“及时雨”难解楼市之渴 “去库存”是关键词

　　中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮接受《国际金融报》记者采访时指出，央行降息以及公积金贷款新政的出台，意味着楼市政策逐渐松动。

　　“不可否认，这些政策有利于楼市的回暖。”扈志亮说。

　　在业内人士看来，公积金政策的放松似乎是房地产救市的“及时雨”，只是，这场“及时雨”真的能够挽救如今颓势明显的国内楼市吗？除了政策松绑，“救市”还需要什么？

　　公积金调整

　　2014年对房地产市场来说注定是不平凡的一年，从年初就不好的购房舆论环境一路演变到各地出台政策纷纷救市。

　　继央行11月21日晚宣布下调人民币存贷款基准利率后。11月22日，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，称从即日起，调整公积金存贷款利率。调整后的5年期以下的贷款利率为3.75%，5年期以上贷款利率为4.25%。

　　据悉，北京此次公积金贷款利率调整均下降了0.25个百分点。其他住房资金，住房补贴存款比照住房公积金存款利率计息，进行相应调整；单位住房基金和售后公有住房住宅专项维修资金单位存款部分存款利率也有调整。

　　除此之外，公积金存款利率也同时下调，当年缴存的公积金存款利率不变，仍为0.35%，上年结转的公积金存款利率由2.6%下调至2.35%。

　　以一笔30年期、本金为80万元、按等额本息法计算的公积金贷款为例，按原公积金贷款利率4.5%计算，每月需等额还款4053.48元，30年共还利息659253.52元；按调整后公积金贷款利率4.25%计算，每月需等额还款3935.52元，30年共还利息616786.84元。如此可鉴，执行新贷款利率，每月将少还117.96元，总利息将少还42466.68元。

　　其实，早在此前，多地就已推出公积金新政。据不完全统计，福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。12月初，乌鲁木齐也开始调整个人住房公积金贷款政策。记者了解到，在当地，只要连续足额缴存住房公积金6个月以上且符合条件的市民便可申请贷款。

　　有分析师指出，随着公积金贷款利率下调，对于上海市场的影响会更明显。因为上海本身就是公积金制度的诞生地，对于公积金制度的调整一直在进行。

　　“公积金贷款利率下调，会让上海很多工薪阶层在购房时享受了政策优惠，让其能够在目前房价止跌反弹的前期抢先入手。”一位业内人士指出。

　　事实上，央行“9·30”新政之后，上海各大商业银行在贷款利率方面并没有给出太多的折扣优惠，但随着上海改变普通住宅的认定标准，上海楼市已经开始回暖。

　　据德佑地产市场研究部监控的数据显示，自上海公布普通住宅标准放宽后10天(11月14日-23日)，全市一手商品住宅成交量达到37.79万平方米，较此前10天(11月4日-13日)大涨50.79%。

　　扈志亮表示，公积金政策的松绑以及提高公积金贷款额度等政策，有利于缓解购房者压力，促使购房者积极入市购房，缓解当前楼市供给压力，扭转市场预期，对缓解当前房企压力，带动国内整体经济复苏有重要作用。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这是央行降息后的连锁反应，这种直接的信贷刺激对楼市的影响很大，尤其是会对购房者的市场心理预期产生向好的影响。购买者入市的积极性会继续提高，楼市存在量价齐涨的可能性，回暖脚步会进一步加快。

　　家在北京的李先生夫妇，3年前使用公积金在当地买了一套房子。李先生表示，使用公积金买房确实让自己省心不少，当时买房的首付成本和利息成本都有所降低。

　　“如今，新政中表示，公积金可用来购买二套房，我们夫妻准备在一套房房贷还清之后，购买第二套住房。”李先生告诉记者，孩子渐渐大了，他们要为孩子的未来考虑，如今购房政策放宽，公积金政策出现利好，便又动了再度购房的念头。

　　“(公积金)利率调整后，还贷方面更是能为我们节省一笔钱。”李先生说。

　　随着购房者入市意愿明显加强。值得注意的是，部分城市不仅放松了限购，近期还陆续出台了契税补贴办法。而目前，上海的库存还是处于高位，因此，预计未来很有可能在购房门槛上有所放松。例如在契税、普通商品住房标准等方面作出相应调整，以刺激需求，届时成交量、价将有所攀升。

　　难阻楼市下滑？

　　这样看来，央行降息加上公积金利率调整，似乎给国内楼市带来了一丝曙光。那么，房地产市场又是否能在政策叠加之下得到拯救？答案似乎也不那么肯定。

　　据最新发布的百城房价数据显示，11月全国100个城市新建住宅均价为10589元/平方米，相比10月份10629元/平方米的均价环比下跌约0.38%，连续第七个月实现环比下降。

