楼市调控“向后转”：央行把决定权交给地方

　　柏可林摄

　　中央的“微刺激”政策终于轮到了房地产。

　　央行在国庆长假前一天,发布放松楼市“限贷”政策。这份全称为《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)的文件,虽寥寥数语,但石破天惊,“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。”

　　央行出台政策前的数月,此前实行限购的46个城市中,仅剩北、上、广、深依然“守身如玉”,其余42城均取消限购,但效果式微。经过10多年大跨步发展,如今的楼市早已不再“单纯”。老百姓盯着房价看?开发商盯着成交量看?地方政府盯着财政收入看?商业银行盯着财报看?

　　楼市各利益主体各有各的难处,各有各的小九九,单靠行政手段的简单、粗暴的收放,很难实现楼市的动态平衡。

　　对于此次央行出手,市场认为,“监管部门终于‘实质性’救市”。从当前楼市看,此说法固然有理。但是,更长远看,此次央行的举动,意味着房地产市场的调控生态正在重构。

　　央行放权,希望市场这只“看不见的手”发挥调控作用,但地方政府手握公积金生杀大权,“看得见的手”在很长时间内还不可能消弭于无形。商业银行在两只手之间,何去何从是关键。

　　楼市表层问题

　　自从4月28日广西南宁限购放开,打响房地产“救市第一枪”后,杭州、绍兴等地纷纷出台相关政策,降低二套房首付比例、房贷利率更多优惠,施压银行放松房地产贷款政策。截至目前,46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行限购。

　　这一轮地方政府放松限购,高层虽然始终未作任何官方回应,但“去行政化”迹象明显。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,房地产市场的主要问题已经从过去的总量问题,演变到当前的结构性问题,未来将会按照市场规律出台调整措施,去行政化将是大方向。

　　《人民日报》称,在房地产市场“去行政化”的前提下,一线城市限购政策短期内虽不会取消,但退出只是时间问题。

　　但“限购”行政手段的退出并未带来楼市的回暖,根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示,8月全国70个大中城市中,除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外,其他68个城市房价环比仍在下滑。而中原地产研究中心统计数据显示,9月54个主要城市合计住宅签约,环比8月基本持平。

　　从9月成交量也能看出端倪。正如瑞银证券中国首席经济学家汪涛分析,“虽然绝大部分城市的限购已经放开,但‘金九’期间房地产销售持续低迷。搜房监测数据显示,41个城市的成交量同比继续下跌20%。鉴于成交低迷、库存高企,开发商建设活动可能保持谨慎。再加上不利的基数效应,9月新开工可能重现同比下跌,房地产投资可能也进一步放缓。”

　　市场认为,楼市“紧箍咒”并非“限购”,而是“限贷”,毕竟市场资金流动性才是中国楼市的决定因素。原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示,地方政府松绑限购,是对存在缺陷的原有政策进行调整,“真正影响房地产的是限贷,并非限购”。

　　首套房新解释

　　“限贷”会取消吗?何时取消?国庆假期前一天,市场等来了答案。

　　央行《通知》最重要精神是对二套房贷款的政策定位,从“只要第二次买,就一概算二套房”变成了“只要还清第一套房的贷款,第二套房也算首套房”。

　　2011年1月,国务院出台的“1号文”明确提出,对贷款购买第二套住房的家庭,其首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。而按此次《通知》,二套房可以享受首套房贷款政策,那就是:首付比例为不低于30%,利率下限为基准利率的0.7倍。

　　对取消“限购”,央行不仅继续默认,而且放权给了地方银行。文件称,“在已取消或未实施‘限购’措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”

　　以北京地区为例,此前,北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行,即是否是首套房,要看家庭名下是否有房产,是否有过房贷记录,两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。

　　在北京某美国上市科技公司任中层管理的陈孟辉,在刚过去的国庆假期完婚。他告诉《国际金融报》记者,此前自己与女友一直没有办理结婚手续,就因为想赶在结婚前,凑齐第二套房的首付款,买下两套房后再结婚。若结婚后再买房,按照之前的政策,二套房的首付比例要提高到70%,而且贷款利率也要上浮到基准利率的1.1倍。“如果新政早点公布,也许我就早点结婚了。”陈孟辉说。

