观点：从回迁房入市探索小产权房的解决之途

　　昨日报载，最近，广州市天河区林和村村民们打算给回迁房“变性”，这给广州房地产市场乃至中国的小产权房问题提出了挑战。

　　历过4年，林和村终于完成城中村改造，2107套电梯洋房分发到703户村民手中。户均3套，有的家庭有七八套，最多的一户有21套。有的家庭确实房屋太多，除了自住和出租之外，完全可以拿出一些来出让给市场。这是家庭资产的合理调配，也是房屋资源的充分利用。但这就遇到了小产权房的政策困境。

　　一方面，国家政策一直不放松对小产权房交易的禁令。国土部、广东省住建厅多次发文禁止小产权房交易，司法实践中也不承认小产权房买卖合同。另一方面，“三旧”改造政策和城乡一体化改革方向有可能对小产权房实行“灵活政策”。2009年广州市《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》规定，全面改造项目的安置房(含非住宅复建安置房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

　　十八届三中全会提出“实行与国有土地同等入市、同权同价”的农村集体用地改革新政策后，今年初，中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，进一步提出“农村集体用地与国有土地同权同价，要求加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。各地要按照中央统一部署，规范有序推进这项工作。”

　　广东实施的“三旧”改造可以有一定的政策突破，但怎么按“中央统一部署”“有序推进”仍有很多不确定之处。

　　首先，广州市“三旧”改造政策有支持城中村改造后的回迁房补缴费用后予以办证的意思。其次，林和村的负责人何光胜很明确地表示，林和村安置房发放房产证“不是两年后，是两年内”，应该有所依据。

　　问题之一是，成幢建设的小产权房不能单独办证，那么村民是否都一致同意将自家房屋从“小产权房”变为国有土地产权呢？这有没有什么门槛呢？比如多少比例村民同意才行？

　　问题之二是，作为广州首个提出“变性”的城中村，如果成功获发房产证，是否意味着广州市农民的宅基地房都可以照此办理，或通过城中村改造而变为合法的资产流入市场？这对城中村改造是不是一个很有吸引力的措施？

　　据称，2009年市国土房管局曾经有通过城中村改造，尝试由村集体决策选择将安置房的土地性质由集体转为国有后可上市的设想，但目前并没有一个成功实施的。因此，林和村的试探有着很重要的示范效应，如真的能在两年内成功“变性”，则起码猎德村可以依样画葫芦，这对正在改造的和将要改造的城中村可能释放出巨大的积极性。广州或许能就此突破小产权房的瓶颈，让很多在观望中的城中村有可能积极地参与到改造中去。

　　（作者是广东省体制改革研究会副会长）彭澎

关键词：产权,改造,回迁房,解决,入市