去库存成救市关键 业内:一线城市限购也可能微调

　　来自中国指数研究院的最新数据显示，今年上半年，宏观经济增速持续趋缓，房地产市场整体下行与城市分化并存，多数城市成交量大幅回落，短期供求失衡，库存量创新高，出清周期持续延长，受此影响，全国百城价格指数连续3个月环比下跌。全国100个城市中，76个城市环比下跌，下跌城市数量继续增加。

　　而来自上海易居房地产研究院最新发布的《7月份新建商品住宅库存报告》也显示，截至7月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长1.4%，同比增长22.8%。库存再攀新高。易居研究员严跃进指出，今年以来，35个城市的成交量已大幅下跌，近几个月的成交量，仅略高于2011年二、三季度水平，当时同样遭遇了市场低迷。其中，一线城市成交量已略低于2011年二、三季度水平。严跃进就此判断，当前全国一、二线城市的成交量，在本轮房地产降温周期中已基本见底，估计9、10月将有所反弹。但库存和去化周期，还将继续攀升一段时间。

　　30城市库存同比增长

　　易居《7月份新建商品住宅库存报告》显示，截至7月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26594万平方米，环比增长1.4%，同比增长22.8%。库存再攀新高。值得注意的是，在此前4-6月份，35个城市库存环比增幅分别为2.7%、2.8%和2.8%，而7月份库存环比增幅有所收窄。“这和7月份新增供应减少、成交量上升密切关联。”专业人士表示，未来库存环比增幅能否步入负增长区间，取决于地方政府救市的效果。

　　数据显示，在35个城市中，有30个城市库存出现了同比增长。其中南昌、宁波和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到112.4%、84%和68.3%。如南昌在去年同期库存消化状况较好，库存量较低。而今年在整个供求矛盾加大的情况下，库存上升明显。

　　数据显示，7月份，35个城市月度新增供应量大于成交量(其中7月份成交量为1575万平方米，环比增长13.4%，同比减少15.4%)。7月份市场行情略有反弹，但依然有部分未消化的新增供应转化成为库存。

　　一线城市库存持续上升

　　数据显示，截至7月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3402、19336和3856万平方米，环比增长分别为4.4%、1%和1.2%，同比增长分别为27.5%、22%和23%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升态势。

　　其中，一线城市库存已保持连续6个月的环比正增长的数据备受瞩目。随着降温气氛加重，一线城市的成交量持续疲软，相应的新增供应难以得到有效的去化，进而使得库存积压。“在高库存的压力下，一线城市房企的降价促销力度也会加大。”专业人士判断：如果库存压力继续增大，也不排除在限购政策上进行微调的可能。

　　而二线城市库存呈现波浪式上升态势。二线城市7月份新增供应量为1413万平方米，低于6月份1626万平方米的水平。同时，该新增供应量高于7月份1226万平方米的成交量，这导致库存出现环比增长。同时，对比一、三线城市，二线城市库存的环比和同比增幅最小。这和二线城市救市带来的成交反弹有一定关系。

　　三线城市库存保持振荡上行态势。7月份，三线城市成交量为153万平方米，而新增供应量为200万平方米，这是导致库存出现环比增长的主因。

　　去库存成救市关键

　　今年4月以来，楼市限购政策变化多多。业内人士认为，目前来讲，限购政策执行层面的双向调控特征已经非常明显。相关数据也显示，除了一线城市外，现在46个限购城市中已有近40个城市对限购政策进行了调整，或从执行层面已经放松。但尽管如此，限购等政策松动对市场成交量反弹的作用尚未凸显，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大效果，如杭州、宁波等。在这样的市场背景下，部分省市如福建、湖南、成都、武汉等开始出台楼市“救市”措施。

　　“7月份库存压力依然很大。虽然部分地方进行救市，刺激成交，但库存和存销比上升的态势依然存在。”专业人士表示，这说明“去库存”将是下半年救市的关键词。严跃进也认为，应该关注7月份出现的几个新特征。一是库存、存销比上升的幅度在收窄。二是存销比环比增长的城市数量在减少。三是一线城市的库存和存销比增幅相对更大。而未来能否有效去库存，也将取决于三点。第一是今年上半年房企投资和新开工的热情在减弱，或影响明年的新增供应量。第二是地方政府救市效果能否有效体现，同时也取决于房贷政策、户籍政策、二套房购买政策等能否跟进。第三是市场看跌预期能否有效出现逆转。而对于这三点，依然需要进一步观察。

　　“从当前市场销售压力来看，由于大多数城市仍然面临去库存压力，在福建、广西、湖南、成都等省市之后，预计后续还会有其他省市地方政府出台救市措施，比如今年市场表现相对不好的江浙两省。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，地方政府的救市措施内容一般涉及广泛，包括调整普通住宅标准、降低首付比例、房贷利率优惠、公积金政策调整、契税优惠、鼓励人才购房、“买房落户”、回购商品房做保障房、精装或绿色建筑等产品给予税费优惠等，这在刺激房地产市场复苏与好转过程中确实会起到一定作用。但这些措施毕竟是短期行为，并非楼市健康发展的良方。张宏伟认为，应警惕当前部分城市“救市”政策力度过大，可能造成未来房地产市场大起大落的隐患，从而不利于未来房地产市场的平稳健康发展。

　　最专业人士认为，从中长期来看，不同城市供求关系呈现分化。40个大中城市中，多数城市住宅开工销售比大于1，市场新增供应持续放量，部分城市规划超前，在大规模扩张城区过程中，土地供应过大，房地产市场大规模开发建设远超当地住房需求，房价上涨空间收窄。

关键词：救市,城市,住宅,库存,压力