去库存成救市关键 业内:一线城市限购也可能微调

来源: 中华工商时报 作者: 2014-08-15 14:25:19
【字号: | | 【背景色 杏仁黄 秋叶褐 胭脂红 芥末绿 天蓝 雪青 灰 银河白(默认色)

  来自中国指数研究院的最新数据显示,今年上半年,宏观经济增速持续趋缓,房地产市场整体下行与城市分化并存,多数城市成交量大幅回落,短期供求失衡,库存量创新高,出清周期持续延长,受此影响,全国百城价格指数连续3个月环比下跌。全国100个城市中,76个城市环比下跌,下跌城市数量继续增加。

  而来自上海易居房地产研究院最新发布的《7月份新建商品住宅库存报告》也显示,截至7月底,35个城市新建商品住宅库存总量环比增长1.4%,同比增长22.8%。库存再攀新高。易居研究员严跃进指出,今年以来,35个城市的成交量已大幅下跌,近几个月的成交量,仅略高于2011年二、三季度水平,当时同样遭遇了市场低迷。其中,一线城市成交量已略低于2011年二、三季度水平。严跃进就此判断,当前全国一、二线城市的成交量,在本轮房地产降温周期中已基本见底,估计9、10月将有所反弹。但库存和去化周期,还将继续攀升一段时间。

  30城市库存同比增长

  易居《7月份新建商品住宅库存报告》显示,截至7月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26594万平方米,环比增长1.4%,同比增长22.8%。库存再攀新高。值得注意的是,在此前4-6月份,35个城市库存环比增幅分别为2.7%、2.8%和2.8%,而7月份库存环比增幅有所收窄。“这和7月份新增供应减少、成交量上升密切关联。”专业人士表示,未来库存环比增幅能否步入负增长区间,取决于地方政府救市的效果。

  数据显示,在35个城市中,有30个城市库存出现了同比增长。其中南昌、宁波和九江等3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到112.4%、84%和68.3%。如南昌在去年同期库存消化状况较好,库存量较低。而今年在整个供求矛盾加大的情况下,库存上升明显。

  数据显示,7月份,35个城市月度新增供应量大于成交量(其中7月份成交量为1575万平方米,环比增长13.4%,同比减少15.4%)。7月份市场行情略有反弹,但依然有部分未消化的新增供应转化成为库存。

  一线城市库存持续上升

  数据显示,截至7月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3402、19336和3856万平方米,环比增长分别为4.4%、1%和1.2%,同比增长分别为27.5%、22%和23%。三类城市库存均呈现环比与同比双双上升态势。

  其中,一线城市库存已保持连续6个月的环比正增长的数据备受瞩目。随着降温气氛加重,一线城市的成交量持续疲软,相应的新增供应难以得到有效的去化,进而使得库存积压。“在高库存的压力下,一线城市房企的降价促销力度也会加大。”专业人士判断:如果库存压力继续增大,也不排除在限购政策上进行微调的可能。

  而二线城市库存呈现波浪式上升态势。二线城市7月份新增供应量为1413万平方米,低于6月份1626万平方米的水平。同时,该新增供应量高于7月份1226万平方米的成交量,这导致库存出现环比增长。同时,对比一、三线城市,二线城市库存的环比和同比增幅最小。这和二线城市救市带来的成交反弹有一定关系。

  三线城市库存保持振荡上行态势。7月份,三线城市成交量为153万平方米,而新增供应量为200万平方米,这是导致库存出现环比增长的主因。

  去库存成救市关键

  今年4月以来,楼市限购政策变化多多。业内人士认为,目前来讲,限购政策执行层面的双向调控特征已经非常明显。相关数据也显示,除了一线城市外,现在46个限购城市中已有近40个城市对限购政策进行了调整,或从执行层面已经放松。但尽管如此,限购等政策松动对市场成交量反弹的作用尚未凸显,甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大效果,如杭州、宁波等。在这样的市场背景下,部分省市如福建、湖南、成都、武汉等开始出台楼市“救市”措施。

  “7月份库存压力依然很大。虽然部分地方进行救市,刺激成交,但库存和存销比上升的态势依然存在。”专业人士表示,这说明“去库存”将是下半年救市的关键词。严跃进也认为,应该关注7月份出现的几个新特征。一是库存、存销比上升的幅度在收窄。二是存销比环比增长的城市数量在减少。三是一线城市的库存和存销比增幅相对更大。而未来能否有效去库存,也将取决于三点。第一是今年上半年房企投资和新开工的热情在减弱,或影响明年的新增供应量。第二是地方政府救市效果能否有效体现,同时也取决于房贷政策、户籍政策、二套房购买政策等能否跟进。第三是市场看跌预期能否有效出现逆转。而对于这三点,依然需要进一步观察。

  “从当前市场销售压力来看,由于大多数城市仍然面临去库存压力,在福建、广西、湖南、成都等省市之后,预计后续还会有其他省市地方政府出台救市措施,比如今年市场表现相对不好的江浙两省。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,地方政府的救市措施内容一般涉及广泛,包括调整普通住宅标准、降低首付比例、房贷利率优惠、公积金政策调整、契税优惠、鼓励人才购房、“买房落户”、回购商品房做保障房、精装或绿色建筑等产品给予税费优惠等,这在刺激房地产市场复苏与好转过程中确实会起到一定作用。但这些措施毕竟是短期行为,并非楼市健康发展的良方。张宏伟认为,应警惕当前部分城市“救市”政策力度过大,可能造成未来房地产市场大起大落的隐患,从而不利于未来房地产市场的平稳健康发展。

  最专业人士认为,从中长期来看,不同城市供求关系呈现分化。40个大中城市中,多数城市住宅开工销售比大于1,市场新增供应持续放量,部分城市规划超前,在大规模扩张城区过程中,土地供应过大,房地产市场大规模开发建设远超当地住房需求,房价上涨空间收窄。

关键词:救市,城市,住宅,库存,压力

责任编辑:何震
版权所有 长城网 互联网新闻信息服务许可证编号13120170001号 冀ICP备10001396号-1