万科300亿利润大考：新十年战略

　　“能不能实现2015年创造利润回报200亿元、到2017年创造利润回报300亿元的目标，是衡量万科在白银时代转型成功与否的重要标准。”

　　理财周报记者吴爱粧/深圳报道

　　一个十年成为历史，一个十年正在到来。万科A(000002.SZ)在近日发布的2014年年报中写道：

　　白银时代下的万科，似乎正在发生着微妙的变化——霸占了十年的房企销售额头把交椅被绿地夺去，核心住宅业务遭遇天花板，创新业务还微不足道，肖莉和毛大庆等明星高管相继出走，一切显得躁动而敏感。

　　郁亮在万科内部会议上表示，万科还要乱3年。意即，在白银时代尚未明确转型道路，短期内还需探索。

　　习惯了在规模增长道路上狂欢的万科，正在对其擅长的发展模式进行纠偏，从而确保万科“仍然走在正确的道路上”。

　　但是，万科未来究竟应该通往何方，何去何从？这个难题高悬在中国地产业龙头的额顶。

　　在销售过两千亿后，掌管超过2000亿规模企业的大脑关于转型的思考，在万科从来没有像2014年这么多，而如今似乎已经有了自己的答案，至于是不是正确答案，检验将交于时间。

　　300亿利润大考

　　万科正在经历一场深刻的变局。

　　3月30日晚，尾随救市房贷新政的出台，万科发布了2014年年报，全年实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%。4月3日，万科相继发布一季度业绩预告，预计实现归属母公司净利润60000万元-70000万元，同比增长约54%-61%。

　　在3月31日的业绩推介会上，万科总裁郁亮回应政策松绑，“任何政策调整改变不了市场发展趋势，不影响我们对地产白银时代的判断”。

　　步入白银时代的万科压力并不小。2014年，正满30岁的万科，攀上了2000亿的销售更高峰，但也是在这一年，一直盘踞中国房企No.1的万科失去了销售冠军宝座，被绿地超越。一时间，万科这艘巨轮是否仍计划向此前设定的2020年3000亿销售目标驶进，开始变得扑朔迷离。

　　郁亮不止一次被问到万科未来发展对规模有无要求。他的答案是这样的，“万科并不在规模扩张的跑道，整个集团在去年就已经放弃了规模，今年也不下达年度销售目标，而强调以现金流为基础的‘真实价值’创造，在今年更是要求万科‘忘记规模’，对所有的一线公司要去效益增长必须超过规模增长。”

　　在3.31答记者问环节，当再次被问及2015年是否重新争夺房企销售额头把交椅时，郁亮说，“我们再去比第一干什么，我觉得那是青春期不成熟的表现，我们已经是30岁的人了，我们的智力、体能、精神状态是最佳年龄段，创造力最丰富的时候，不能再比拼个子、规模，我们早就放弃速度和规模。今天最重要的事情就是做好转型。”

　　转型中，3000亿销售额的提法在万科淡化，但据内部人士透露，“要利润”被搬到了台前，尽管万科董秘谭华杰否认存在刚性、固化的利润目标。消息称，万科内部有到2017年创造利润回报翻一番(2014年净利润157.5亿元)，即达到300亿元的目标，按此倒算，郁亮已立下军令状，2015年全年万科创造利润回报必须达到200亿元，否则，万科整个高管团队将没有奖金。郁亮认为，“能不能实现2015年创造利润回报200亿元、到2017年创造利润回报300亿元的目标，是衡量万科在白银时代转型成功与否的重要标准。”

　　新十年战略

　　巨象如何转身，这的确是个问题，传统住宅业追求规模的高速扩张已无可能。

　　万科在2014年年报中写道，“我们身边的世界正发生巨变。房地产行业正由黄金时代转入白银时代，而移动互联网正在颠覆整个商业社会的运行规则。容纳我们生长的大地已沧海桑田，我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实是深思的时候了。”

　　而深思的结果是，2014年万科完成了第四个十年发展规划，确定了转型的方向。

　　郁亮指出，万科的转型包括两个主要内容，“一方面是传统业务需要迎接白银到来，最近我们更多地向制造业学习，学习他们在白银或青铜时代生存下来的秘密在哪里。另外一方面，在下一个十年，房地产市场出现拐点之前，我们要完成新的业务发展，培养出新的业务来。”

　　谭华杰认为，在白银时代，房地产市场总体是安全的，但是房价单边上涨这个行业的规模整体快速膨胀的年代已经结束。随着经济和城市功能转型，大量新的需求正在浮现出来。“新十年战略的核心其实就是围绕白银时代探路的过程。必须在住宅和传统商办地产之外找寻新的增长点，在房价大拐点(万科判断不会出现在十年内)到来之前完成公司转型。

　　未来十年做到老业务、新业务各占一半，并驾齐驱。”

　　万科将构建的未来十年业务版图载入了年报：未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅，但为了保持良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要坚定转型，在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。

　　鉴于此，在传统的住宅业务以外，万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

　　而更多开拓新业务的路径和机制，可能还只在郁亮们的脑海中或者公司闭门会议室里盘桓。

　　郁亮表示，“我们现在是转型之初，很多时候我们会从0到1，而不是1到10，更不是10到100这个过程。找到1之后，我们在1的基础上复制到10，看看能不能复制出来。到10下面是稳健发展的问题，到100。相信之后就可以看到万科1是什么，有了1之后，未来实施什么就很清楚。”

　　627亿现金背后的机会

　　万科转型的底气和信心部分来自于手握重金。

　　据年报显示，万科的资金状况达到近十年来最好。2014年，万科实现经营性现金流净额417.2亿元，年底货币资金上升至627.2亿元，较年初大幅增长41.36%，远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)仅为5.4%，为2006年以来最低水平。

　　对此，郁亮戏称，“我们一不小心钱多了一点”。

　　“而有钱就可以任性一点。我们保留那么多现金还有一个原因，就是我们在寻求投资机会。我发现不少企业、发展商可能并不想再做下去了，这个时候我们有钱就有很多投资机会。过去一年土地市场地价非常贵，大家判断对土地供给未来是收缩态度。我们别忘了除了政府供地之外，市场还有大量已经出让的土地。如果一手土地价格一直很贵，我们重点就会转到二手土地市场，我们相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放，资金、信用状况好的企业未来会有机会。一手市场现在看起来地价没有下来的迹象，但是二手的地这种机会还是蛮多的，我们有钱就可以有更多这样的机会做这样的安排。”

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