武汉楼市：行政手段渐退舞台 市场化成主导

　　10月20日，浦江(中国)发布武汉楼市第3季度市场汇报，报告显示武汉前3季度土地供销平淡，受到政策利好影响，第3季度市场呈现“量价齐升”的状态。截止9月市场整体累计供销比值升至1.42，除60平方米小户型去化率超过60%，多数产品去化基本维持在40%的水平，市场开盘表现不佳。专家分析，去库存仍为当务之急。

　　政策利好明显武汉全面取消限购

　　政策方面，在地方救市呼声下，中央在第3季度逐步发声，信贷及限购双向松绑，房地产业逐步市场化的趋势已势在必行。在市场表现没有明显回升的情况下，地方政府二轮救市全面展开，加之中央喊话，整个政策层面逐步趋于利好。

　　武汉限购时代终结。进入三季度，武汉逐步出台一系列救市举措，市场有波动但实际影响较小，9月底，武汉全面取消限购，开辟市场化“新纪元”。

　　浦江(中国)市场研究部分析，此次救市是本轮房地产调整以来，第一次以中央层面发布救市政策，取消困扰市场已久的限贷政策，弥补单一限购政策取消的不足。从力度上来看，不但首套房贷款利率下限被大幅下调，其认定方式也改变，而且对于已拥有二、三套及以上住房的家庭，也逐步放开，可以享受贷款，因此这次救市是较为彻底、全面的，刚需型、改善型、投资投机型群体都将受益。

　　土地市场供销平淡开发商出手谨慎

　　武汉2014年前3季度土地供销平淡，市场消极状况及信贷收紧促使开发商出手谨慎，与此同时，政府供应也有显著下滑，整个市场表现不佳。

　　前3个季度，武汉总共推出106宗土地，其中成交土地有86宗，成交金额307.7万，其中，第2季度一度步入低迷期。3季度市场表现没有因为政策的松绑而有所改观，市场压力集中到年底。

　　2013年与2014年第三季度土地月成交面积对比图来源：浦江(中国)

　　第3季度，武汉共供应土地48宗，总供应面积241.45万㎡，最终成交土地40宗，成交面积195.25万㎡，成交金额122亿元;同比2013年第3季度成交面积下降31.26%，成交金额下降42.75%。2014年成交面积与成交金额同比2013均出现大幅度下滑，市场疲软在土地市场表现显著。

　　尽管市场表现平淡，但优质地块依旧受到开发商青睐，竞拍较为激烈，第3季度共有7宗地块溢价，溢价占比17.5%。

　　前三季度市场供销值均处低位，且流拍率较高。一方面市场低迷和资金紧缩造成了开发商拿地谨慎，另一方面政府供应也较为保守，致使整个市场表现清冷。

　　新政刺激产品结构调整市场“量价齐升”

　　市场成交量在第3季度有小幅度提升，这与政策救市举措密切相关，与此同时，由于改善型需求的入市，整体均价也呈现小幅提升的趋势。

　　武汉第3季度住宅成交套数环比上涨8.24%，同比上涨3.96%，成交转好的趋势较为显著;成交均价环比上涨6.38%，同比上涨8.85%，整个3季度都维持在8000元/平以上的区间，主要受到改善型需求入市的影响，实际的市场整体涨价幅度要更低一些。

　　市场量价图来源：浦江(中国)

　　成交产品套均面积持续提升，一方面刚需观望情绪增强，另一方面后期市场新政刺激改善型客户出手。以往的市场表现是在春节期间由于客户变动而形成成交产品套均面积提升的情况，但是今年自6月份开始产品结构就有较大幅度的提升，截止9月，成交产品套均面积已经达到近105平方米，随着政策的松绑，改善型需求的释放，预计后期大户型及高端产品仍将表现良好。

