郑州商业地产存量近350万平米 消化周期长达4年

　　10月份，在国家统计局发布的数据中，郑州房价成为全国70个城市中唯一没有降价的城市。数据表明，截至10月底，市区商品住房库存的消化周期为8.1个月。而郑州商业库存再次到达历史高位。第三方统计数据表明，截至10月，郑州商业存量达349.25万平方米，去化周期高达50个月。

　　商业存量走高，需要消化4年

　　11月14日，绿地集团以一场裸眼3D的形式对郑东绿地中心以及绿地·新都会的颇具未来感的商业产品进行了展示;上周，郑州华南城更是连开两场大型招商活动，服装市场和副食品市场皆吸引了近千商户到场。2014年，郑州已有多个大型商业品牌混战郑州，包括华润万象城、彬彬奥特莱斯等。

　　房企纷纷加码商业地产，一方面是繁荣了郑州商业地产，另一方面也带来了难以消解的库存。来自克而瑞的10月市场研究数据显示，10月郑州商业成交量4.45万㎡，环比下降近四成。今年1月至今，郑州商业市场每月成交量多集中在2万㎡至4万㎡之间，成交量最高的月份为5月，成交量为7.41万㎡，2月份成交量最低，为1.8万㎡。截至10月，郑州商业存量达349.25万㎡，去化周期高达50个月。

　　郑州同致行的数据也显示，郑州商业用房的供应量长期以来都处在高位，而且自2013年之后库存量激增，截止到2014年10月份，商业用房库存量高达214.6万㎡，按照近3个月月均4.94万㎡的去化速度，需要43.4个月的去化周期，商业用房的去化压力比较明显。

　　无论是50个月，还是43.4个月，郑州商业地产这个存量都已远超合理库存水平，面临消化难题。业内人士表示，以目前的去化速度，再加上未来越来越多的商业地产项目上市，商业地产面临着巨大的销售压力。从中长期来看，“难消化”将是郑州商业地产今后存在的主要问题。

　　商业地产库存大是相对“过剩”?

　　业内人士表示，郑州商业地产库存量高是相对“过剩”。近年来，由于中原经济区和郑州都市区概念的落地，商业地产在郑州迎来了高速发展，供应量陡然间增大，然而市场供需并不是同步的，所以消化需要一定的时间。

　　该业内人士告诉记者，由于商业地产集中爆发，在项目的前期规划、定位、设计上就不够精细，从而导致后期的招商运作遇到问题，比如想做影院却没有独立的通道;想做餐饮，却少了除烟管道;想做大型综合商业，却没有把车库设计进去。

　　所以，郑州商业地产的库存量大只是由于不能满足市场的具体需求，而并不是真正的过剩。对此，河南商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清表示赞同，郑州的商业地产相对来说还是比较粗犷，很多开发商从住宅转型到商业，没有理解透彻商业地产的产业模式，住宅如果做失败了，降价就能卖出去，而商业地产如果失败了，就成了彻底的烂尾楼。郑州缺少精准定位的商业项目，更缺少综合性、多业态的商业项目，也就是说，没有有效供应。

　　一名开发人士也表示，虽然从数据上来看，目前郑州商业地产的确存在饱和或接近饱和的隐忧，但仔细分析可以发现郑州的商业地产项目普遍存在低端化、同质化问题，而一些相对高端、特色化的商业地产产品依然非常稀缺甚至空白。

　　统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米。从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产还存在很大市场。