　　环比下跌城市数量也在持续增加。11月，住宅价格环比下跌的城市达76个，较上月增加3个。其中，中山、绍兴、日照跌幅最大，下降3%以上。环比上涨的城市有23个，环比减少4个。仅衡水一城住宅均价与上月持平。

　　除此之外，百城房价同比数值也在持续走低。数据显示，全国100个城市住宅均价与去年同期相比下跌1.57%，跌幅较上月扩大1.05个百分点。分析师指出，11月份，100个城市中，82个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月增加4个。也就是说，超过八成城市房价已回调至一年前水平。其中，三亚等10个城市跌幅较大，约10%-18%。

　　“虽然从各地限购松绑，到10月后房贷新政、央行降息、公积金调整等举措，楼市利好政策相继出台。在此影响下，近来不少城市楼市成交出现回暖迹象。”房地产分析师章程告诉记者，“不过，从百城房价数据看来，下跌的趋势没有结束。准确地说，颓废的楼市并没有得到扭转。”

　　究其原因，业内人士认为，从供应情况看，年内大部分城市高库存的现状仍未改变。另外，在链家地产市场研究部张旭看来，上半年市场低迷已造成了多数开发商较大的业绩压力，因而涨价动力并不大，平价走量仍为当前主流。

　　“为何政策出台后，依旧出现这样的‘尴尬’？首先，松绑公积金政策影响有限。”一位房地产专家对记者分析称，现在，很多城市实行的是按照公积金缴存额的倍数限定贷款额，缴存太少的购房者实际贷款额度非常低，连缴6个月的职工即可申请公积金贷款的政策影响并不大。

　　“各地公积金贷款利用率不高，额度也非常低。以北京为例，一般公积金贷款上限为80万元，以目前北京的房价看，只能贷款80万元，需要的首付就非常高。事实上，因为公积金额度较低而限制了刚需。”房地产分析师张大伟也表示，整体看，公积金松绑政策的出台，是与央行松绑限贷一样的政策组合拳，关键是在于购房者的心理影响，实质性的问题却没有解决。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭则进一步指出，尽管公积金新政提出“住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要适当提高首套自住住房贷款额度”，但是从2008年的全国数据看，个人贷款额占总额的比重仅为45%。

　　除此之外，截至2014年3月，全国实际缴存公积金职工1.06亿人，缴存总额6.47万亿元，缴存余额3.27万亿元。

　　“全国3万多亿元的公积金仍在‘沉睡’，利用率大约只有50%。”杨红旭认为，对于首套房，至少应将公积金贷款额度提高一倍，而不是逼着刚需们更多使用商业贷款。

　　“所以，就目前情况看，减少部分收费对于公积金贷款者来说影响也不大。”上海的房地产经纪人陈成告诉记者，上海的房价基本在几百万元左右，那么千元甚至一两万元的优惠对于大部分的人来说，不过是杯水车薪。

　　取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等相关收费后，业内人士测算：“一笔贷款期限20年、总额80万元的公积金贷款，至少能省下1.4万元，贷款50万元则至少能省下8750元。”而区区这点公积金的费用节省，与北京等一线城市动辄近3万元/平方米的房价相比简直微不足道。

　　“或许在某种程度上，会让一些较为富裕的白领家庭产生购买二套房的意愿，但是在总体购买量上，不会有太多的增长，特别是在刚需不那么明显的二三线城市。”陈成认为，需求不增长，楼市想要扭转颓势，靠降息，松贷这些政策，收效甚微。

　　越救越糟糕？

　　让专家们更加忧虑的是，即使各种救市手段层出不穷，降息放松公积金等政策不断出台，但是对极少数一线城市、部分二线城市、多数三线城市，绝大比例四线以下城市的楼市几无作用。这一场场救市之举，似乎更多的是“苟延残喘”、争取逃生空间而已，并不能真正解决问题。

　　“总体房价没有结束下跌趋势，就是最现实的证明。”一位经济学专家对记者直言。

　　在复旦大学地产运营研究所所长蔡为民看来，现在的救市更像是“癌末安宁疗法”，已经“病入膏肓”，只是用一些方法来缓解疼痛。

　　蔡为民对记者分析称，当前房地产处境是国内外经济、金融形势共同“推搡”的结果，并非纯粹由市场供需决定。内有产业结构转型阵痛、反贪腐压制、消费增长缓慢、房屋库存激增、地方债务平台扩围、土地财政不可持续，外有美联储QE退出、美元重归强势、海外不动产分食、国际热钱与投资退却等因素相互干扰而成就，除非降息、降准形成通道(即持续性降息、降准)，否则房地产市场进入衰退期将不可避免。

