房地产泡沫根源非房价上涨

　　中国的“房价故事”里总少不了房地产政策的身影。房地产政策一直都在以对冲房价上涨过快为主要目标，尤其是金融危机之后的2012年至2014年，各地限购限贷政策陆续发出，房价在2014年的二季度掉头向下。

　　也正是从2014年的下半年开始，中国经济的下行压力日渐加大，经济结构的一个重要转型，就要将过去对投资特别是房地产投资的依赖转向更为持久的经济增长动力。这一过程无疑是痛苦的，经济结构的转型甚至要以主动放弃过快的经济增速为代价，但在实际操作中，在一片“房地产告别黄金十年”的论调中，仍然有必要反思，这一路走来的房地产政策在抑制房价上涨过快、防止房地产泡沫加速扩张的同时，是否应该也应该综合参看经济的实际运行情况？

　　对房地产“调控政策”的反思，应该首先将房价与房地产泡沫之间的关系重新厘清，房地产泡沫的根源并不是房价上涨过快，而是房地产市场背后狂热的资本注入，但此前的调控政策则过多地将房屋销售作为了调控重点。

　　实际上，2008年金融危机后，流动性的释放主要就是两个路径，摆在桌面上的信贷和桌面下的影子银行，这些资金中的相当部分进入的正是房地产行业，再加上各地在购房政策上的或明或暗的支持，房价一路上涨。从2009年房价开始上涨，到2011年年初上涨出现停滞，在这一期间，真正对房价产生影响是资金流动而非所谓的房地产调控政策。

　　但是房地产政策的调整仍然重点是围绕着房地产销售端做文章，这样的地产调控政策实际上也在客观上加速了另外一个中国经济面临的严重问题——资金脱实。从房地产数据来看就是，房地产投资开始明显下滑：2014年上半年，固定资产投资同比名义增长17.3%(扣除价格因素实际增长16.3%)，增幅比一季度回落0.3个百分点；全国房地产开发投资增速比一季度回落2.7个百分点，房屋新开工面积同比下降16.4%。

　　由此，对房地产政策的第二个反思就应该是，房地产“调控”更应该是整体宏观政策的一部分，要对实体经济的影响有充分的考虑，特别是要在经济结构调整的关键时期，房地产不能单一以调控房价为目标。尤其是在经济下行加大的情况下，不能贸然一味地对房地产做出单方面调整。

　　在最近一轮的房地产调控中，真正将房地产对经济“稳增长”的作用重新给予明确的是今年年初的两会，6月17日的国务院常务会议再次提及政府工作报告中提出的“六大领域消费”中的“住房消费”，明确提出“鼓励合理住房消费，促进房产有效投资增长。”实际上，在2014年的最后几个月，就已经有地方陆续取消限贷限购政策。

　　房地产行业与经济“稳增长”之间的磨合还在继续，房价和投资的回暖迹象已经显现。本周公布的前7个月房地产开发投资数据显示，住宅投资35380亿元，同比增长3.0%，增速比1-6月份回升0.2个百分点，为2014年以来的首次回升。

　　房价的回升说明需求在增加，而投资的企稳态势说明流动性在重新对房地产表现出信心。从更广的意义上说，房地产市场的复苏是经济摆脱金融危机带来的衰退的重要表现。这对于当前的中国经济来说是好事。

　　2014年的中国房地产没有出现持续十数年的“金九银十”的销售小周期，即便是告别了“黄金十年”，作为房屋销售市场，其自身的销售周期并不能别长期压制，因此，如果今年的“金九银十”如期出现，这应该是房地产市场恢复自身周期的最好证明。

　　这个时候无论是开发商还是购房者，都希望能有一个连续、稳定的政策环境，这也是对房地“调控”的第三个反思：房地产政策调整周期不能太短，不能突然掉头。

　　这一次，要讲一个完整的“房价故事”。

关键词：房地产