中小房企众生相：资金链进一步紧绷 高风险销售动作频出

　　今年下半年以来，中小房企资金压力持续增加，一些违规高风险销售手段重回市场。专家认为，在房价下行区间，对高风险销售手段需引起更多重视，避免因房价下跌导致风险传递和转嫁。

　　过去12个月中，全国普通商品房销售普遍低迷，需求不足，高风险销售动作带来的房地产风险逐渐暴露。广东、湖南、江苏、河北等多个城市出现各类“返租”导致的合同纠纷近百个，其中河北邯郸、江苏泰州政府已成立工作组，专门进驻当地资金断链、返租违约的房企，试图化解因房企违规销售动作导致群体性事件，涉及纠纷金额超过50亿。

　　西部某市的“晋愉V铺”楼盘宣称，公众缴纳8万元，即可获得三份合同，称该8万元是用于“提前缴纳的车位预购款”，付款后12个月到36个月内享受年息分红。销售顾问强调此举“无风险”：“约定日期前，你可获得该笔预售款按年息百分之十的现金收益，到过户日期，我们承诺回购预售合同。相当于把车库抵押给你有偿借钱。如果有问题，你还可以持有车库，肯定不亏。”

　　长期从事房地产资金管理的财务人员刘艺分析，本质上这类“车库理财”是房企融资行为。“车位就是融资工具，开发商向租户支利息的同时，将车库用于统一经营收取租金，按目前周边市场价格车位平均收益计算，占用社会资金一年开发商实际支付成本仅5%。”据统计，这一动作为该房企带来了近5000万元的低息流动资金。

　　统计显示，全国绝大多数城市和地区均出现了这类返利融资销售模式，在涉及房企中，既有万科等大型地产商，更多为中小地产企业。

　　业内分析，以“返租”为代表的高风险销售，反映了在银行等传统渠道水量持续不足，信托等新渠道融资乏力的压力下，房地产企业对资金回笼的迫切需求。

　　数据显示，9月地产信托的发行呈持续降温之势，48款地产信托共募集资金136亿元，规模环比下滑16.6%，创今年以来的新低。建银国际地产信托张经理告诉记者，信托行业已经做出了方向性调整，“原则上非央企房地产项目均不参与”成为主流房地产信托行业今年的共识。

　　一不愿具名的房地产业内人士向记者坦承，进入2014年后，一些房企甚至整体负债近90%。为维持运作，中小企业转而通过基金等方式向社会募资，但成本仍不乐观，普遍达12%至15%。

　　重庆大学经济法研究中心副主任陈晴认为，无论是利用商业地产“理财”融资，还是商品房降价，无一例外均是因为外部资金来源趋紧趋贵，迫使房地产行业走上自救路线，在这种背景下，销售端出现种种高风险动作，不足为奇。

　　从理想情况看，房企快速回笼的低息资金，消费者也获得了实利，但法律、财务等专业人士分析，“提前回款”销售手段包含三重隐患。

　　一是政策风险。《商品房管理办法》规定，房地产开发商是不可采取售后包租或者变相售后包租的方式销售商品房和未竣工的商品房；最高人民法院作出专门规定：“不具有房产销售的真实内容非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。

　　二是法律风险。法律上做出高回报承诺的是物业公司而非房企，履约能力和承担责任的能力均不足。从法律角度，投资者将很难越过物业经营管理公司追究开发商责任。

　　三是群体性风险。这类返租模式向社会不特定公众进行实质性融资，一旦开发商资金链断链，无法持续返租，极易造成群体性事件。

　　陈晴认为，在房价下行时期，更应该关注此类高风险销售手段，并在处理上注意逐步有序。应依法尽快取缔此类销售行为，确保房价下行“软着陆”。