北京万科：走出“毛时代”

　　本报记者张郁唯北京报道

　　2014年12月8日，北京万科迎来了一次重要的人事调整：毛大庆将卸任北京万科总经理一职，将于2015年1月1日赴任万科北京区域首席执行官，并兼任北京公司董事长，其现任的万科集团(万科蓝山万科幸福汇)高级副总裁职务不变。原北京区域首席执行官丁长峰将接替他出任集团商用地产业务负责人，原杭州(楼盘)万科总经理刘肖将接任北京万科总经理。

　　与外界猜测的毛大庆(楼盘)“明升暗降”“被架空”不同，记者了解到，万科正在尝试扁平化管理，与正在推行的事业合伙人制相结合，全国4个区域的本部将不再是总部派出的管理机构，而成为承担经营管理责任的事业部。未来毛大庆将负责包括5个事业部、10个城市公司的北京区域，重任在身。

　　此时回望毛大庆主政的北京万科，五年时间，已从集团内的“小兄弟”而成长为集团的标杆。

　　今年前10月，北京万科170亿元的销售业绩，刷新了地产行业城市级公司前十月的销售纪录。

　　站在这个特殊节点上回忆过往五年，毛大庆在接受中国房地产报记者独家专访时颇为感慨：“现在回想这五年，感受其实很丰富，辛苦是必然的，但我和我的团队都很享受其中，能与他们并肩作战，我觉得很幸运”。

　　从不得其门而入到京城第一

　　1993年，万科进入北京，之后很长一段时间进不了五环，销售收入一直在10名开外。在集团内部，北京万科也一直是个“小兄弟”。

　　记者查阅万科2005年至2014年的年报，看到除2004年外，1998~2008年长达10年的时间里，北京市场对万科整体销售收入贡献率不到10%，截至2009年上半年，北京万科在北京市场上的最好排名是第8名，市场占有率仅在1.8%~1.9%之间。土地储备方面，万科在2005年、2006年在北京分别只拿下一宗土地，2008年甚至没有拿地。

　　在毛大庆到任之前14年，北京万科换了8个总经理。

　　毛大庆2009年8月的加盟戏剧性地改变了这一切。在毛大庆加入北京万科的第二年，2010年北京万科销售收入即破百亿元，在北京市场一举夺得第一。

　　2009年开始，北京万科在土地方面进行了蓄能。当年拿下总规划面积99.1万平方米的3宗土地。其中包括对北京万科影响深远的长阳地块。2010年，万科在京一口气吸纳了9宗土地。

　　伴随北京万科的布局拓展，其销售额从2008年的43亿元，次年接近60亿元，到2010年突破100亿元。

　　2013年开始，万科在北京业务拓展至购物中心、社区商业、写字楼、酒店、养老服务等城市综合配套服务领域。

　　从在北京市场占有率10名开外发展到现在年销售200亿元，北京市场占有率第一，万科北京公司经历了华丽转身，连续5年的业绩增长也让万科的“毛时代”显得成色十足。

　　“这5年，我们完成了对王石主席的3个承诺，第二年过了百亿，第二年进了CBD，第三年我们在创新上有所突破，开始尝试商业地产，金隅万科广场大型商业中心新业务开始。”毛大庆说起5年的业绩来丝毫不谦虚。

　　长阳，诺曼底

　　深耕长阳，被认为是北京万科翻身的“诺曼底之战”。在万科百亿业绩中，长阳半岛项目起到了至关重要的贡献。仅2012年即销售50亿元。此项目一举奠定了万科在北京的市场领军者地位。且对北京万科来说，长阳半岛更意味着一场从传统住宅地产向城市配套服务商新模式转型的试验。

　　2013年开始，“五菜一汤”在长阳半岛项目启动，建设了社区菜市场、第五食堂、华润万家、洗衣店、药店、银行。此后，这种社区商业模式在全国推广。

　　“城市配套服务商”的得意之作是在长阳半岛引入北京四中和北京小学。这并非易事。2011年在引入北京四中时，毛大庆作为“土著”的人脉与政商关系被认为发挥了重要作用。尽管毛大庆将此归功于万科的品牌号召力。“万科通过企业品牌影响力，在政府和学校之间扮演了融合剂的作用，促使壁垒打破。”毛大庆称。根据现行的教育片区管理，北京四中属于西城区管辖范围，到房山开办分校，师资和编制问题都需要解决。在毛大庆的协调之下，政府给予了慷慨支持，房山区教委协助招聘干部和教师，西城区教委及北京四中也给予了大力配合。

　　“如果当时错过了长阳半岛，我不知道后面这些故事还怎么能发生。除了运气，郁总的目光宏远和运筹帷幄更让我佩服。”毛大庆告诉中国房地产报记者，郁亮在邀约当时还在凯德的毛庆加盟时，对他说一定不能错过2009年。“现在回想，如果错过2009年，就错过了长阳地块，也会赶上2010年的高地价，再赶上后来的‘国五条’，没准我也基本不用干了。”毛大庆说，他认为人再有本事也不要跟市场作对，踩上了对的节奏，就会事半功倍。

　　毛氏兵法：

　　紧拉住国企的手

　　在北京这个深水区，除了专业的技术和管理能力，还要有社会圈层，了解北京，精通政府和媒体关系。而这正是土生土长并长期工作在北京的毛大庆的长处。毛大庆加盟后，北京万科获得了众多转让或者合作项目的机会，先后联合中粮、五矿、京投、首开等十余家国企合作。

