“穗六条”1年：一手住宅成交跌三成 房价涨一成

　　数据来源：新浪乐居

　　去年11月18日，继深圳、北京、上海出台地方调控措施后，广州跟进出台“穗六条”。一年后盘点，发现成效并不理想：“穗六条”实行一年来，广州一手住宅网签量为67452套，同比大跌三成，外围五区严重萎缩；而均价则为14801元/平，同比上涨11.6%。

　　据羊城晚报记者观察，“穗六条”执行以来，衍生了不少负面影响：“穗六条”提高了非广州户籍者的购房门槛，又使得市场出现大量双合同、毛坯价，令市场数据失真。事实上，在实际操作过程中，衍生出各种规避手法也令“穗六条”名存实亡。

　　如今，在央行信贷新政实施后，不少地方出台了楼市新政策，北京、上海也都调整了普通住宅标准。对广州而言，目前取消限购如果面临困难，让“穗六条”划上休止符也许是个办法。

　　数说一年

　　成交萎缩3万套，房价上涨双位数

　　去年11月18日，广州市人民政府发布房地产调控新政，内容包括：提高第二套住房贷款首付比例，加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应，增加住宅用地供应，从严查处各类住房骗购行为以及引导开发企业理性定价等。

　　广州“穗六条”最大的亮点在于重申原有调控政策外，提高外地人购房门槛，以及进一步提高二套房贷首付比例，由六成提至七成。这一限购政策的出台，限制了不少外地人的购房资格，也将部分改善型买家阻挡在购房门槛外。

　　“穗六条”出台后，广州一手住宅成交量迅速回落，去年12月份网签量为6488套，环比锐减两成。进入2014年后，成交量进一步下滑，基本都在4000套-6000套/月，直到央行“9·30新政”出台后，成交才有所好转，10月份的7222套为今年新高。

　　据乐居监控阳光家缘数据，“穗六条”实行一年来，截至2014年11月16日，广州全市11区一手住宅网签67452套，同比96854套减少29402套，跌幅高达30.4%。其中，外围五区网签量46219套，同比减少25577套，占全市跌幅的87%，成交严重萎缩，网签量占比从74.1%下降到68.5%。

　　至于网签均价，则为14801元/平，同比上涨11.6%。而且这个均价还是有“水分”的：去年11月份开始，广州将均价较低的从化、增城纳入统计范围，因此“穗六条”一出台，房价看上去呈现下跌，而实际上，去年广州全市，包括从化、增城的房价都是上涨的，只不过涨幅较小，若以老十区来计算，涨幅甚至在22%至25%。“穗六条”显然未能起到稳房价作用。

　　衍生现象

　　规避方法不断，交易信息失真

　　“穗六条”对广州楼市的影响是显而易见的，其中之一是提高了非广州户籍家庭的购房门槛，使今年该群体在广州购房的占比从去年的35%降低至10%，误伤不少购房者。不过，记者调查发现，非广州户籍买家想买楼，规避“限购”的办法可谓层出不穷。

　　除了采取补缴税单等方式，最为奇葩的是“人才落户法”。天河区某房产经纪透露，之前有买家采取补缴税单的方式，一份至少要花几万元，还不一定“包通过”；而采取通过人才市场入户的方式，只要是本科以上学历的外地户籍买家，通过人才市场的人才引进渠道，找到一些专员后，由律师见证办理，就有可能获得入户的机会，费用只需几千元。据了解，办理这种手续约需3个月到半年不等，入户成功后就可以立即购买物业，而且同样有购买两套物业的资格。

　　同时，“穗六条”使大户型与豪宅更难消化，导致库存不断积压。CRIC的最新数据显示，截至10月底全市住宅类物业库存达到106002套之多，比9月份还多了近一万套，这是2013年以来的最高值。如果按照过去6个月的平均去货量估算，当前广州住宅类物业的库存去化周期高达18个月。

　　“穗六条”出台的初衷是抑制房价过快上涨，稳定价格，由此，针对政府对高价房限价、限售、限签，市场上出现了大量“双合同”、毛坯价等不正常现象，造成交易信息失真。

　　专家观点

　　市场情况已变化，适当时机可取消

　　早在今年8月，对于“穗六条”的讨论就不断。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，“穗六条”抑制了需求却抑制不了房价上涨。其直言：“控制房价上涨这个前置条件今年已经过时，理应废止。”

　　北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为，“穗六条”是继“深八条”“京七条”“沪七条”之后出台的，而这一年以来，整个市场都不太好，呼吁尽快找个适当的时机将其取消。

　　在合富房地产经济研究院院长龙斌看来，目前行政干预政策退出已经刻不容缓，“穗六条”是这一轮行政调控最后的篇章，应该画下休止符。

　　不过，中原地产项目部总经理黄韬则希望先缓一缓：“取消‘穗六条’是必然的事情，因为整个房地产的调控方向是市场化、去行政化。但受央行‘9·30新政’的影响下，市场已回暖，如果现在取消反而会给市场加把火，带来更大的刺激。”在他看来，明年春节前后市场会较为低迷，那时是最好的取消时机。

　　您是否赞成暂停执行“穗六条”政策？

　　否28.6%

　　是71.4%

　　您认为“穗六条”政策暂停会对楼市产生怎样的影响？

　　楼市更趋理性31.4%

　　满足外地刚需购房需求37.1%

　　导致房价上涨15.7%

　　消化广州楼市过剩的库存15.7%

　　制图：林春萍羊城晚报记者赵燕华