自住房“弃购”或是曲解

　　自住房“弃购”现象“频发”，购房者对自住房的热情也有所“减退”。本刊记者通过实地个案调研发现， “弃购”热潮和弃购现象是市场上的一种曲解与误读，事实上，市场和开发商对自住房仍持追捧态度

　　曾经炙手可热的北京商品房市场繁华褪去，“只涨不跌”的北京房地产市场转为“量价齐跌”，市场的低迷使购房者继续观望，更有甚者，不少摇中自住型商品房的购房者也纷纷放弃选房，自住房现“弃购潮”成为舆论热议的话题。

　　截至目前，北京市已经有4个自住型商品房项目进行了摇号，随着不少家庭中签后的弃购屡见报端：北京市首个摇号的自住房项目金隅汇星苑(论坛)，有349户家庭放弃选房资格，占到总的中签家庭的两成；首创悦都汇(论坛)项目，选房第一天，700户中签家庭共认购296套，接近六成的家庭未成功选房。无独有偶，北京最便宜的自住房——当代采育满庭春MOMA(论坛)，因距市区较远等因素，首轮摇号选房后，1400套房源剩余600多套。

　　弃购现象频发，使购房者对自住房的热情迅速降温，更引来众多业内人士对于自住房模式的质疑。但是，“弃购”或者“弃选”在操盘项目的开发商来看真的如临大敌吗？是否会因此影响到销售进度，进而影响公司回款呢？

　　当代节能置业股份有限公司（下称“当代节能”）执行副总裁乔廷夫对《地产》记者表明自己的观点：“弃购现象是市场上的一种曲解与误读。”同样，金隅嘉业地产自住房项目某负责人也对记者表示，“所谓的‘弃购’现象不会对公司的销售进度产生任何影响。”

　　零成本“弃购”

　　对于屡见报端的“弃购”一说，乔廷夫并不认同。

　　“外界所说的‘弃购’是一种断章取义的说法。将选房首日认购套数与候选客户间的比例看做是项目的‘弃选率’，这样的计算方式与实际情况存在较大出入。”

　　目前，大众所谓的“弃购”是指中签者最终没有认购的人群占总中签者的比例。“这不是传统意义上的弃购。自住房选房流程的特殊性决定了这样的弃选是必然现象。” 乔廷夫说。

　　乔廷夫还介绍说，自住商品房相对于传统商品住房多了一项资料审核环节。这将原有的客户基数由来访客户、意向客户和认购客户扩充为网申客户、中签客户、意向客户和认购客户。除了意向客户与认购客户是需要缴纳一定的意向金以完成购买行为外，其余的环节客户均不需要缴纳任何费用。这使得流程更缜密，但是周期却大大缩短，也造成了市场上的误读。以当代采育满庭春MOMA为例，网申人数共51700多人，中签客户8892人，最终意向客户为900多组，而成交845组。以第一天的销售情况来看，实际到场客户为205组，认购191套房源。依照这组数据，到场客户的认购率高达93.17%，也就是说，凡是来到现场选房的客户，几乎都成功认购了房源。以此来看，项目的认购率远高于市场上非自住型住房项目，弃购率是极其低。“而市场上大多爆出的是中签客户与意向客户的比值，这肯定是非常低的。”乔廷夫说。

　　对此深表认同的还有上述金隅嘉业的负责人。该人士表示：“由于自住房便民的申购流程和‘弃购’行为的零成本，使众多‘打酱油’者不考虑任何因素一窝蜂涌入，申请成功后再考虑是否有条件购买，在这个阶段许多人‘弃购’是非常正常的现象。”

　　该人士解释说，政府对于自住房购房者的资格审核及申请流程一贯本着便民的态度，实行“宽进”政策。据该负责人透露，最早的两个自住房项目——金隅汇星苑和金隅汇景苑(论坛)，现场审核通过的购房者人数达到30万，而这30万人一次通过资格审核后，在今后所有的自住房项目的申请中都被默认为具有购房资格，只要通过电脑输入申请编码即可完成申请。如此便民的审核流程免去了购房者申请自住房时办理各种手续的麻烦，为购房者节省了时间，同时，也使众多购房者不会考虑自身的各种因素，对每个自住房项目都参与进来“碰碰运气”，一旦中签后再考虑此项目与自己上班地距离是否过远，自身的经济实力是否能够支付房子的首付款，或者月供是否有压力等一系列问题。“更有甚者，许多家庭并不是以一个人的名义申请自住房，一家好几个人同时申请，中签后发现如以老人的名义购房则不能贷出足够贷款，或者贷款年限太短，最后放弃购买的。”金隅嘉业负责人表示，“虽然这些行为在每个项目中的占比不少，导致许多家庭中签后不能实际成交，但这并不代表自住房不受购房者欢迎。金隅汇星苑作为北京第一个自住房项目，设置的中签率为总房源两倍的情况下就销售一空。”

