不动产登记须当事人自愿但法律效果具有强制性

　　（原标题：统一登记对规范拆迁确有一定作用）

　　8月20日，国土资源部公布消息称《地籍管理司（不动产登记局）主要职责内设机构和人员编制规定》正式印发。业界表示，这为地方设置单独的不动产登记机构树立了范本，地方落实不动产统一登记进程进一步加快。

　　依据物权法的规定，有关不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都必须在办理登记之后才能发生物权变动的效力，否则当事人难以取得预期的物权。登记制度的重要性不言而喻。同时物权法也明确规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公开征求意见，备受关注的不动产登记制度终于迈出了实质性步伐。

　　接受《法制日报》记者采访时，中国民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院副教授孟强说，建立不动产登记制度是完成物权法规定的立法任务，而条例是向物权法迟交的答卷。结合物权法和社会关切的热点问题，孟强全面分析了不动产统一登记制度在法律层面的相关规定内容及作用。

　　登记属自愿法律效果属强制

　　“不动产登记采取当事人自愿原则，但法律效果具有强制性。”孟强说，各国法律上就不动产登记均采取当事人申请主义，未经当事人申请启动，登记机关很少依职权强制登记，当然某些特殊类型的登记除外。物权法对于不动产物权变动和基础交易合同采取了区分原则。也就是说，双方当事人之间签订了买卖不动产的合同，没有办理过户登记的，买卖合同仍然有效，不受办不办登记的影响。从这一点来讲，不动产登记采取当事人自愿原则，由买方自己决定是不是办理过户登记。

　　“但是，物权法由对不动产登记赋予了登记生效的强大效力，买房不登记，不能取得所有权。所以这种情况下，买卖合同有效，只能确保买受人能够按照合同的约定来向出卖人主张权利义务关系，但不能保证其取得不动产的物权。区分原则只能保障买受人的债权，却不能保障其物权。所以，为了能够取得不动产的物权，买受人必须得去办理登记。”孟强认为，虽然办不办登记出于自愿，但是法律效果具有强制性，在交易背景下，不办登记不能取得物权。

　　统一登记不等同于反腐措施

　　反腐，是全社会都在关注的话题。由于近年来曝光出来的贪官，大多在一线城市拥有多套住宅，有的甚至达到数百套之多，数量令人咂舌。不少人寄希望于不动产统一登记，希望借此使得这些硕鼠尚未养成便身形毕现。

　　谈及此问题，孟强认为对于不动产统一登记与反腐的关系，应当分为两个方面来看待。一方面，不动产统一登记能够厘清全国不动产权利的状况，尤其是依据条例建立起来的不动产登记信息平台，能够在全国范围内联网，实现不动产信息共享，自然也就对公务人员形成制度威慑，有助于反腐的进行。“这就好比浑水摸鱼与清水摸鱼，浑水中摸鱼比较困难，不知鱼在哪里，把水澄清了再摸鱼，鱼在何处就一目了然。”孟强用了一个形象的比喻。

　　另一方面，不动产统一登记是作为物权法中不动产物权变动与公示的一项重要制度而存在的，是一项关于财产权的基础性制度，并非像“双规”等制度那样专为反腐而设，不能把不动产统一登记与反腐措施画等号。

　　此外，不动产统一登记制度能否防止非法拆迁的出现也是公众关注的热点话题。孟强说，虽然，暂行条例征求意见稿并没有针对征收、拆迁方面的事项作出规定，但不动产统一登记对于规范拆迁确有一定的作用。

　　孟强说，一方面，不动产统一登记有利于在拆迁之前进行确权。物权法规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”因此，条例统一并完善了不动产登记程序，有利于拆迁前的确权工作，被拆迁人有明确的依据主张自己不动产权利被征收的补偿。当然，这也意味着在拆迁之前突击乱搭乱建、意图多得补偿的违章建筑，由于未能取得不动产登记，所以也就无法谋取拆迁补偿。另一方面，如果被拆迁的不动产权利状况有着清晰、唯一的登记记载，就可以避免某些房管部门人员乘乱增设产权证明、骗取拆迁补偿的现象。这些都有利于规范拆迁行为，切实保障被征收拆迁人的合法权利。

　　登记是征收房产税的前提

　　征求意见稿一出台，伴随而来的话题中不能不提房产税。财经评论家叶檀称，不动产登记成熟时便是房产税开征日。

　　8月17日，财政部财政科学研究所所长贾康透露，房产税立法在2016年底之前有望实现。有分析人士认为，此说法与推进不动产统一登记的时间表相吻合。可以推测，2018年形成不动产统一登记体系之时，征收房产税可能会如期而来。

　　谈及此问题，孟强称，国家是否应当征收房产税，一直存在较大争议；如果要征收房产税，应当如何征收同样存在较大争议。但就不动产统一登记制度而言，这一问题与不动产登记与反腐的关系类似，即不动产统一登记为房产税的征收提供了前提条件，但这一制度本身并未为征收房产税而设。

　　孟强指出，按照目前较多的说法，如果将来征收房产税，也是在二套以上的住宅开始征收，那么不动产统一登记制度无疑为此提供了前提条件，因为目前我国的不动产登记分散在多个行政机关，税务部门难以掌握和查明居民所拥有的住宅数量，在技术上也无法征收房产税，只有建立了统一的不动产登记信息管理基础平台，才使得房产税的征收具备现实条件。

　　谈及房产税，孟强也请记者注意另外一个相关问题，即物权法中规定住宅建设用地使用权期间届满后自动续期，但却并未规定续期是否收费收税。“如果国家决定征收房产税，那么已经纳税的房屋，在其建设用地使用权期满后，应当免费续期，不能再收取续期的税费，否则构成重复征税，增加居民的负担。”孟强说。

关键词：不动产,登记,物权,变动,制度