万科展开“轻资产重运营”模式

　　原标题：万科上半年销售过千亿 展开“轻资产重运营”模式

　　中国最大住宅地产开发企业万科17日发布半年度报告称，该公司上半年实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元人民币，同比分别增长14.6%和20.6%。

　　不过，万科中报的营业收入同比略微下降1.0%，为409.6亿元，该公司称主要原因是上半年结算不多。据万科预计，今年超过七成的竣工量将集中在下半年。

　　上半年销售额逆势破千亿

　　2014年上半年，全国商品住宅销售面积同比下降7.8%，主要城市调整幅度更大。有较多年度历史数据可连续观察的14个主要城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州)，上半年商品住宅销售面积同比下降21.7%。

　　在市场成交放缓的背景下，上半年万科的销售业绩有所增长。1-6月，万科累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。

　　“坚持主流定位和积极销售是万科一贯的策略，这使公司在波动的市场中仍然能取得相对稳定的业绩表现”，万科总裁郁亮指出，“上半年公司销售的产品中，144平方米以下的户型占比达到92%”。

　　对未来的市场形势，郁亮认为，短期内，那些库存量高、去化周期长的城市，仍然会延续去库存的过程。“但目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年”，郁亮表示，“在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求；随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望得到改善；此外，今年上半年各地市场所出现的价格回调，一定程度上也有助于提升购房者的实际购买力”。

　　已售未结资源突破2000亿

　　由于上半年结算不多，万科半年度的营业收入同比略微下降1.0%，为409.6亿元；但净利润仍增长5.6%，为48.1亿元。

　　“上半年结算不多是因为竣工有限，”万科董事会秘书谭华杰指出，“竣工一般都集中在下半年，这是行业的季节性规律，但今年这种情况尤其突出”。数据显示，上半年万科的竣工面积只占到全年计划的26.9%，比去年同期下降了6.6个百分点。谭华杰预计，今年全年的竣工量和年初计划应该差别不大，“下半年的业绩体现会更加充分”。

　　由于销售快于结算，万科的已售未结金额创出历史新高。截至6月底，万科合并报表范围内有1747.4万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2027.6亿元，较上年末分别增长21.6%和24.9%。

　　“轻资产，重运营”模式逐步展开

　　值得关注的是，上半年万科实现投资收益13.1亿元，同比大幅增长237.8%。“轻资产、重运营”模式对万科的财务影响开始体现。

　　“万科的投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润，以及通过股权转让方式实现项目合作或商业资产处置而实现的收益，随着‘轻资产、重运营’模式的推广，这类收益将成为一种常态”，谭华杰表示，“必须指出，这类投资收益属于经常性的，而并非一次性所得”。

　　在2013年的年度业绩发布会上，万科首次提出了被称为“小股操盘”的轻资产模式。这意味着，今后万科在一些联营合营项目中不再追求控股，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责，万科也可从中收取一定的管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。谭华杰认为，这样的安排，有助于减少增长对股权融资的依赖性，提高公司的投资回报率。

　　这种运营思路的转变，在上半年的新增项目上也得到了体现。1-6月，万科新增的19个项目中，有4个项目的权益比例低于50%，6个项目的权益比例为50%或51%。

　　拿地谨慎

　　尽管拥有较充裕的现金流，但万科今年在拿地上仍然表现得十分谨慎。中报显示，上半年万科新增项目的权益规划建筑面积约264.1万平方米，明显低于去年同期。

　　“2013年万科拿地比较多，目前的项目资源足以支持未来两到三年的开发需求，补充项目的需求并不迫切”，谭华杰说，“另一方面，目前主要城市的地价水平仍然较高，在这种情况下，公司并不急于拿地”。

　　尽管地价的调整还比较缓慢，但土地市场的调整迹象已经日益明显。根据万科的观察，16个主要城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆)，二季度土地流拍的比例已经由一季度的11%快速上升至21%，溢价成交的比例则由1季度的41%大幅下降至24%。

　　“根据经验，一般下半年土地供应将进一步增加，预计土地市场的调整还将延续，未来可能会有更好的拿地机会，公司对此也会保持关注。”谭华杰透露。

　　除了发展国内业务，上半年万科新增了两个海外项目。今年2月，万科通过与当地知名开发商合作的方式，参与美国曼哈顿列克星敦大道610号项目的开发；此外，继荃湾西站项目后，万科还通过收购的方式在香港获得湾仔项目。

关键词：万科,销售,资产,运营,模式