　　浦江(中国)专家分析，第3季度，受到政策利好影响，市场呈现“量价齐升”的状态。但价格的上调一定程度上受到成交产品结构调整的影响，绝大部分项目价格维稳。

　　热销区块回升显著中心城区涨价明显

　　武汉各区域板块方面，第3季度各区市场供应全面提升，成交产品套均面积持续提升。自今年以来，各行政区市场供应基本呈现逐步走高的趋势，绝大部分地区供应维持高位，其中洪山区、汉阳区表现尤甚，其次，东湖高新区、江夏区、江岸区、东西湖区和黄陂区上扬趋势显著。

　　第3季度各区域成交量图来源：浦江(中国)

　　各行政区供销占比基本一致，就3季度市场表现来看，江岸区、汉阳区、洪山区和江夏区“供大于求”的市场表现较为显著，与此同时，这几个区域也是市场去化集中区，这也表明，市场成交较好的区域并不意味着其市场环境更优越，库存压力不容小视。

　　热销区去化回升方面，东湖高新、江夏区、黄陂区和沌口作为近几年表现显著的热销区，3季度销量有明显提升，汉阳由于前期基数较高，本季度销量环比下滑，但依旧保持高位。第3季度，大部分行政区域销量环比上扬，热销区块回升较为显著。

　　与此同时，各行政区成交产品套均面积都有不同程度的提升，且有逐步走高的趋势，其中武昌区环比上涨17.33%，套均面积超过115平方米，这与区域内高端大户型产品集中入市成交有直接关联。

　　第3季度各区域成交产品套均面积图来源：浦江(中国)

　　价格方面，中心城区价格上涨显著。除沌口外，其他行政区3季度价格均实现上涨，其中，江汉区、武昌区增幅在20%以上，江岸区、硚口区则保持10%以上的增幅。由于成交客户比例产生变化，高端产品青睐度提升，而位于中心主城区的产品则更受改善型需求及部分投资客关注，成交量有所提升，进而引发区域整体均价走高。

　　供销比达年内最高值60平以下小户型去化最快

　　第3季度武汉市场供应速度远高于市场去化，“供大于求”的市场表现依旧显著，库存压力持续走高。

　　武汉第3季度合计开盘或加推项目达到87个，浦江针对其中51次进行详细监控与统计，共计推出11052套商品房，当天去化4781套，平均去化率达到43%。

　　按区域来看，武汉第三季度主城区推盘43次，远城区推盘44次，远城区推盘数量明显高于主城区。

　　据浦江监控数据显示，产品供销结构依旧以刚需和改善型为主，其中改善型产品供销比值有一定程度的提升。多数产品去化基本维持在40%的水平，市场开盘表现不佳。仅有60平方米以下一房去化率超过60%。

　　武汉第三季度开盘项目供销比来源：浦江(中国)

　　市场供销方面，今年的市场供应量同比大幅走高，达到市场供应的高峰期。因此，尽管去化速度保持高位，但库存压力持续走高的趋势没有改变，“供大于求”的市场表现越演越烈。

　　截止9月，12大城区(去除新洲区、汉南区、蔡甸区)月均市场供应达到近164万方，远高于去年同期的117万方。市场的集中开发、集中入市加大了竞争压力，截止9月累计供销比值升至1.42，达到自去年以来的历史最高值，去库存仍为市场当务之急。

　　武汉楼市2014年下半年政策回顾：

　　7月1日，大学生落户新政细则公布，符合落户条件的大学生被划出限购范围;

　　7月19日，武汉楼市限购政策松绑，140平以上大户型全面放开，6个主城区及4个功能区对外地人买房门槛降低;本科以上学历人才买房只需近一年内有社保缴纳记录即可;

　　9月15日，“鄂六条”正式发布，提出首套房贷利率最低可打7折，并指出武汉可适时放松限购;

　　9月24日，武汉全面取消限购(含新建商品住房和二手住房)。至此历时3年多的限购终结了;

　　9月30日，央行发文，首套房贷最低7折利率，还清首套房贷款再购房执行首套房贷政策;

　　10月13日，武汉公积金贷款再出新政，对拥有1套住房并已结清贷款的家庭买第2套房公积金首付最低可三成;

　　10月14日，住房城乡建设部、财政部和人民银行联合出台住房公积金新政策，推进公积金异地贷款业务。

关键词：楼市|第三季度|市场化|表现