丽江楼市降不降住宅回暖可期旅游地产前途未卜

原标题：丽江楼市降不降住宅回暖可期旅游地产前途未卜

刚需仍在，看租房市场就知道

李晓丹是刚来丽江工作两个月的华中科技大学应届毕业生，她在香格里大道南段的各小区之间租房，“快要跑断了腿。”她说，打了不下80个电话，房东多半都是说刚刚租出去。

“我跑了三天，发现连城中村里的标间都不好租了。95%的自建房要么没房间出租，要么就只剩下没厕所的‘普间’。”李晓丹感叹：在丽江租个房怎么那么难呢？

对于“这两年丽江房子不好卖”这一点，李晓丹十分狐疑，“没道理租房难得要命，房子却卖不动呀！”她认为，来丽江的外地人有购房需求的人其实很多。“我在武汉已经找到了月薪6000的工作，但还是来了丽江做这份月薪3800元的工作，如果将来在这里发展得好，肯定是要买房的，和我一样的人应该不在少数吧？我有两个同学下个月也要来丽江工作定居。”

和女士在香格里大道某银行上班，她于2013年初以5300元的价格在金凯广场E座购买了两套单身公寓做为投资性房产。虽然今年房子暂时不好卖，但和女士表示，自己并不着急。原因是租房市场行情看涨。“既然是为了投资，自然不能让房子闲置，现在房子虽然不好卖，但房子的租金没有跌。去年是800元一间公寓，租客走了之后，我贴出1200的招租广告，一周就租出去了。”

和女士揣测了一下房子难卖但好租的原因，“现在丽江有购房能力的人基本都手里有不止一套房产了，真正要买房子的都是年轻人，但年轻人没能力买房，就只好租房了。”从这一点看，其认为，丽江房地产市场的刚需依然存在。

丽江住宅性房产 并不存在暴利空间

对于类似王秉源这种持币待购的心理，刘瑞认为完全正常，“我不敢说丽江的房价已经到了拐点，但现在买房应该可以说是非常合适的时候。”

刘瑞说，原因在于成本，“丽江的住宅地产本身利润就不算高，比起一些城市动辄100%甚至200%以上的利润，丽江的房地产利润能到40~50%就谢天谢地了。就今年这种情况，很多房地产商为了回笼资金流，已经在保本卖房了，为什么说现在买房是合适的时候？就是因为，人家总不能赔钱卖吧？”

媒体人“天雨流步”一直关注丽江房地产，她认为，“在全国的地产商狂赚地价差价的时候，丽江房地产因为起步晚，基准点极低，且本地居民的购买能力有限，如果暴利销售，住宅房产这一块根本卖不动，因此，很多本土房地产商赚一点就在销售，利润率比一线二线城市的低得多。而去年下半年直到现在丽江的房子都不好卖，这使得丽江的房地产彻底进入‘薄利’时期。可降价的空间已经极其小了。”

刘瑞说，丽江房地产商的困境，远比外界想象的严重，“首先是地价在涨，但房价涨不动。三四年前50万一亩的地很好拿，但现在别说城区内的地很多都涨到了200-300万一亩，即使郊区也出现了百万以上的地块，这使得丽江地产商吃地价差赚钱几乎不可能了。然后，丽江本身的房价基数就低，北京10年房价从4000涨十倍那能到40000，但丽江即使从1000同样涨十倍那才一万，何况现在涨了5倍不到。”

“人们都认为房地产赚钱是多么暴利，在北上广那确实是暴利，但我们这些在丽江做地产的人真的只是赚个辛苦钱。”刘瑞说。

房产商最困难的时候到了，拼实力和毅力吧

一方面，开发新楼盘的成本越来越高，比如低价、建筑材料、人工费每年都在涨；另一方面，银行从2012年底对房地产商紧闭了大门，使得地产商只能去找寻资金成本很高的钱，“民间借贷2分利也许还能借到，但我们却往往要借2分5乃至3分的钱”，刘瑞说，当下是丽江房地产商最困难的时候，“有些房地产商已经挺不住了。”

对此，旅居丽江的北京金融专家尹沛峰说，“宏观政策对房地产的管控在2008年以来越来越严格，等于是给房地产行业套上一道道绞索，五年前是做实业想贷款最难，但现在是房地产企业想贷款最难，现在别说是走银行这些传统金融渠道，即使融资租赁、信托等融资渠道都难上加难，全国范围内层出不穷的地产信托还款逾期事件，使下家越来越难找。所以说，五年前做房地产你可以玩资本，但现在必须拼实力。”

在这种情形之下，目前丽江各家住宅地产商的首要任务是“走量”，而非“赚钱”。“房地产企业哪有不借贷的？流动资金的匮乏使很多人要坚持不下去了，还贷危机严重。再这样下去有些人都快跳楼了。”刘瑞坦承，“房地产的套路已经彻底变了，很多人是拿到地就直接抵押，通过建筑商垫资和预售等手段提前收拢资金赚取暴利；按说是不封顶不让预售，但很多人地基不动就私下预售。”

刘瑞认为，在现在这种市场环境下，为人熟知的房地产“套路”发生了极大的转变，“以前是有房子就好卖，但从去年开始直至如今的这种市场环境下，没有实力的房地产商注定将被淘汰。宏观政策如拿地的困难卡掉一批人，资金困境耗死一批人，只有实力雄厚的人能生存下来。现在是拼实力和毅力的时候。当然，这其实也是市场规律，不见得完全是坏事。”

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