　　值得一提的是，一些专家直接指出，政府没有必要去“救市”，房地产市场回归市场化，让国内楼市自我调整才是最好的方式。

　　“在我看来，虽然现在一些房地产救市之声与政策各不相同，出发点也许会不一样，但是目的都一样，就是如何通过政府的房地产政策来保持房地产市场暴利模式，而不是从实际意义上来拯救房地产市场。”有业内人士直言，如此救市，还不如不救。

　　因为，这样的救市救到最后，不过是救了房地产开发商，救了银行，救了依靠土地财政的当地政府，却没有让国内的房地产市场真正步入健康的发展模式。

　　与此同时，伴随着房价逐步走高，需求能量不增反减的情况下，价与量进入调整期是难以避免的。业内人士指出，中国楼市正处在调整期，出现一些衰退的苗头，或者成交量低迷都是一种调整过程中的正常现象，都是在为之前的“错误发展”买单。

　　“一些城市的房价下跌，确实体现了楼市的颓废。但是，这也是市场对房地产不同品种的价值进行重估，我们无需为此太过紧张。”一位南京大学的经济学教授告诉记者，如今，很多城市的普通住宅价格过高，有进一步下跌的动能，这很正常，因为这些房产这几年一直被高估。但是，那些高端产品，价格还在坚守。这就是市场自我调节的作用。“房地产的调整时期必然是会出现阵痛，这些会体现在房价的下滑，交易量萎靡方面。国家若是一遇到这样的情况就贸然出手干预，用政策和市场发展规律相抗衡，必然不会有太大的成效”。

　　扈志亮也表示，政策的松绑对于楼市而言，好处在于可以缓解当前压力，避免房地产拖累经济，房地产的复苏可以缓解宏观经济承压的现状。“可是它会出现一些弊端，比如政策松绑无疑促使房价又一轮上涨，让原本就危机四伏的楼市潜在的风险增加”。

　　“去库存”是关键词

　　那么，面对楼市的“萎靡”，政策叠加真的毫无作用？国家应该对如今的房地产市场撒手不管么？

　　记者发现，在少数潜在需求仍然旺盛的一线城市(北上广深)、负有特殊使命的二线城市(如南京、厦门)、库存压力在10个月内的三线城市，的确有机会在各种救市方案中得到真正的实惠，使其房价稳定甚至稳步向上，但具备这样特性与能级的城市在中国只怕是屈指可数。

　　蔡为民也告诉记者，想单纯地利用公积金利率调整和降息来挽救楼市，是没有可能的事情。

　　“若是想要真的挽救楼市，政府要做的不仅仅是降息和调整公积金利率，还要做到控制房屋的供给量，也就是去库存化。”蔡为民说。

　　有研究院预测，未来“去库存”仍是楼市主旋律，短期内全国主要城市住宅价格仍面临下行压力。

　　在分析师看来，“四万亿元后遗症”显然还没有结束，而之后控制房价，一二线城市“限购”政策更是在某些程度上，引导需求蜂涌、无序进入三线以下城市，最终导致三线以下城市房价飙升，库存积压。因此在荣景时，往往会过度反映市场价位与需求，一旦经济形势逆转或进入拐点时，超额反应的需求会瞬间变身为供应。“去库存化”就成了挽救楼市的关键词。

　　“‘救市’还是需要的，因为房地产市场对于总体经济发展来说，至关重要。”陈成告诉记者，在三四线城市房价下滑的阶段，很多投资者已经开始抛售手上房产，这样一来，入市者反而很少。之后便是恶性循环，抛得多，买者谨慎，价位势必因缺乏支撑，滑落、跌回与经济走势相适应的下限乃至出现恐慌性破底。

　　“这个时候，这些城市显然不能继续盖楼出售，若是还执意而行，结果就是出现大规模的‘空城’，‘鬼楼’。”陈成说。

　　“去库存化对于房地产调整来说，不是陌生的事情，可是做到却很难，因为这涉及到开发商的利益，以及依赖土地财政的地方政府的利益。所以，我们一再谈救市，谈库存化，却没有真正做到。”蔡为民指出，“这边谈救市，那边继续盖楼，国内的房地产市场将永远走不出畸形发展的怪圈。”

　　不可否认，若是“去库存化”真正开始实施，新建楼盘数量得到控制，对于房地产企业来说，将是一个非常艰难的时期。

　　“可能会死去一批。”章程告诉记者，“这未尝不是好事，国内的房地产开发商鱼龙混杂，只有经历了调整时期，进行有序的整合淘汰，最后剩余下来的房地产企业发展势头将会更猛。拿地，盖房，卖楼这样的粗犷模式早就行不通了，如今的房地产企业需要和政府一样，积极面对并遵循市场规律，对市场变化充满警觉，才能更好的生存。”章程说。(记者夏妍)

关键词：降息,楼市,去库存