解密“日光盘”真相

　　上周末，很多媒体界的同行都在吐槽被“日光盘”刷屏了。在记者的朋友圈里，一会儿大家都在转发这个楼盘热销了24个亿，一会儿又不约而同地转发那个项目50分钟内抢房售罄。再加上几张买房人拥挤选房的现场图，导致很多人在转发的同时，都默默配上了一句以感叹号结尾的文字。一时间，“日光盘”意外扎堆，促楼市回暖的说法从捕风捉影开始走向现实。

　　然而好景不长，不到24个小时，舆论风潮开始转变。从周一开始，就有媒体开始质疑“日光盘”的真实性：“人造热销”、“迷魂汤”等词汇被频频提及。对于这样的风云突变，普通购房人则更加糊涂了，到底是楼市真的出现了回暖，还是开发商新的营销手段？房子现在能不能买了，未来走向如何呢？带着这些疑问，北京青年报《广厦时代》特此采访了周末“日光盘”的开发商，为您解密“日光盘”的真相。

　　低总价造就400套日光

　　提起上周末的“日光盘”，就不得不提到位于古北水镇和司马台长城脚下的旅游地产项目龙湖·长城源著。一方面这个项目被传当天成交了超过400套，是日光盘中成交套数最多的项目。另一方面，长城源著也是龙湖在北京价格最低的别墅项目，精装修洋房50万元/套起，精装别墅则是200万元/套起。

　　项目营销负责人王芳向北京青年报记者证实，项目开盘当天确实收获了日光，推出的400多套房源，共计有500多组购房人前来选房。由于每组客户的人数多在两人以上，导致项目实际参与选房的购房人数超过了一千人。不过王芳也证实，供需比例仅仅是一比一点多，远不及去年热点楼盘一比三甚至一比四的蓄客量。为此，开发商为了追求日光，不得不采用刺激性的手段。

　　北青报记者在开盘现场了解到，项目的实际开盘价格，甚至比提前释放的还要低。王芳证实，为了拉动成交，回馈一期的买房人，开发商除了折扣优惠外，还向购房人推出了买长城源著获得免费出入古北水镇景区的机会。在10年有效周期内，买洋房可获得200次的免费景区门票，买别墅则是免费出入320次。王芳表示，古北水镇十一之后，门票价格就将由80元/人/次的体验价恢复为150元/人/次的正式价格，仅门票的让利回馈就达到每户3万元至5万元不等。

　　此外，王芳还向北青报记者透露，一期成功签约400多套房源后，已经达到了集团公司对于项目300-400套的销售要求。因此十一前后，长城源著很可能推出二期产品，预计价格会有所上调。

　　热销项目定价低过“地王”成本

　　与长城源著的百万级别低总价不同，西三环琨御府项目和亦庄的金茂悦项目，则分别是总价上千万和600万左右的改善型楼盘。但即便如此，根据项目方透露的信息，西三环的京投银泰·琨御府以73000元/平方米开盘，总计225套房源最终在半天内去化95%，成交额达到24亿。而亦庄金茂悦则以42000元/平方米的精装修价格入市，去化率也达到80%。

　　对于中高端楼盘的热销态势，很多观望中的购房人都表示担心和惊讶，但北青报记者调查后发现，虽然两个项目总价较高，但实际上，售价都没有超过“地王”的成本价。

　　琨御府的一位负责人向北青报记者透露，项目早在4月份就开始了客户积累。意向客户中，西三环附近的老居民占了很大比例，这些购房人本身的老房子就能轻松卖到6万元/平方米，而琨御府折后的实际成交均价在7万多元，又包含了8000元/平方米的精装修，这样算下来，卖一买一的购房人基本上都能通过卖老房子凑齐首付。

　　不仅如此，有业内人士也认为，东三环农展馆地王的楼面地价就高达7.3万元/平方米，相比较而言，西三环地铁沿线的琨御府定价甚至没有超过三环沿线地王的楼面价。

　　类似的情况还有亦庄金茂悦，记者了解到，本次金茂悦推出的仅是一栋10号楼，主打161平方米的3.5居，均价在4.2万元/平方米左右。而距离金茂悦仅10分钟车程的便是亦庄的X13R2地块，该地块去年11月被首开住总联合体购得，楼面价达58193元/平方米。

　　老项目靠降价重获“青春”

　　“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。”业内经常爱用这句话调侃降价促销的行为。

　　除了上述三个项目外，上周开盘的通州合生世界村宣称2个小时卖了5.5个亿，朝阳区的首开常青藤也表示开盘日光。这两个销售多年的老项目都不约而同地采用了降价这一最有效、最直接的方式刺激交易量。

　　据合生世界村的销售人员介绍，除了推出起价9800元/平方米的平层外，世界村项目还推出了90万买70平方米的现房两居，以及5.49米和4.2米两种层高的LOFT产品。

　　“不足万元的特价房源并不多，整体成交均价在1.3-1.4万元/平方米。”该项目一位负责人表示。

　　而位于东坝的首开常青藤项目，也继续摆出降价优惠的姿态，新推出的房源仅50套，单套实际价格约为33000元/平方米，远低于该项目最高标出的42000元/平方米的价格，也引起了超过200人抢购。

　　业内预计 楼市将在低价中回暖

　　虽然上周多个项目出现了热销和“日光”，但在不少业内人眼中都是具有一定的偶然性，并不能证明楼市已经完全走出低谷，低价仍是项目销售时的不二法则。

　　尤其是开发商在土地市场的表现，侧面证明了对于后市的谨慎。

　　8月中上旬北京共推出9宗地块，其中2宗挂牌出让地块底价成交，1宗流拍，5宗招标地块亦基本以底价成交，土地升值热潮几乎褪尽。

　　对此，任启鑫表示，下半年若无来自房调政策以及信贷政策层面的放松，楼市下行趋势仍将持续。而随着年底还贷、销售目标完成时间节点的到来，房企将会承受来自于销售业绩以及资金层面的更大压力。受到预期影响，各房企将会降低价格预期、加快出货速度，预期未来一段时间内市场供应将持续增长，而市场价格仍将保持低位。

　　而一旦楼市价格出现回调，也将明显提升购房人的支付能力。万科在近期公布半年业绩时，总裁郁亮就明确表示，“目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。”此外，王芳也向记者表示，一两个月前就感受到了市场整体的回温，但一直没有数据支撑，这次龙湖·长城源著的日光热销，也印证了他的看法，他同样预计，低价出货将使得市场逐渐走向回暖。

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