土地市场政企博弈：地方国企频托市抄底时机未到

　　楼市不断下行，波及土地市场。即便是房价最为坚挺的北京、广州、厦门等核心城市，土地也遭遇流拍、底价成交等状况。

　　而这背后，是地方政府和房企在土地市场的博弈。有分析师对《第一财经日报》称，地方政府出于土地财政考虑，会合理调整土地价格，吸引开发商拿地。

　　标杆房企拿地大幅减少

　　8月21日，广州万博地下空间与萝岗笔村宅地正式出让，万博地下空间被广州市万雍投资有限公司以7.3亿元的底价拿下，折合楼面价9000元/平方米。而开发区笔村宅地则无人竞价，遭遇流拍。

　　据搜房网数据监控中心统计，截至8月21日，2014年下半年广州共出让16宗地块，其中底价成交14宗，流拍1宗，中止1宗，所有土地均没有竞价拍卖仪式。其中，7月仅15亿土地出让金入账，创全年新低。

　　此前8月7日，今年以来房价最为坚挺的厦门拟出让的最大地块——位于同安新城的2014 TP02商住地块，总建筑面积达到33.43万平方米，起拍叫价达到26.41亿元，但只有两家企业领牌入场。在拍卖开始后，房企纹丝不动，尴尬场面持续了近5分钟，最终因无人应价而流拍。

　　8月14日，北京房山区1宗多功能地块流拍，成为年内北京第三块流拍土地。

　　中原地产市场研究部统计数据显示：20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，4~8月连续5个月不足200亿元，最近3个月更是在百亿元周围徘徊。截止到25日，8月20大房企拿地112亿，其中最多的万达在杭州及青岛有所入账，其他均在土地市场保持克制。

　　前8月，二十大标杆房企合计拿地仅1842亿，相比2013年同期的2946.2亿，减少了1104亿，同比减少幅度高达37%。

　　政企博弈，地价或调整

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》称，从长期走势来看，土地价格是一直往上走的，在目前土地低溢价率的情况下，对一些实力房企来说，是一个逆势拿地的好时机。但前提是企业在今年的资金运营要比较稳健。

　　但在房地产企业看来，目前主要城市推出的地块底价还维持在非常高的水平，整个土地市场调整仍不够充分。通常情况下，下半年才是土地供应的高峰，如果土地不好卖，政府会更加积极调整价格，届时拿地的机会也会好很多。

　　“我们现在也到处在看地，但不着急买，因为接下来选择的余地很多。”在广州一家大型开发商负责拿地研究的吴女士告诉记者。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对本报分析，在去年楼市高涨的时候，开发商和政府都很乐观，从而推高了市场预计，地价也不断向上走。到了今年，整体市场下行的情况下，一些企业还是愿意拿地的，但拿地的价格预期也出现了变化，而政府还是太乐观，底价定得太高，超出了企业的承受能力。

　　这种政企博弈后，地价也必然会出现调整。张大伟认为，在土地频频流拍的情况下，地方政府出于土地财政的考虑，一方面会加大各种救市的力度，另一方面，也会合理调整土地价格，吸引开发商拿地。

　　例如，日前北京土地市场再挂3宗地，其中7月底流标的孙河地块降价再上场。7月30日，朝阳区孙河地块流标，当时的起价高达46亿，BCDE地块其中有个中小学32400平方米，还有社区配套服务设施面积巨大。按照46亿计算楼面起价已经突破4万。本次降低到42.3亿再次挂牌，降低了3.7亿，楼面依然起价高达3.34万元/平方米。

　　张大伟认为，在全国楼市降温的情况下，各地方出让土地的定价也应该回归合理，因为如果按照目前的底价，很可能流标的土地数量会继续上涨。

　　地方国企频托市

　　在土地市场转冷的情况下，地方的财政压力、地方债务压力也越来越大，为了挽救这种局面，地方政府也想了很多办法。这其中，利用资金雄厚的地方国企来托市土地市场成了不少城市的选择。

　　在郑州国投置业有限公司(下称“郑州国投”)8月6日竞得郑州双料地王仅两周后，河南豫农置业有限公司(下称“豫农置业”)于20日再次刷新纪录，以11.5亿元的价格购买郑东新区67.73亩地，成为郑州市新地王。

　　豫农置业成立于1993年，是河南省农业综合开发公司的全资子公司，公司注册资本1亿元，拥有房地产开发三级资质，单体开发能力达到10亿元。与郑州国投一样，都是具有国资背景的房地产开发企业。

　　8月20日，经过193轮竞拍，备受瞩目的北京西城区华嘉胡同地块最终以总价74.6亿元、溢价率110%被北京华融收入囊中，楼面价63377元/平方米。这一价格令华嘉胡同地块一举成为北京历史上成交总价最高的地块，若除去商业部分，住宅楼面价或已超10万元/平方米。

　　北京华融隶属于北京市西城区国资委，由西城区国资委履行出资人职责，并授权同属西城区国资委的北京金融街投资(集团)有限公司行使股东职权。因此，在本次土地出让中，尽管有地块本身位置的稀缺性因素，但此次拍卖仍不能排除地方国企托市的嫌疑。

　　在厦门，今年以来的几次土地拍卖会所拍的地王，也都出现了当地实力雄厚国企如厦门国贸等企业的身影。

　　厦门均和房地产评估董事长王崎对《第一财经日报》称，在土地市场下行的情况下，本土国企可以出来托市，可以有效保证出让地价的平稳。

　　“如果两个月才有一次土地拍卖会，那这次叫这家国企，下次叫另外一家国企，半年过去，可能政府和银行的政策都已改变，不利局面也缓过来了。”王崎说，地方国企托市是“以时间换空间”，如果不这么做的话，土地流拍对当地楼市影响不好，如果长期不卖地影响也不好。因此通过地方国企托市，可以把一些不利的影响向后拖延。

　　张大伟认为，地方国企托市也只能拿一些个别地块，即便托市也只能托一两次，毕竟国企占房地产开发的比例有限，关键还是要把价格调整到位。

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