　　市场分析称,新规意味着无论名下有几套房,只要把贷款结清了,都可以按照首套房来认定,因此该政策争议较大。经济评论员余丰慧也认为,央行和银监会新政放水房地产贷款的尺度,大大超出此前市场预期,甚至放任了投机性需求。

　　央行调控雄心

　　尽管市场目前主要将央行楼市新政理解为放开限贷,但其实除了放开“限贷”,央行此次文件中的另外两项重要内容,却更表明央行对未来楼市的调控方向——央行正学习美联储与房地产市场的博弈风格。央行不仅把多项权力下放给了金融机构,还鼓励金融机构运用多种金融手段,增强贷款发放能力。

　　文件显示,为了增强金融机构个人住房贷款投放能力,“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”尤其需要注意的是,其中的MBS是美联储量化宽松购买的主要证券。

　　交通银行首席经济学家连平说,“中国住房抵押贷款支持证券还处在起步阶段,2005年开始资产证券化业务试点,2007年因美国次贷危机爆发而暂停发售,今年7月又重新推出。通过鼓励开展住房抵押贷款支持证券的业务创新,可以盘活银行存量信贷资产,有助于加大银行个人房贷支持能力,扩大房贷投放额度。”

　　对于房地产开发企业,央行也鼓励,融资渠道也不应仅局限于商业银行贷款。“继续支持房地产开发企业的合理融资需求:扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”其中,REITs是美国金融市场的重要组成部分。

　　也就是说,央行要“救市”,但方式已不同以往,而是更多为市场提供平台,让市场自我调节。广发证券首席经济学家刘煜辉说,“未来地产资金维系可能越来越倚重于类美国‘两房’的机制,然后央行或影子央行来购买MBS的债券。”

　　商业银行的难

　　央行放松楼市信贷的底气,或许来自即使央行放松限制,商业银行也不乐意大量放贷楼市——至少利率很难降低的预见。刘煜辉说,“现在央行松了房贷限制,银行也未见得愿意贷。”中国银行一位个贷客户经理说,由于现在吸储的资金成本太高,银行本身没有动力做房贷,过去几年七折放出去的贷款目前均处于亏损状态,八五折也只能保本,“由于之前的贷款利息较低,银行发放房贷的平均收益率约为6.2%,远远低于银行总资产的收益率,对银行来说,房贷或许就是一门不划算的生意。”

　　而地方商业银行的忧虑,让“放松限贷”实际上“限制难松”。记者了解到,10月13日下午,央行上海分行召集18家银行,传达关于9月30日央行房产新政的通气会,上海新政执行标准,是已有一套还清贷款后新增一套算首套,是有附加条件的:新增的一套必须是上海普通住宅(总价内环以内330万元,内外环间200万元,外环以外160万元)。而对于利率,各家银行都倾向于执行基准利率,至多九五折。

　　某参与该会议的银行内部人士表示,会上央行上海总部明确,拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请购房贷款,必须为普通商品住房,银行才能执行首套房贷款政策。

　　对于“普通商品住房”,由于由各地方政府制定,因此各个地方有着不同的标准。如上海普通商品住房标准是在2012年3月1日起执行的,当时的标准为:第一,五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;第二,单套建筑面积在140平方米以下;第三,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于330万元/套,内环线与外环线之间的低于200万元/套,外环线以外的低于160万元/套。

　　北京则刚刚从10月8日起执行最新的普通商品房标准:五环内39600元/平方米或总价468万元;五环至六环31680元/平方米或总价374.4万元;六环外23760元/平方米或总价280.8万元。

　　而九五折的贷款利率,减少了投机性买房需求膨胀,因为其让除刚性需求之外的买方失去很大的套利空间。记者从多家地产中介公司了解到,当上海地方限制利率水平的消息传出后,卖家立刻又大幅降低了出售价格。“利率如果没什么变化,房子炒不起来。”工作人员说。

　　央行新政发布后,上海房地产市场回暖。德佑地产研究部分析师赵葆根介绍,在央行9月30日发布房贷新政后,上海商品住宅成交量迅速增长。10月的前13天已比9月同期增长一成多,其中中高端和改善需求房的增长特别迅速。

　　但九五折的折扣,加上二套房的严格标准,或许让市场经历回落。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说,目前上海新房市场的普通住宅只占总量的不足5%,随着上海房贷新政的落地,未来市场将经历一段时间的成交回落。