　　不影响销售进度

　　对于第一个进入自住房市场的房地产商而言，金隅嘉业并没有感到因为“弃购”潮而影响到项目的销售进度。

　　“由于我们每个项目申请购房者的基数很大，房源则是有限的，哪怕我们将中签率设置为总房源的两倍没有完全销售出去，我们通过设置更高的中签率扩大意向购房者，或者通过再次摇号的方式，都会在预期时间内轻轻松松将所有房子销售出去。所以，自住房的销售不存在任何销售进度问题。”金隅嘉业负责人说。

　　由于城市的发展，北京市区的土地已所剩无几，五环区域的新盘也屈指可数。“金隅汇星苑与金隅汇景苑均在东五环附近，最高售价每平方米2.2万元，而与金隅汇景苑相邻的首开常青藤(论坛)二手房售价约每平方米3.5万元。相比之下，我们自住房的价格与同区域二手房的价格不止低了30%，这样的地段和价格，不愁房子卖不出去。”

　　在市场下行压力下，诸多开发商为了周转资金进行力度较大的优惠，这无可厚非。但对于某些媒体报道的区域新盘或二手房出现与自住房价格倒挂现象则是上述负责人所不认同的。“有报道称，位于通州与朝阳、顺义交界板块的首开香溪郡(论坛)定价每平方米2万，该项目售楼员在买房时，会主动将该楼盘与位于朝阳东坝板块的自住房金隅汇景苑相比，并称香溪郡距离东坝板块车程只有十几分钟。其实，有心人从地图上就可以发现，香溪郡的具体位置在东六环内1公里，而金隅汇景苑则位于东五环外1公里，根本就不是一个区域的房源。”

　　对于是否会影响销售进度问题，乔廷夫对满庭春MOMA项目也是信心满满。“我们对实现年度回款充满信心。”他表示，项目开盘可能会出现的各种问题，内部已经制定了非常完善的预案，而且由行销客服部牵头，经营开发、工程部等部门也将密切配合。公司下半年工作的主要重心将放在工程进度的推进上面，在确保施工质量的前提下，确保尽快实现封顶。

　　自住房政策有必要保留

　　自住房政策由刚开始时受热捧再到如今的“弃购”潮，许多业内人士对于其模式产生了质疑，甚至有人认为自住房政策没有起到为“夹心层”解决住房问题的初衷，应取消。

　　中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞则指出，自住房存在有其必要性，但相关制度需细化。

　　多家房地产机构统计显示，7月北京新房成交量创近3个月新高，而这很大程度上受益于自住房的集中签约。7月最后一周，单是进入网签的两个自住房项目——金隅汇星苑、首创悦都汇便成交1935套，占总成交量近七成。目前，北京已有四个自住房项目进入选房签约阶段，房源总计近7000套。

　　而从价格方面来看，自住房优势也并未消失。数据显示，7月北京新建商品住宅成交均价24837元/平方米，除去7月自住房的影响，新房成交均价则提升为26066元/平方米。“自住房政策初衷便是降房价，解决‘夹心层’买房的需求问题。”牛凤瑞表示。

　　金隅嘉业的负责人也向《地产》记者表示，通过该公司的两个自住房项目的实际购买情况看，95%以上的购房者为80后的刚需群体，这能在某种程度上反映出自住房政策解决了一部分“夹心层”的住房需求。而从房地产开发商的角度而言，自住房项目虽然不像之前的纯商品房项目利润那么大，但从经营角度讲，这样的项目都属于快销盘，保证了稳定的现金流，这对企业而言是至关重要的。

关键词：自住房,汇星,住房,需求,项目