保本。这还能赚钱吗？在二、三线城市肯定是不能赚钱了。”高和资本董事长苏鑫评价说，“现在开发商在一线城市不断地举牌，高价拿地。”

　　苏鑫说，这是开发商都扎堆跑到一线城市“避险”，因为现在房地产商融资相对便利，并且融资成本降低，这种情形下导致几乎所有开发商都集中在一线城市高价拿地，“但这不是机会。”

　　在高和资本等合作主办的“第二届城市更新论坛”上，不少与会房地产业专家和房企高管认为，在一线城市几乎没有更多优质土地供应的市场情形下，城市更新是房地产商在这些核心城市可以把握的另一机会。

　　“北京这样的一线城市，四环以内的房价每平方米都在5万元、6万元左右，而且还拿不到土地，房地产商怎么赚钱、怎么发展？”苏鑫说，“纽约这样的城市，还有大量房地产项目被不断地投资，这些基金投资的机会，也都是城市更新。”

　　苏鑫创设的高和资本，即是一家收购物业资产进行改造后租售的商业地产基金，他举例说，高和资本在上海收购了静安寺商业项目进行改造，在这过程中获得了上海当地政府的大量支持。

　　“现在上海静安区几乎没有新增土地供应，但是政府仍然希望在现有的土地上增加财税收入，最好的办法就是租户要换血。这也是地方政府进行城市更新最直接的动力。”苏鑫说，“通过楼宇的外立面改造、内容改造，吸引付租能力更强的租户进来，当然可以提高当地政府的税收。另外，城市面貌也会换新。”

　　高和资本正在以租户为核心对这些收购的商业物业进行创新改造。比如，对很多小公司而言，其办公租用面积可能只有300平方米左右，但如果设置一个会议室可能用处很小。因此高和资本在针对这些小公司的办公场地进行改造时，不会对这些小公司单独设计会议室，而是集中设计了4到5个会议室，这些小公司可以通过APP进行会议室的预定和租用。

　　“这些小公司就节省了办公室面积，空出了工位，这相当于公司办公使用面积增加了，大约租金会减少15%。”苏鑫说，“如果公司愿意和仓储公司合作，将仓储设置在楼下合用，预计也会节省5%左右的租金。如此即使办公租金上涨10%，这些小公司也会很乐意。”

　　全球最大的住宅开发商万科企业在上海也在积极摸索城市更新。上海万科副总经理叶挺介绍说，万科真正做城市更新，系统从事城市更新的时间非常短，目前仍在利用一些项目做尝试。

　　比如万科在上海利用一个社区内1000平方米的配套用房，将其改造成一个养老院。

　　“养老院是定位服务社区，老人可以选择日托、时托、月托和长期托付。而且老人在社区不会离开他的社区和子女，随时可以回家，甚至可以带着小孩来。”叶挺说，“这是万科非常偶然的探索，现在这个探索走出了我们养老院新的模式，就是智汇坊。这次改造也让万科逐步坚定了形成社区商业的产品线。”

　　在万科做城市更新的内容中，除了社区商业，叶挺透露，万科集中形成的“万科·集”会包含社区办公、长租公寓、社区养老等，而这些都是万科对社区物业和资产进行改造和运营的城市更新内容。

　　苏鑫说，城市更新说到底，本质上是消费动力推动的，也就是消费需求提升的城市更新需要。

　　高和资本在北京北二环新街口收购了一个小型购物中心，虽然位置和人流很好，电商的冲击让这个购物中心的营运难以为继。

　　高和资本选择将这个购物中心改造成商业写字楼，因为其位置离中关村和金融街位置较近，“这是消费需求推动起来的，金融街和中关村几乎没有新增土地，也就让这个区域更适合做商业写字楼。”

　　上海万科副总经理叶挺分析说，城市更新对开发商或资产拥有者来说，最核心的是提供的内容，因为任何城市中心的资产经常不是一种方案能够解决的，它需要多种内容注入和不同的经验方案的解决，只有在每个经营方案里都有竞争力，才能让效益、价值最大化。

　　“做好城市更新最核心的能力是什么？一是资产管理能力，二是服务创新能力。”苏鑫最后说。

　　城市更新案例：

　　位于北京市朝阳区东三环南路的高和蓝峰大厦，是高和资本收购、改造和管理一个注重软性运营的城市更新案例。

　　两年前，高和资本完成了对丹阳大厦的整体收购，并更名为高和蓝峰大厦。完成收购后，高和资本即着手对丹阳大厦展开整体改造提升。

　　硬件上，高和资本依照过往的经验，对其外立面及大堂、过道、机电、电梯、空调等室内公共区域、楼宇硬件，进行了改造和提升。

　　在软性运营上，第一步，高和资本专门聘请当代艺术标杆人物邱志杰操刀，将高和蓝峰大厦改造成中国首座艺术写字楼。

　　而更重要的，是第二步——高和资本顺应创新办公的发展趋势，将其打造成为一座具有互联网精神的写字楼，苏鑫将其命名为Hi Work。

　　通过改造提升，高和蓝峰大厦的租金上涨，租金从改造前4元/平/天直接涨到了现在的近8元/平/天，翻了一番，成为京城地区近几年来租金上涨最快的写字楼之一。

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