46个限购城市多数已经解限 限购松绑能就楼市吗?

　　《人民日报》8月22日报道 8月16日，哈尔滨宣布楼市限购松绑，至此全国46个限购城市中，只剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚等9个城市尚未松绑，而已经解除限购令的城市超总数八成。

　　“限购松绑潮”会刺激楼市成交量大幅回暖吗？会带来房价的大幅反弹吗？调控新政会给调整期的楼市带来哪些影响？

　　对楼市拉动效果有限

　　尽管放松限购被认为会刺激楼市回暖，但各地实际效果却不大相同。像天津、长春、温州等多地，楼市依旧趋冷，其中温州7月商品住宅成交量环比下跌18%，贵阳环比下降9.2%。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，目前楼市转冷是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，仅靠限购松绑难以拉动市场成交。国家统计局8月公布的数据显示，7月末，商品房待售面积比6月末增加802万平方米，库存仍处于历史高位。

　　地方政府松绑意愿强烈

　　“今年大规模地方政府债偿还在即，地方政府肯定有限购松绑的冲动。像宁波，一天要还1个多亿的债，政府怎么会不着急？”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学教授张慧芳感慨。

　　不仅是宁波，今年上半年全国土地市场先热后冷，3月以来土地市场明显降温。报告显示，今年二季度，全国300个城市土地成交面积同比下降了29%，土地出让金收入同比下降了15%。7月，300个城市的土地成交面积同比减少44%，土地出让金同比减少了49%。像杭州、贵阳等多个二、三线城市都出现了土地流拍。

　　土地市场降温还意味着楼市风险与金融风险、地方政府债务风险交织，局部风险可能引发系统性风险。不少地方政府出台松绑限购政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持楼市平稳运行，防范楼市风险。

　　不过，值得注意的是，一些地方在松绑楼市限购的同时，还采取了财政、税收等措施。例如，成都向对首套房实施基准贷款利率的金融机构发放贷款金额3%的财政补助。包头市向当地“房交会”期间购买新建商品住房的购房人给予2000元/套的财政补贴；购买首套新房的，契税全免；购买二套以上（含二套）新房和非住宅，给予所纳契税50%的补贴。

　　“现在要警惕一些地方可能会对楼市采取刺激措施，甚至是中刺激、强刺激，干扰楼市正常调整。因此在把握调控力度上应加强监管。”张慧芳说。

　　根治土地财政“痼疾”

　　不少专家建议地方政府抓住楼市调整机遇，根治土地财政“痼疾”。张慧芳指出，目前二、三线城市土地市场趋冷，主要是土地供应无节制增加、价格累计升幅过大、有效需求不足等市场内生性因素所导致。地方政府应正确认识当前土地市场回调趋冷的性质，顺应趋势引导市场理性回归，建立新的土地出让金分配机制，减低地方政府推高地价的强烈欲望。

　　“由于土地财政依赖和土地金融需求，地方政府具有推高地价的强烈欲望。这使得我国多年以来地价指数远在房价指数之上。”张慧芳建议，为减低地方政府推高地价的强烈欲望，以及遵循土地“涨价归公”的理念，建议将楼面地价年增长率超过房价年增长率所增加的土地出让金上交中央财政，用以补充社会保障基金或补贴“三农”等。

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