　　当然，这也得益于他在凯德置地的商业运作及项目收购改造经验。其中包括2010年万科收购的赢家中心，该项目改造后更名为“万科大都会(楼盘资料)”，借此项目，北京万科正式进入商业地产，同时得以在北京高端住宅市场拥有一席之地。而后还有收购凯德北京御府的动作，被视为毛大庆“凯德系”历史给万科带来的“嫁妆”。

　　毛大庆告诉中国房地产报记者，与其他企业的合作操盘以万科为主，后来也有联合操盘，“输出品牌，品牌自信是重要因素，包括万科物业管理具有的竞争力也对促成合作帮助很大”。

　　香河事件

　　2011年的香河事件曾是毛大庆政商与媒体关系的试金石。而毛大庆当时的确不辱使命。

　　中国房地产报记者采访时提到香河事件，毛大庆不停摇头说：“什么叫煎熬，那次是真地懂了。”

　　2011年3月万科卷入香河土地违规圈占风波，此后，项目停供停售，等待国土部门调查结果。

　　毛大庆告诉记者，他已记不清跑了多少次政府，咨询了多少次律师，度过了多少无眠之夜。“同事被相关部门叫去问话，不知道人在哪，我坐在马路边上，从晚上9点打电话打到凌晨4点，还是联系不上人。那种叫天天不应、叫地地不灵，有理说不清的感受现在想起都会不禁浑身紧缩、神经紧张。”毛大庆说。

　　当时毛大庆接到王石从美国打来的电话。“王石说，我不是想问过程，只是想告诉你，只要我们自己没有问题你不用担心。这件事情做好做坏责任都在我身上，是我让你去做的，我承担所有责任，你不用担心。”这番话当时让毛大庆很震撼，“这让我看到了万科的魅力，这是背靠背的信任。”

　　那段时间让毛大庆印象深刻的还有陪伴左右的媒体朋友，他们帮他出谋划策，化解舆论压力。

　　最终，事情转危为安，政府退地，企业退房，客户利益也得到维护。但毛大庆告诉记者，人脉都是浮云，关键是“不做坏事”。他认为，王石坚持不做坏事的基本理念确实在为万科保驾护航。

　　拷贝凯德：

　　轻资产模式初显

　　2013年年底正式营业的金隅万科广场也借鉴了凯德商业地产的模式。但毛大庆认为二者仍然有区别：“凯德是很典型的卖了再管轻资产运营，只持有一部分股份，大部分股份转让给基金等投资者，从管理中产生收益。我们现在的目标是开一个项目就资本化一个。资本化和卖掉并不是一个概念，资本化之后持续运营，将来得到的将不只是出售资产的收益。”

　　在商业领域，除轻资产运作外，万科还引入了互联网思维，2014年与百度跨界合作，借助大数据的力量，实现运营、商户、消费者的良性发展。

　　2014年5月16日，毛大庆透露，万科正与黑石探讨合作，将学习美国工业物流地产巨头普洛斯，为物流植入金融，引入基金。这一套模式对毛大庆来说自然驾轻就熟，他在凯德工作期间就曾成功运作了来福士中国基金。

　　“毛时代”之后

　　“北京万科过去几年取得的业绩还是有目共睹的。如果说毛大庆刚接手时赶上了市场整体回暖，今年市场不好的情况下，还取得比较惊人的业绩，确实说明企业有过人之处。”兰德咨询总裁宋延庆分析认为，万科最大的优势是有与时俱进、因时而变的本领，能够实时调整产品结构，市场需要什么就生产什么，哪些项目追求短平快高周转，哪些项目追求高溢价高收益，管理思路非常清楚，这使得万科减少了市场波动对公司的影响。例如，按理说自住型商品房会对万科产生非常大的客户分流影响，但现在看并没有。

　　宋延庆表示，房企未来要面对复合化、科技化、产业化、精细化四大趋势，万科这几年发展的路径则完全契合这几个趋势。

　　北京万科也的确在这条路上走着。

　　可以看到，万科现在已经打破了纯住宅的定位，在北京区域，既有豪宅项目，又有刚需盘，还有社区商业。长阳半岛就凸显了万科对项目的精细化管理，2012年长阳半岛销售50多亿元，现金流充足。现在这个区域越来越成熟，正在转变成精耕细作追求高收益项目。

　　未来北京万科可发展空间还很大，北京万科很可能在京津冀地区复制其模式。毛大庆任北京区域首席执行官，说明万科集团正在下这样一盘大棋。毛大庆也向记者证实，明年万科将重点转战京津冀布局。

　　毛大庆也告诉中国房地产报记者，北京万科正在各个领域进行尝试。包括今年与外经贸大学联合成立万科区域经济与城市化发展研究中心；携雅诗阁为区域提供酒店式公寓新配套业态；发布写字楼三大产品系，做“让人想上班”的写字楼；发布养老品牌“万科·幸福家”；牵手链家发布OC闭环战略；与百度携手发布首个合作成果V-in。另外，今年事业合伙人制度也正在让北京万科各业务线条发生着变化。

　　“万科有着很适合‘变革者精神”生存的土壤，5年前接任北京公司总经理的时候，我就是抱着一种变革的心态。”毛大庆告诉记者，近日正在制定北京万科未来三年的发展战略。

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