房地产步入高位平台期 明年年中楼市或重回正轨

　　旭辉控股日前发布公告称，公司拟增发于2019年到期、本金总额2亿美元的额外优先票据。这笔票据融资每半年期末进行支付，实际利率约为8.3%。对于所募资金的用途，旭辉表示将用于为已有及新投项目提供资金支持，以及企业一般流动资金。

　　旭辉控股董事局主席林中认为，年销售额3000亿元可能是中国单个房企的天花板。今后，房企的规模增长不是来自于外因的增长，而是来自于行业内部的重新洗牌。

　　“房地产已经进入了较为稳定的高位平台期，而这个高位平台期，也是中型企业有机会把规模做上去的最后一段时间。”林中表示，战略有优先顺序，旭辉的优先顺序就是先把规模做上去。

　　今年斥逾90亿拿地

　　“今年旭辉的融资成本不但没有增加，反而有所下降。我们现在不会做成本较高的信托融资，而是以周期较长、成本较为便宜的海外融资为主。”旭辉控股执行董事林峰告诉记者，旭辉在上市后已基本告别了高息融资模式，决不会为追求规模扩张而不计成本地拿地。

　　旭辉控股一位副总裁表示，“如果说融资是造血，拿地就是储备粮食。最近一段时间是拿地窗口期，我们会持续关注重点城市的优质地块。”

　　在发行2亿美元债券前，旭辉以总价8.29亿元的价格在南京斩获了两幅土地，这两幅土地分别位于南京江宁高新区、浦口新城核心区。

　　据统计，旭辉今年在北京、上海、南京、苏州等地共新增了10幅土地，用于拿地的金额达91.82亿元。值得关注的是，9月份旭辉以41.75亿元竞得的上海浦东洋泾社区地块占到今年拿地金额的近一半。

　　“我们要保持土地储备的适度，到年底，我们的土地储备量能覆盖住今年销售量的4倍到5倍，我认为就是适度。”林中向记者表示。

　　就销售回笼资金能否对旭辉快速扩张的土地储备形成足够支持，穆迪副总裁梁镇邦指出，从资本市场所获得的较低成本的融资，以及该公司现有的发展状况，能够为该公司的增长提供充足的资金支持。“高周转的业务模式对其流动性形成支撑。这一业务模式也令旭辉在过去两年里，实现了强劲的销售增长。”梁镇邦表示。

　　目前，旭辉整个融资体系呈现多元化、多渠道的特点，其中，境外融资占40%，境内融资占60%，而类似于信托的贷款控制在10%以内。其中，旭辉于11月初为旗下上海恒基旭辉中心项目与境内外银团签订了贷款协议，其贷款年利率已降至香港银行同行业拆借利率(HIBOR)+4%，是旭辉所有项目债务中最低成本的融资。

　　“公司前11个月的销售额是190亿元，用于拿地的资金，只占到公司销售额不到一半的比例。从资金占比来看，我们已将拿地的风险控制在最小程度了。”旭辉控股市场部一位人士向记者表示。

　　行业将触规模天花板

　　业内人士认为，旭辉近期从土地市场大量进货以及向海外做低成本融资的背后，是该公司为未来几年的布局做准备。

　　随着行业未来几年将触及规模天花板，中型房企面临着机遇与挑战并存的局面。

　　克而瑞机构一位分析师指出，对于中型房企而言，未来几年将形成规模的分水岭。“很多公司有一种危机感，如果继续徘徊在目前的规模，发展速度将放缓。这些中型房企都在努力把企业做大，不希望在未来几年落后于别人。”

　　“在高位平台期，行业将呈现几个重要的新特征，其特点是规模增长已经放缓，而且基本可以说已经见顶。整个地产行业很难再突破年销售15亿平方米的天花板，但也不会跌破10亿平方米的量。预计未来5到8年，这个行业的年销售量都将维持在10亿-15亿平方米之间。也就是说饼很大，但是这个饼不会再大了。”林中告诉记者。

　　林中进一步表示，在这个阶段，开发商仍然可以有所作为。对于如何进行战略布局，旭辉高管表示公司不会在每个城市都进行布局，而将在已有城市优先投资，聚焦于一二线城市。

　　数据显示，旭辉今年上半年实现核心净利润6.46亿元，同比增长12%，核心净利润率同比提升0.9个百分点至12.9%。在多数国内开发商的利润率整体下降之际，旭辉仍维持较强的盈利能力。

　　由于楼市近一年较为低迷，不少业内人士对明年市场走势持谨慎态度，部分开发商认为明年楼市将继续调整。

　　对此， 林中认为，明年年中楼市有望重回正轨。“在与很多业内人士进行交流后，大家认为2015年的交易量不会比2014年更少，2015年大概会有5%的增长。而经过约一年的消化，预计明年5、6月份开发商的库存量会回到比较健康的水平。具体好多少，不同的城市会不一样。在这样的背景下，成交量和成交价有望重新进入成长轨迹。”

　　“一二线城市有充足的人口导入，存在大量市场需求，而刚需产品定位使得旭辉受市场波动影响有限，即便在楼市下行压力下，通过价格调节仍然能保持较高的去化。”林中补充道。