前三季郑州商品房市场量跌价涨 四季度值得期待

　　房地产政策的相继出台使2014年的楼市显得“热闹非凡”，房企不断对症下“策”、购房者边走边望、专家探讨分析、媒体获讯辟谣又求证，而反映在楼市的仍是“不温不火”。

　　10月1日发布的百城价格指数报告显示，9月全国100个城市均价连续5月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。而房地产研究院监测数据也显示，截至9月底，楼市库存、环比同比值均有上升，35个城市中新建商品住宅库存创近5年历史新高。

　　相比较全国，郑州楼市也显露“风头”。2014年9月，100个城市中，住宅价格环比8月上涨的城市个数为21个，而涨幅居首位的城市则是郑州。同致行研究中心监控数据显示：“8月份郑州商品房销售均价每平米9428元，9月份每平米9659元，环比上涨2.45%。”梳理郑州整个前三季度，楼市供应、成交、价格经历了各种变化，如今在全新的调控思路下，第四季度的郑州楼市将会走向何方？这个问题成为多数业内人士都在思考的话题。

　　供应量下滑、成交量低

　　同致行数据显示，前三季度，郑州市商品房整体供应804.65万㎡，与2013年同期供应量879.86万㎡相比，下降8.5%。而同时，商品房销售面积550.04万㎡，与2013年同期732.58万㎡的销量相比，下跌25%。

　　纵观整体的市场成交量，楼市低迷的“阴霾”并未放过郑州。2014年前三季度郑州月均成交量61.1万㎡，而2013年同期月均成交量为81.4万㎡。综合来看，今年前三季度仅有8月成交量达78.5万㎡，其余各月成交均低于70万㎡，而去年仅有2月份成交低于70万㎡。

　　8月9日，郑州限购取消，如同“开闸的水”一般，虽未“泄洪”，但8月郑州成交量为今年前三个季度最高，达78.5万㎡，过渡一个月后，9月成交量仅有56.15万㎡。业内人士分析，限购取消对市场的刺激作用短暂且有限，还需结合限贷放开来促进市场去化。

　　紧接着，人们不但盼来了十一黄金周的七天长假，意外惊喜的还有9月30日的“央四条”。如强心剂般，“央四条”注入楼市，反应灵敏的河南五部门随即响应，出台针对楼市的调控政策，给前三季度的楼市画上一个完美的句号，同时又给第四季度的楼市一个兴奋的开始。

　　价格稳中有升刚需族为购房主力军

　　市场的供应量、成交量显示信号是楼市的缓慢发展，而事关老百姓“心肝”的最终是价格的变化。在全国百城价格指数中，郑州时而“一枝独秀”唱高歌，赚足观众的眼球；时而随全国节拍起舞，加入小伙伴们的“跌部队”。

　　“跌跌涨涨，涨涨跌跌，作为老百姓的我真不知何时出手”成为坊间的一个段子。而整体数据来看，前三季度郑州市商品房均价每平米9818元，较2013年同期的每平米8786元，上涨11.7个百分点，涨幅非常明显。截至9月底，今年4月和6月飚过“万元关”，其余保持在每平米9600元之下。

　　作为一亿人口大省的省会城市，郑州似乎走上了一条逆势上扬的非凡之路。对此，河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清分析：“河南城镇化的低水平虽让中原人蒙羞，但也成为房地产市场发展的潜力支撑源。郑州作为一个首位度极高的城市，集聚众多优势让其在平稳中不断发展。”

　　而证明这一观点的除了稳中有升的房价，还有稳固的刚需购房主力军。前三季度，作为市场主流产品的80—90平米的房源，备受刚需置业者的青睐，占前三季度住宅去化量的37.3%，成为去化量最高的房源。同时，60平米以下户型占销比达4%，成为资金较为紧张的刚需族及投资客追逐的“宠儿”。

　　第四季度值得期待楼市将呈新常态

　　政策的变化把楼市的“空气”渐渐炒热，十一黄金周期间，新华房产记者调查发现，购房者虽看得多，但买得少。

　　对此，宋向清分析，首先，9月30日央行出台政令，具体细则根据各家银行而定，而执行走程序需一段时间；再者，开发商并没有针对性地做促销；第三，消费者在等细则，选择观望，这三点使购房市场并未有想象中的“恐慌入市”。

　　酝酿一波波的救市政策不断出台，10月13日，住建部、财政部、人民银行近日联合发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻职工贷款负担。

　　同时，近日一则二手房交易营业税的传闻，在网络上被广泛转发，称原满5年的普通住房交易免征营业税，将调整为满2年即可免征。记者多方采访，相关人士表示虽未接到相关通知，但减税很有可能成为新一轮楼市松绑的着力点。

　　在此情境下，第四季度楼市呈现什么样的态势？许多房地产开发商持积极的态度，限购限贷松绑、公积金政策放宽等对刚需、改善和投资性需求均利好，楼市将进入新常态时代。

　　而无论是政府、央行，还是涉及的相关部门，所释放出来的信号，足以让购房者思考，何时才是入市的最佳时机？购房者在等待政府部门的行动，开发商在等待购房者的行动。楼市的观望气氛能否一扫而空，第四季度的序幕已经缓缓拉开。(记者李鹤鹤)

关键词：商品房