　　地方政府想辙

　　央行把决定权交给地方商业银行,实质上也是放权给了地方政府,因为公积金也是调控工具之一。

　　商业银行“救市”不积极,地方政府可以以公积金“相逼”。由于吸收存款越来越难,而公积金是商业银行以低成本吸存的重要来源,地方政府就以此为条件对银行贷款提出要求。例如,深圳某商业银行客户经理透露,2014年5月之前的一段时间,该行曾暂停发放个人住房贷款,但深圳市相关政府部门提出要求,该行若不恢复贷款,就取消其公积金汇缴银行资格,无奈之下,该行只好选择推出商业和公积金组合贷款可享九八折的业务。

　　通过调用公积金,武汉把二套房的首付比例降至三成。10月14日,武汉住房公积金管理中心对外发布通知称,即日起,第二套房公积金贷款最低首付款比例调整为房屋总价的30%,不再硬性要求达到房屋总价的60%。但公积金贷款房屋套数认定标准、二套房贷款利率等则仍按原政策执行。这意味着:首套住房还清贷款后办理二套房贷款,无论商贷、公贷,首付款比例均统一为房屋总价的三成。

　　业内人士认为,公积金贷款二套房首付比例下调,对于首次改善需求是利好,或会刺激这类购房群体入市。但从贷款比例来看,最高不得超过房屋总价的40%,大多数购房者将选择组合贷款,即首付三成、商业贷款三成、公积金贷款四成。这是公积金在优先用于首套房置业的前提下,减少二套房置业的还贷压力。

　　实际上,公积金贷款买房的新政,也被认为是中央救市的表现之一。10月9日,住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。新政策主要包括,职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,就可申请住房公积金个人住房贷款,贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。

　　“从此次住房公积金新政再加上之前的房贷新政,可以看出决策层希望更多自住型、改善型购房者入市的迫切心情。一方面希望引导这些刚需入市减缓房价下跌速度,避免发生金融危机,另一方面楼市刚需与投机性需求相比,不易发生大面积断供现象,保证了银行房贷资金的安全。”

　　楼市再无高潮?

　　限购取消了,限贷政策松绑了,房市会再现盛况吗?房价会反弹吗?

　　瑞银证券中国首席经济学家汪涛分析,“短期内,放松限贷应会多少有助于提振市场情绪、助推房地产销售,从而在一定程度上改善开发商和地方政府的财务状况。但政策放松无法扭转房地产部门的结构性下滑,因此不可能使房地产活动显著反弹。”

　　中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示,央行房贷新政策在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放,但这对于城镇现有约5000万套空置房和约400万套待售房来说,仍属杯水车薪,“此次央行房贷放松有利释放部分改善性需求和交易量的复苏,稳定房价,缓解开发商资金资金压力,但银行执行意愿和力度都有待观察。”

　　国泰君安首席经济学家林采宜更加直白地指出央行新政只是“暂时安慰”。“9月30日央行、银监会的联合《通知》只是房地产商的安慰剂,比这种政策安慰剂更能残酷预见未来房地产价格形势的,应该是残酷的城市人口数据和库存数据。”根据10月13日房地产研究院的最新数据,9月楼市的库存量达到5年最高值。“库存量居高不下,房价难以上涨。”另有媒体报道,许多三四线城市消化现有库存量,至少需要数月时间。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,就全国而言,年底可能看不到房价全面的反弹。“信贷放松刺激需求,但是还要看需求的增幅会不会超过库存的增幅。假如库存回落了,则有利于房价慢慢止跌反弹。一线城市和少数二线城市的库存量并不是特别高,去化周期也不是特别长,一旦需求开始释放,政策利好出来之后,年底有可能房价开始止跌反弹。但是对于大多数的三线、四线城市和部分二线城市,年底还看不到明显反弹。”

　　汪涛预计,“‘金九银十’之后,房地产建设活动将进一步放缓,从而给内需、乃至其他行业生产活动带来越来越大的拖累。预计未来一个季度宽松措施将加快推出”,下一步央行将继续“救市”,“政策选项包括:降低首套房贷首付比例、加快上马一批重大基建项目、加快推进有利于释放增长动能的改革等。”