五一楼市会涨价吗 分析称会补涨一段时间

　　七片区开发指数排名

　　开发度最高片区：●蕉门河中心区块●南沙湾区块●明珠湾起步区

　　未开发片区：●南沙枢纽区块●万顷沙保税港加工制造业区块●庆盛枢纽区块

　　未规划居住用地片区：海港区块，共15平方公里，分龙穴作业区和沙仔岛作业区两块，因定位为国际航运发展合作区，故未规划居住用地。

　　投资焦点

　　五一楼市会涨价吗？远期看好短期库存压力高企

　　随着五一楼市黄金期的即将到来，南沙的开发商也打响了楼市宣传战。南都记者查阅广州市房管部门的最新数据发现，截至4月24日，整个南沙区的可售新建商品住宅套数高达10386套，面积达近127万平方米。有行业资深人士指出，目前区域的绝对库存量依然高企，考虑到今年南沙的新增供应量预计将达到1万套，盲目涨价有可能会导致开发商错失出货良机。韩世同称，从4月份数据看，南沙只是个别楼盘卖得好，但总体出货量还排不进广州前三，这说明南沙去库存压力依然巨大。“自贸区挂牌利好带动涨价是必然的，但涨到都不能成交就过了。”韩世同认为，南沙新区楼盘会补涨一段时间，因为之前两年“掉了不少”，开发商明智的选择是“不能一下子(把房价)拉那么高”，他认为今年的涨幅10%-20%都算合理。

　　买家此时是否该投资下手？要有“忍住熬几年”的心态

　　韩世同认为，投资南沙自贸区物业，长期看肯定值得，但其升值空间是根据南沙的发展而定。“投资要跟着规划走，而且也要忍得住熬几年。”黎文江称，现在南沙楼市万元左右均价算是广州楼市的价格洼地，值得出手。但是现在讨论出租回报肯定为时过早。

　　哪类物业更值得投资？看好自贸区内的写字楼和公寓

　　有业内人士透露，南沙现在卖得比较好的是自贸区范围内的公寓产品。韩世同分析，这是因为公寓面积小总价低、不限购，自贸区内的建设力度更强、配套更优越，公寓未来的出租前景被看好。此外，他认为，自贸区内的写字楼更有前景，“自贸区多是商务片区，写字楼应该成为主要业态和需求所在。”黎文江认为，公寓产品在自贸区内更有投资价值；而住宅产品是在自贸区内还是区外，影响不大。“依山傍海，生态环境好，地铁沿线，便宜，具备以上条件的楼盘都可以考虑。”黎文江称。

　　蕉门河中心区块

　　生活最便利配套最完善

　　蕉门河中心区区块3km2

　　定位：境外投资综合服务区

　　南都解读：蕉门河中心区区块是南沙区区政府所在地。该片区重点发展商务服务产业、培育外贸新业态，集聚中小企业总部。为港澳中小企业开拓内地市场、为内地中小企业开拓国际市场提供支撑。

　　得益于地铁设站和其行政中心的区位优势，这里也是目前南沙人气最旺的区域。根据规划，该区块已无楼盘可批建，商业配套在建建筑面积在7大区块中是最大的，达到26万平方米规模。其中，万达[微博]广场开门在即。该区块还将重点推进建设规模约160万平方米的总部集聚区。

　　此外，该区块正全力推进市政基础设施、公共服务配套设施及商贸服务设施等41个重点项目建设。其中包括图书馆、博物馆、科技馆、美术馆等文化设施，以及看起来十分“奢侈”的大面积开放式绿地。

　　从居住角度而言，它无疑是南沙自贸区生活最便利、服务功能最完善的区域。

　　居住：近两三年可交3500套房

　　区域内中惠璧珑湾、海景城、创鸿一品、南沙御景、云山诗意住宅项目已经落成，叠翠峰住宅项目、商阜壹号项目(金洲广场)、南沙城、滨海悦城、中大城、翡翠公馆等项目在建。该区域已用尽居住存量土地。据统计，在建项目建筑规模共35 .65万平方米，按照一套房子100平方米估算，该区块在近两三年可交付约3500套房。

　　生活配套：商圈密布文化场馆云集

　　规划在册的41个重点推进项目中，有商业用地功能的共29个项目，其余几乎都是行政办公项目和公建配套项目。而29个有商业配套的项目中，不乏大型商圈，如南沙万达广场、海印商业综合体(蕉门公交站商业综合体项目)、商阜壹号项目(金洲广场)等。

　　此区域除了逛街便利外，未来这里文化设施云集。南沙图书馆(1.6万平方米)、博物馆(1.3万平方米)、科技馆(1.1万平方米)、美术馆(1.5万平方米)均在规划之列，其中南沙图书馆预计2016年10月竣工。

　　明珠湾起步区

　　南沙未来的“珠江新城”

