央行新政发酵 一线城市楼市成交出现井喷

　　10月21日,国家统计局发布的最新数据显示,前三季度,全国商品房销售面积7.71亿平方米,同比下降8.6%,降幅较1~8月继续扩大0.3个百分点;商品房销售额4.92万亿元,同比下降10.8%,降幅与1~8月持平。

　　进入10月份,各地楼市似乎发生不小的“逆转”。上周,北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼市出现“井喷”。

　　中信建投数据显示,上周(10月13日~19日)一线城市商品住宅成交量环比上升79.87%。其中,北京商品住宅成交面积24.51万平方米,环比上升133.95%;上海商品住宅成交面积49.85万平方米,环比上升78.46%;深圳商品住宅成交9.98万平方米,环比上升69.06%;广州商品住宅成交24.02万平方米,环比上升50.77%。

　　“央行的利好政策一出,很多消费者会觉得楼市已经见底,纷纷开始购买。”仲量联行华东区研究部总监周志锋对《第一财经日报》记者表示。

　　库存继续增大,成交开始回暖

　　国家统计局数据显示,前三季度,房屋新开工面积13.14亿平方米,同比下降9.3%,其中住宅新开工面积下降13.5%。商品房销售方面,前三季度,全国商品房销售面积7.71亿平方米,同比下降8.6%;商品房销售额4.92万亿元,同比下降10.8%。

　　截至9月末,商品房待售面积5.71亿平方米,比8月末增加988万平方米。其中,住宅待售面积增加629万平方米,办公楼待售面积增加46万平方米,商业营业用房待售面积增加206万平方米。

　　“央行‘9·30’政策一出,半个月我们就把开盘的三栋楼卖掉一大半。”上海市中信泰富售楼处一位销售人员告诉记者。据上海房屋交易中心数据,该楼盘也一度成为周销量冠军。

　　中国指数研究院数据显示,上周(10.13-10.19)一线城市上海推出9个项目,北京和深圳各推出5个。其中开盘的项目整体去化率60%,一线城市项目去化率为65%,二线城市为55%。在其检测的十大城市,开盘的刚需项目占45%,改善项目占21%。

　　二手房市场也开始升温。“上海的二手房交易价格出现温和上涨,很多不错的楼盘和小区确实出现了提价的情况。”上海市西康路中原地产一位姓梁的客户经理告诉记者。

　　以位于上海市静安区的泰府明邸为例,该楼盘一套118平方米的2居室毛坯房在9月26日的报价是600万,之后国庆期间出现了610万的报价,昨天涨到了620万。据该客户经理回忆,该套房曾差点以580万元价格出手。

　　“现在价格非常坚挺,议价空间不大,但是涨价空间还是有的。”上海新闸路信达房屋一位置业顾问告诉记者,“隔壁的远中风华小区,我们在国庆期间就成交了两套!而以前,平均两个月才成交一套。”

　　刚需出手

　　昨天中午12点,在上海的香溢璟庭售楼处,有两位购房者都在进行付款签约,购买的均是90平方米左右的三房。

　　周志锋告诉记者:“国庆过后成交爆发的原因很多,信贷放松对楼市的刺激是一方面,还有消费者心理预期的因素。当央行的利好文件一出,房贷利率开始有实际性回落,大家更是期望入市。”

　　央行的“9·30”房贷新政,对楼市刚需的刺激不小。

　　以上海二套房贷款200万、还款20年为例,在“9·30”新政之前,二套房贷款利率是基准利率的1.1倍,那么需要还款共计378万。记者查阅融360平台数据,目前上海首套房利率民生银行最低可以到八五折,“9·30”新政之后还款总计332万。按此计算,购房者最高可减少46万元的购房成本。即使按照基准利率计算,20年还款359万,节约19万。但事实上,上海很多楼盘都在基准利率基础上有折扣。更为重要的是,在还清首套房贷款的情况下,二套房首付可由之前的七成降至三成。

　　“限贷政策的打开将集中释放改善型住房需求,这部分客户将集中入市。”某TOP10房企营销负责人告诉记者,“市场行情井喷也是正常的。”

　　克而瑞研究分析,在各个城市销售中,消费者普遍青睐120平方米以下户型。周志锋分析,改善型中等消费人群也是在这个购买区间内。

　　多位业内人士向记者表示,利好政策出台,房企仍然“以价换量”,销量将继续增长。

　　“限贷政策放开,二套购房的成本降低,很容易带动购房者入市。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向记者表示,“而很多购房者之所以急于下手,也是担心购房优惠政策丧失。”

　　由于一线城市外来人口导入速度很快,市场并不缺购房基础,预计今年第四季度成交量会保持上升,严跃进认为。

　　“第四季度相较于之前商品房销量有望提高10%~15%,将集中释放二套房改善需求客户。”周志锋预测道,“此类客户应该是第四季度销量提升的主力军。”

　　第一太平戴维斯中国区市场研究部主管JamesMacdonald在接受记者采访时表示:“综合目前情况,预计四季度二手房成交量较三季度将平稳上升。”

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