　　明珠湾起步区区块9km2定位：金融商务发展试验区

　　南都解读：明珠湾区起步区将重点发展总部经济、金融服务和商业服务。如珠江新城之于广州一般，明珠湾也将成为整个自贸区的“门面”所在。而且，其繁盛指日可待。因为，这是唯一一个有明确建设时间表的片区。据南沙开发区管委会副主任段险峰在南沙自贸区挂牌当日透露，该区块起步区中正在集中建设的有3.5平方公里，因为采用企业政府联合开发模式，所以有严格的投资回报时间。按计划，3年内要完成基本建设，5年内，完成全部产业导入。

　　居住：明年1月预计3000多套房完工

　　地处凤凰大道和蕉西路交会处的金茂湾楼盘有31万m2商品楼在建，按照1套房100m2计算，预计建3000多套房，2016年1月完工。

　　生活配套：4个公园绿地4 .5万m2

　　该片区的慧谷西区滨水一线布置了16块商业服务设施用地，土地规模约46万m2。4块公园绿地用地4.5万m 2。横沥岛尖上，规划在册的8个项目都有绿化用地。三块较集中的商业服务用地、绿化用地，面积加起来有19万m 2。

　　南沙枢纽片区

　　要打造37公顷

　　领事馆聚集区

　　南沙枢纽片区10km2

　　定位：粤港澳融合发展试验区

　　南都解读：南沙枢纽最为人知的是其交通枢纽定位。南沙港铁路、深茂通道、广中珠澳城际轨道、中南莞城际轨道、地铁18号线等多条国铁、轨道交通、高快速路将在南沙枢纽交会，形成南沙新区辐射内地、连接港澳的重要交通枢纽。

　　不为人知的是，这里还规划有37.45公顷的领事馆聚集区，西南侧紧邻领事馆区还规划了约50公顷的领事馆功能配套区。

　　未开发片区

　　万顷沙保税港加工制造业区块，10km 2　定位：国际加工贸易转型升级服务区

　　未规划居住用地片区

　　海港区块(含龙穴岛和沙仔岛作业区)，13km 2定位：国际航运发展合作区

　　庆盛枢纽片区尚未开发国际高校抢滩进驻

　　庆盛枢纽区块8km2定位：泛珠现代服务业国际合作区

　　南都解读：教育用地占了庆盛枢纽土地规模近一半，为118公顷。目前，广外-兰卡斯特大学已抢滩进驻，规划用地面积72公顷。据透露，还有一所中法联合办学的国际院校欲进驻。医疗方面，广东省动物实验公共服务平台、南沙国际运动损伤康复医院两个项目已列入规划。

　　南沙湾区块

　　科学家和土豪出没地

　　南沙湾区块5km2

　　定位：国际科技创新合作区

　　南都解读：该片区重点发展科技创新、文化创意、服务外包和邮轮游艇经济。以霍家南沙游艇会、南沙大酒店等为代表，南沙湾片区的高端商务及配套设施目前已初具规模；南沙游艇会和南沙客运港之间，总投资150亿元的国际邮轮母港及配套商业综合体建设正在加快推进。

　　“该区块霍家有很多地，所以发展方向和进度会受霍家影响较大。”根据黎文江的经验，香港商人拿了地往往坐等升值，开发速度比较从容。“估计该片区将来会遍布高档会所等，是富人聚集区。”4月21日，霍震霆在接受南都记者采访时亦吐露心声，希望南沙未来的样子是“可以在海边遛遛狗、晒晒太阳”。

　　此外，区块内的国家级高新区资讯科技园，已形成中科院“一院五所”系列研发机构、教育部属高校系列研发机构、以港澳为主体的境外合作科研机构等三个科技创新团，已集聚科研机构(不含企业)研发人员1300人。

　　可以预期，未来的南沙湾片区将是高知人群和有钱人出没地。

　　居住：还能建1.2万套房

　　规划在册的21个项目中，住宅和居住用地有10块。其中已建项目只有优山悦海(富港)，在建项目有3个，南沙游艇会住宅项目、优山悦海(鹿园)、南沙湾东苑；未建住宅项目包括邮轮码头住宅项目、星河山海湾、天鹿苑、科技咨询园西南侧地块、东南侧地块以及岗前大道西南侧地块住宅项目。

　　据统计，南沙湾片区规划居住建筑面积共计193万平方米。按照平均1套房100平方米计算，该区块可以提供1.93万套房，存量开发空间约1.2万套。

　　生活配套：从小学到高中配套完善

　　此区块有个显著特征，就是片区内所有房地产项目都有配套商业用地，规划商业配套总面积达65 .89万平方米，目前，约8成未建。其中规划建筑面积最大的商业地块位于岗前大道西南侧，可建约18万平方米的商业体，用地已报批，不过还未建设。

　　教育方面，有已建成的英东中学，华师附小确定入驻星河山海湾，预计今年9月竣工。

　　新闻链接

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